Proprietatea comună în clădirile cu mai multe apartamente aşa şi nu a ajuns să fie înregistrată în registrul bunurilor imobile în folosul proprietarilor apartamentelor private. Aceasta, probabil, se explică prin faptul, că în legea privatizării fondului de locuinţe în acest sens a fost folosită sintagma de “coposesiune” în privinţa părţilor comune ale clădirii în loc de “coproprietate”, cea ce a condus la multiple erori şi în alte reglementări privind înregistrarea de stat a imobilelor, precum şi la stagnarea procesului de organizare a administrării fondului locativ de către proprietari.
Concomitent, legea condominiului în fondul locativ prevede dreptul de proprietate pe cote-părţi asupra elementelor proprietăţii comune pentru proprietarii apartamentelor.
Prezenta lucrare propune o analiză a situaţiei în favoarea înregistrării a blocurilor locative în calitate de proprietate pe cote-părţi în folosul proprietarilor spaţiilor din clădiri. În concluzie, autorii insistă asupra faptului că noţiunea de coposesiune nu este un impediment în vederea înregistrării dreptului de proprietate ţinînd cont şi de faptul, că noţiunea de posesie este un atribut al dreptului de proprietate şi, în acest sens, nu exclude dreptul de proprietate, poziţia respectivă fiind întărită şi de prevederile legii condominiului în fondul locativ.
Totodată constatăm că organele autorităţilor publice locale nejustificat tergiversează procesul de transmitere a clădirilor către proprietari şi a organizării procesului de administrare a clădirilor în conformitate cu legislaţia. Situaţia respectivă necesită a fi redresată de urgenţă, clădirile necesită să fie întreţinute şi reparate pentru a evita degradarea construcţiilor, care încep să prezinte risc sporit.
Svetlana Dogotaru
Blog Personal
Terenurile aferente blocurilor locative, sunt si ele ale proprietarilor de apartamente? Care este granita acestor terenuri, limita care primaria trebuie s-o transmita proprietarilor? In Chisinau terenurile nu se transmit si se face tot posibilul, ca nici sa nu se transmita vre-o data. Invers, se pisca din ograzile blocurilor, din terenurile de joaca a copiilor si se amplaseaza alte constructii,anexe, garaje, parcari artificiale cu proprietari X, care diminueaza drastic comfortul locatarilor. Cum se poate lupta cu acest proces ?
Boris, e o problema, cred, dar incerc sa explic:
In privinta terenului aferent blocului locativ, avem in legislatie prevederi de a transmite cu titlu gratuit, in calitate de bunuri comune, in proprietatea pe cote-parti a proprietarilor(in diviziune, varianta din legea condominiului in fondul locativ). Hotarele acestui teren se stabilesc de catre autoritatile administratiei publice locale. Legea spune, ca hotarele se identifica in felul urmator: “pornindu-se de la suprafata teritoriului aferent blocului (blocurilor) de locuinte, stabilita de planul general de constructie”(art. 8 alin (1)). Cred ca va fi util sa mentionam, ca planul general de constructie nu este un document, care se inventeaza acum, dar este sectiunea din proiectul de constructie al blocului locativ, conform cu care a fost realizat obiectivul de constructie. Cu toate obiectele specifice deservirii blocului – trotuare, alei, locuri de parcari, terenuri de joaca pentru copii, amenajari – cu alte cuvinte – tot terenul, care a fost atribuit pentru constructie in mod legal. Documentele de atribuire a terenului sunt sustinute cu scheme, suprafete si distante concrete si se pastreaza in arhive si la organele cadastrale.
Acum, ce face primaria – s-au apucat sa redimensioneze aceste terenuri si sa “sechestreze” din contul terenurilor aferente blocurilor locative suprafete, pe care le atribuie altor beneficiari. Cit de legal este acest proces ramine de vazut, dar orice act normativ sau de decizie local nu poate sa contravina legii, asta o putem spune cu exactitate.
Cum se poate lupta? In proces de judecata. Proprietarii trebuie sa-si apere drepturile, inclusiv in fata abuzurilor autoritatilor. Mai ales, ca terenul este partea, care poate fi valorificata de catre proprietari cu scopul de a obtine finantari pentru intretinerea blocului locative, daca se organizeaza o administrare competenta. APL, in principiu, tot ar trebui sa sustina transmiterea terenurilor catre proprietari, interesul este unul comun – intretinerea blocurilor locative, terenurile fiind un instrument foarte eficient pentru a convinge proprietarii sa se asocieze si sa efectueze lucrari necesare de intretinere, dar pentru aceasta este nevoie sa se intervina cu programe bine gindite.
Cine are dreptul sa construiasca mansarde pe cladiri? Acum a fost sistata emiterea autorizatiilor pentru construirea mansardelor, pina la aprobarea regulamentului nou. Si daca locatarii doresc sa constuiasca mansarda pe blocul lor, care este logica sa fie interzisa eliberarea autorizatiei? Chiar daca nu exista un regulament nou aprobat, exista legislatie in vigoare, de ce ar inventa primaria biciclete made in Chsinau?
Multimesc.
Da, Eugen, exista un regulament la primaria Chisinau, care asa si nu a ajuns sa fie aprobat. Proiectul este pe situl primariei.
http://www.chisinau.md/pageview.php?l=ro&idc=569&id=7020
Dar foarte bine ca nu a fost aprobat in varianta propusa, deoarece este sub orice nivel de critica. Sunt incilcite toate atributiile, in forma propusa va incurca si mai mult procesul, plus ca va pune proprietarii pe procese in apararea drepturilor legale. Aici ceva sugestii la textul regulamentului propus de primarie: //svetlana.dogotaru.net/domeniul-locativ/sugestii-asupra-regulamentului-de-mansardare-in-chisinau/#more-92 .
Desigur, ca limitarea dreptului proprietarilor de a-si valorifica dreptul la efectuarea lucrarilor de constructii pe activele proprii, este o incalcare a legislatiei. Limitarea proate sa se instituie doar in baza documentatiilor urbanistice aprobate, deci din punct de vedere a respectarii indicatorilor urbanistici, si nicidecum prin dispozitie de interdictie generala a lucrarilor in oras.
Mai jos o sa pun raspunsul, pentru o intrebare de la alt articol, este la aceiasi tema.
Natalia- jurist APLP 54/183 26 februarie 2015 at 17:36 Edit
S-au construit atitea mansarde in Chisinau, dar se creaza impresia, ca beneficiarii sunt intotdeauna organizatiile de constructii, locatarii raminind sa fie marginalizati, cind vine vorba de beneficii in urma proiectelor realizate. O multime de locatari nemultumiti dupa inceperea lucrarilor de constructii, mai ales, cind dau ploile indata ce au descoperit casa. Cum se face, ca casa apartine locatarilor, dar construieste si vinde spatiu o organizatie de constructii, care face contract cu primaria?
svetlana 26 februarie 2015 at 19:10 Edit
Da, Natalia, si eu sunt cu aceiasi impresie. Aici e bine sa punctam citeva aspecte ale procesului de autorizare a lucrarilor de mansardare:
1. Dreptul de decizie cu privire la efectuarea lucrarilor de reconstructie (acestea sunt lucrari de reconstructie cu extindere a cladii in partea acoperisului, cu sau fara supraetajare) aprtine proprietarului blocului. PROPRIETARUL blocului este un grup de persoane, constind din toti proprietarii apartamentelor si a spatiilor nelocative din acest bloc. Deci ei sunt acei, care au dreptul sa ia decizia de reconstructie, indiferent, daca doresc sa investeasca sau nu.
2. Eliberarea documentelor permisive pentru realizarea lucrarilor de constructie a mansardei (certificatul de urbanism si autorizatia de construire) este atributia autoritatilor publice locale, in baza documentatiei urbanistice aprobate. Sa fim atenti – A organele APL nu decid nimic! Doar elibereaza CU si AC conform procedurilor stabilite de legislatie – adica, conform indicatorilor urbanistici ai zonei respective, pentru luarea la evidenta a santierului nou-nascut si pentru asigurarea controlului respectiv.
3. Consiliul local poate avea atributii doar in rind cu proprietarii blocului (adica a locatarilor), daca exista in aceasta casa vre-un apartament neprivatizat, deci in gestiunea economica a APL. Desigur, si in cazurile daca se ocupa vre-o palma de teren municipal.
4. Un investitor privat poate sa intervina si poate obtine calificativul de BENEFICIAR doar daca proprietarii decid acest lucru, prin contract de investitii, cind fiecare din participant la realizarea investitie isi asuma „intrarile si iesirile” respective in acest proiect. Adica – cheltuielile si profiturile.
5. Mai poate fi si un ANTREPRENOR, care va efectua lucrarile de constructii prin contract de antrepriza cu beneficiarul (in cazul cind beneficiarul nu este si antreprenor). Antreprenor se va purta ca o organizatie de constructie, care realizeaza lucrari conform proiectului si a bugetului aprobat de vatre PROPRIETARI, si va raporta executarea catre proprietari (asa cum se cuvine, prin intermediul beneficiarului desemnat de catre proprietari) .
Pare a fi simplu – pentru toate aceste aspecte exista reglementari legale, care sa fie respectate si nu ar trebui inventate proceduri in afara legii. De ce atunci primaria complica relatiile intre participanti, isi asuma rolul proprietarului, dar nu isi indeplineste atributiile proprii? Ca ar trebui sa aiba un regulament local, ar fi foarte bine, dar acesta nu trebuie sa contravina legislatiei. Lucrurile se complica din motiv ca proprietarii blocului sunt reticienti fata de orice interventii si este complicat sa convingi toti proprietarii pentru asemenea decizii. Dar si aici este vina APL – mansardarea a inceput cu stingul in Chisinau – in loc sa ofere programe de sustinere a proprietarilor, autoritatile s-au lansat impartirea averii straine catre dezvoltatorii smecheri. Rezultatul – o idee buna transformata in „kak vsegda”.
In articolul „Coposesia partilor comune in condominiu…” am incercat sa clarificam cui apartine cladirea, este publicat aici, pe blog.
А почему власти не передают здания и участки собственникам в собственность? В кадастре здания зарегистрированы как собственность Республики Молдова и бюджет продолжает финансировать содержание и ремонт , но эффекта ощутимого не наблюдается. Такое ощущение, что все уходит как в песок и не понятно ,как тратятся бюджетные средства, а также деньги выплаченные собственниками квартир за содержание здания. Никто не отчитывается, а только год за годом осваиваются выделенные средства по неизвестному алгоритму.
Людмила, я думаю, что очень много людей задаются этим вопросом. Вроде как получается, что очень удобно – местная власть взвалила на себя обязанность по содержанию жилищного фонда, собственники квартир платят за жилищно-коммунальные услуги – в итоге все должны быть довольны. А на самом деле – местная власть неоправданно занимается содержанием чужой собственности. И тратит на это бюджетные средства. Предоставляемые при этом услуги не самого лучшего качества. Почему же тогда не передаются собственникам принадлежащее на правах собственности имущество?
Я вижу 2 причины бездействия: 1. Низкий уровень ответственности и компетентности в управлениях, занимающимися жилищными вопросами и 2. Усиленный интерес к придомовым территориям, которые можно выделить под размещение других объектов, а также к тем зданиям, на которые можно разместить мансарды либо пристройки.
Конечно, есть и другие причины – плохая работа местного совета, несоответствия в законодательстве, но и эти причины только подтверждают тот факт, что из-за неповоротливости и некомпетентности чиновников, ущемляются права собственников квартир.
Надо отметить, что и сами собственники не сильно желают получить свои подарки, которые придут с целым ворохом проблем. И вот тут местный бюджет должен поддержать процесс через соответствующие программы субсидирования, которые надо разработать и утвердить, вместо того, чтобы год за годом безсистемно финансировать сектор. Прилегающие участки должны быть переданы собственникам квартир в собственность, как часть общего имущества, согласно закону. Рачительное использование этих участков позволило бы собственникам решать проблемы содержания здания и уменьшить собственные расходы. А пока что – прибыли, к сожалению, считают другие.