http://www.vedomosti.md/news/alla-poltavchenko-v-nashih-domah-realno-ustanovit-pokvartirn
Вертикальную разводку можно переделать в горизонтальную, но как уговорить жильцов заплатить за это?
– Новый закон о кондоминиуме, находящийся на рассмотрении в парламенте, стал продолжением правительственного постановления № 191 «Об утверждении положения о порядке предоставления и оплаты жилищных, коммунальных и некоммунальных услуг для жилищного фонда, установки счетчиков учета расхода воды в квартирах и условиях отключения их от систем отопления и водоснабжения и подключения к этим системам». О своих впечатлениях рассказывает Алла Полтавченко, администратор кишиневской ассоциации владельцев приватизированных квартир APLP 51/173 COOP.
– За многие годы это постановление претерпело сильные изменения, от первоначального текста осталось процентов десять, и в итоге одна статья противоречит другой. Назрела необходимость единого закона, который регламентировал бы все аспекты жилищных отношений.
Например, такая проблема. ЖЭК на нашей территории использует наши ресурсы и не хочет платить за аренду. Исковое заявление нашей ассоциацией подано в суд. Но ЖЭК настаивает на своем праве не платить. За нашей ассоциацией не закреплена придомовая территория, нам это невыгодно. Правда, как только получим ее в собственность – нам тут же будут начислять налог на землю. Но сейчас мы ее убираем, она закреплена в технической документации на здание и зарегистрирована в кадастре. Ее огораживает красная санитарная линия по периметру дома.
– Если ассоциации не получают документы из кадастра, подтверждающие владение придомовой территорией, то примэрия продает эту территорию – и новый владелец использует ее как хочет. Могут сделать парковку, построить многоэтажный дом впритык к старому… Так случилось|/ к примеру, с домом № 8 по шоссе Балкань.
– Это противозаконно. Придомовая территория – это санитарная часть дома, она выполняет свои задачи, но примэрия и претуры творят что хотят со словами: ваше дело убирать, а наше – строить распоряжаться.
– Как приобщить собственников квартир к обсуждению вопросов обслуживания общедомовых территорий?
– Добровольно-принудительно. Знаю, трудно. Наша ассоциация работает больше десяти лет, объединяет тысячу квартир в 12 домах по улице Роз. Когда я стала администратором, остро встала проблема ремонта крыши одного из домов, требовалось 5 тысяч долларов. Эти деньги нам могли дать в виде беспроцентного кредита на пять лет. Нагрузка на каждую квартиру – 25 лей ежемесячно в течение этого срока. Я стала собирать собрание владельцев квартир. На первое никто не пришел, на третье пришла одна женщина с первого этажа, до которой вода с крыши не доходила. Тогда мы решили проблему путем строительства мансарды. Но это был единственный случай. Больше к такому опыту мы не прибегали. Сейчас крыши всех домов, двери и все коммуникации отремонтированы за счет жильцов.
– Есть у вас какой-то опыт организации жилищных отношений, который можно перенять?
– Изучая вопросы жилищных отношений, я с группой специалистов побывала в Словакии. Нас ознакомили с работой управляющей компании. Маленькая организация – общество с ограниченной ответственностью – обслуживала три дома. Компания начинала свой разговор с жильцами с объяснений: никто к вам не придет решить ваши вопросы, вы никому не нужны, кроме самих себя. И владельцы квартир стали отдавать деньги на управление домами. Ремонтировали фасады и коммуникации, убирали придомовые территории, нанимали другие компании для выполнения работ.
В западных странах не устанавливаются внутриквартирные водомеры, устанавливается один общедомовой. Счета предъявляют исходя из количества жильцов, которым и в голову не придет оставить открытым кран.
В Швейцарии многоквартирные дома принадлежат частным владельцам. Хозяин не спрашивает, хочет ли жилец оплачивать тариф за обслуживание дома. Он может сдавать квартиры в аренду, тогда ежемесячные выплаты составляют примерно 2000 франков, раз в год оплачиваются коммунальные услуги. Если квартира собственная, то стоимость обслуживания здания – 500 франков для каждой квартиры плюс коммунальные услуги. Средняя зарплата в этой стране – 6000 франков (5000 евро).
– По закону о защите прав потребителей ассоциации не имеют право заключать договоры с поставщиками от имени потребителей. Как найти выход?
– Устав кооператива и ассоциации включает положение о праве заключать от имени ассоциации договоры на поставку коммунальных услуг. Особенно это актуально для «Апэ-Канал», так как существует разница в 30 процентов между показаниями общедомового счетчика и личными водомерами. Актуально и для «Термокома», так как при вертикальной разводке невозможно индивидуально учитывать потребление каждой квартирой.
– Есть мнение, что вертикальную разводку можно переделать в горизонтальную, и тогда заключение прямых договоров станет возможным.
– Да, это реально, но жильцы не хотят платить. Три года назад международные организации искали ассоциацию в пяти- или девятиэтажных домах, чтобы предоставить грант на реконструкцию разводки. Наши жильцы не захотели менять разводку.
– Как не допустить махинаций с деньгами, которые жильцы платят за обслуживание здания?
– Если в доме 60 квартир, то их площадь – 2000 квадратных метров. При сегодняшнем тарифе в 1 лей на обслуживания дома собирается 2000 в месяц при условии, что платят все жильцы. Из одного лея 24 бана направляются на обслуживание дома, 23 – на уборку, 15 – на содержание аппарата, 38 – на содержание внутридомовых сетей. Нетрудно подсчитать, что на уборку, таким образом, направляется 460 лей и 300 лей на содержание аппарата управления. В доме должен быть дворник, но никто не будет работать иначе как на полную ставку в 3000 лей. Дворники ставят свои условия: час работы в день за 3000 лей в месяц.
Где выход? Ассоциация должна объединять минимум 8-10 домов/ тариф нужно поднять до 5 лей за квадратный метр. По новому закону о кондоминиуме бухгалтер должен пройти курсы. Председателя должна аттестовать специальная комиссия при примэрии на знание законодательной базы жилищных и процессуальных отношений, он должен знать, какие контракты заключать и как их исполнять, чтобы не нарушить закон, должен знать инженерную составляющую многоквартирного дома.
– А если нет такого человека в доме?
– Тогда нанимают управляющую компанию, и тарифы на обслуживание здания будут ниже. Расходы на обслуживание здания очень высоки, тарифы нереальны. У нас большая ассоциация, площадь 12 домов – 35 тысяч квадратных метров, что дает доход 35 тысяч лей, хотя практически поступает 30 тысяч.
– Кто будет лучше управлять домом: администратор или управляющая компания? Как в Словакии и Швейцарии?
– Все зависит от владельца дома: есть и хорошие, и плохие администраторы. Но в основном дома хорошо управляются, это отметили все члены молдавской делегации.
В Словакии квартиры приватизированы, как и у нас, созданы ассоциации. Владельцы квартир люди гиперактивные, как раз они включили в свои уставы положение об ипотеке.
– То есть такое положение, по которому долг жильца передается банку, и тот его взыскивает по закону…
– Там говорят, что нет других способов заставить платить. У нас тоже есть люди, у которых по пять-семь квартир, но они не платят за обслуживание зданий. Их ответ: «Ну и что ты мне сделаешь?».
В западных странах такая процедура: квартиру должника выставляют на аукцион, продают, выплачивают долг, а остаток возвращают бывшему владельцу. Если квартиру забирают в ипотеку – жильцу дают социальное жилье в аренду на срок проведения аукциона. Но за всю историю никто даже не выезжал из квартиры. Как только приходила судебная повестка – деньги находили сразу.
В нашей ассоциации пять квартир с долгами – неприватизированные квартиры, в которых живут алкоголики и наркоманы. Владельцем квартир является примэрия, иск нужно подавать на нее. Но никто не подавал.
– Как информировать жильцов о деятельности ассоциаций и управляющих компаний?
– Я согласна с предложением вашей газеты о том, что примэрия могла бы создать единый сайт, на котором каждая ассоциация информировала бы владельцев о доходах и расходах.
– В Белоруссии и России ассоциации имеют право сдавать стены в аренду. У нас не предполагается наделить ассоциации правом ведения коммерческой деятельности?
– Наша ассоциация осуществляет некоторые виды коммерческой деятельности. Стены зданий сданы в аренду фирмам кабельного телевидения, есть доход, который позволяет нанимать обслуживающий персонал. Заявки жильцов принимает диспетчер, есть специалист по контролю за водомерами, сантехник и пятеро дворников.
За десять лет, в течение которых я возглавляю ассоциацию, мы поменяли коммуникации, отремонтировали крыши, водостоки. В здании, где построена мансарда, проведены работы в европейском стиле, хотя и некачественно, но мы планируем это устранить. Между домами благоустроенные дорожки. Лишь одна дорога требует ремонта, но у нас есть договор с одной муниципальной фракцией, которая пообещала отремонтировать этот участок, а мы отдадим ей свои голоса.
– Как вы считаете, должен быть отдельный счет для накопления средств на ремонт здания?
– Да! Другое дело, что законы наши неправильные. Мы пытались это сделать. Но когда «Термоком» закрывает счета, им неважно, что это за деньги. «Термоком» снял 30 тысяч лей с нашего счета, и мы до сих пор не получили объяснения, на погашение каких долгов пошли наши деньги. Поэтому специальные счета должны быть защищены.