Svetlana Dogotaru

După o participare la masa rotundă organizată în cadrul iniţiativei IDIS “VIItorul” am înţeles încă odată că este necesar să dăm un răspuns la următoarea întrebare – Care cladiri sunt condominii? Şi asta din motiv, că foarte multă lume încurcă. Cîteva sugestii în acest sens:

Dacă intr-o cladire există spatii având proprietari diferiţi, această clădire este un condominiu. Spaţiile deţinute de către proprietari pot fi atât locative, cât şi spaţii cu altă destinaţie. Forma de organizare a proprietarilor (APLP, cooperativă de construcţie a locuinţelor, ACC s.a.) nu este relevantă sub acest aspect.

Dacă apelăm la prevederile legii condominiului în fondul locativ, noţiunea de condominiu prevede un complex de bunuri imobiliare, constituit din două părţi – o parte sunt bunurile proprietate privată a persoanelor (locuinţele, alte spaţii decât cele locative) şi altă parte – restul este proprietate comună indiviză (în formularea din Codul Civil – proprietate comună pe cote-părţi). Deci, nici un cuvânt despre forma de organizare a proprietarilor. Altceva este, că proprietarii trebuie să convină într-un anumit mod pe problemele ce ţin de administrarea proprietăţii comune şi legea oferă soluţiile de organizare prin formalizarea relaţiilor dintre proprietari – crearea Asociaţiilor de Coproprietari în Condominiu (ACC). Respectiv, şi modalităţile de fondare, înregistrare, alegerea organelor de conducere şi control, regulile de statutare – toate aceste instrumente sunt propuse în calitate de soluţie optimă pentru administrarea proprietăţii comune.

Important: În cazul că nu s-a reuşit crearea asociaţiei în clădirea, spaţiile căreia sunt deţinute de către diferiţi proprietari – această clădire este oricum condominiu, prin efectul legii (Legea condominiului în fondul locativ , nr.913 din 30.03.2000).

Din păcate, percepţia greşită, precum că condominiu se consideră doar clădirile, in care s-au creat ACC, creează un şir de disensiuni între proprietarii spaţiilor, asociaţii (APLP, cooperative), ÎMGFL, autorităţi ale administraţiei publice, care au stopat aproape integral procesul de întreţinere tehnică a clădirilor. Proprietarii sunt ignoraţi total în problemele ce ţin de luarea deciziilor în privinţa activelor ce le aparţin, fiind convocaţi doar pentru plățile facturilor pentru serviciile locativ-comunale. Aici este cazul a se menţiona, că condominiul este imobilul (complex unic de bunuri imobiliare), pe când asociaţia este „instrumentul”, prin intermediul căruia îşi realizează drepturile şi obligaţiile proprietarii. Prin urmare – condominiul şi asociaţiile sunt noţiuni absolut diferite şi nu trebuie să le înţelegem ca şi sinonime.
Acum, asociaţiile – ce se întâmplă pe acest câmp, de ce nu se reuşeşte ca asociaţiile existente să-şi îndeplinească scopurile pentru care sunt create, de ce nu se creează asociaţiile condominiale, de ce nu se reorganizează cooperativele şi APLP-urile?

Pe dimensiunea Asociaţii există câteva deosebiri, care ar trebui examinate, pentru a umple golurile format ce nu permit îndeplinirea funcţiilor pentru care sunt create. Dacă să examinăm aceste structuri din perspectiva plenitudinii reprezentării proprietarilor în clădire (condominiu), avem următoarele:
APLP – asociaţiile de proprietari a locuinţelor privatizate includ ca şi membri persoanele care sunt proprietari ai apartamentelor privatizate. În aceste asociaţii nu se regăsesc proprietarii spaţiilor nelocative (comerciale, servicii, oficii, s.a.) şi a apartamentelor neprivatizate (cele din proprietatea statului/municipalităţii). Clădirile se menţin ca şi proprietate a statului Republica Moldova, cu evidenţa în balanţa instituţiilor de gestionare a fondului locativ. Pentru aducerea acestui tip de asociaţie la o formă logică, este nevoie să fie inclusă în lista membrilor atît spaţiile nelocative, cît şi autoritatea gestionară a spaţiilor ce constituie proprietate publică.
ACC – asociaţiile de coproprietari în condominiu includ aceiaşi proprietari a locuinţelor, fără a avea ca membri şi proprietarii spaţiilor nelocative. Aici apare o diferenţă – blocurile, în unele cazuri sunt transmise către ACC (nu si terenurile, acestea fiind abuziv menţinute de către autorităţile APL). Dar şi aici, blocul (toate elementele comune se transmit asociaţiei, pe cînd corect ar fi să fie transmis proprietarilor, cu calcularea cotei în proprietatea comună pentru fiecare proprietar); CCL – cooperativa de construcţie a locuinţelor, s-a conceput iniţial in forma cooperativei de consum, având în vedere deţinerea unei părţi relative din bun, cu identificarea apartamentului concret care se află în folosinţa proprietarului. Acum, după înregistrarea dreptului de proprietate a membrilor asociaţiei asupra fiecărui apartament individual, au rămas elementele comune ale clădirii, care, conform reglementărilor Codului Civil, sunt în proprietatea tuturora comună, pe cote-părţi, deci tot este un condominiu. La fel, ca şi în primele două cazuri, urmează să fie prinse în calculul de cote, şi, respectiv, ca membri ai asociaţiei şi proprietarii spaţiilor nelocative.

Deci, ce avem? Câteva dimensiuni ale conglomeratului de relaţii în condominiu:
• Clădiri, care sunt condominiu în toate cazurile, dacă există mai mult de doi proprietari de spaţii;
• Asociaţii, de diferite forme organizatorico-juridică, care se creează cu scopul de a gestiona averea comună a proprietarilor de spaţii;
• ÎMGFL – uri, gestionari persoane juridice specializate;
• Proprietari – persoane fizice şi juridice, inclusiv autorităţile administraţiei publice, care gestionează averea statului/comunităţii.
•
Urmând această logică, putem concluziona:
1. Toate clădirile (unde sunt mai mulţi proprietari) sunt condominii si relaţiile între proprietari, autorităţi, gestionari, furnizori se stabilesc în conformitate cu legea condominiului în fondul locativ.
2. Autorităţile care deţin clădirile la balanţă trebuie să transmită proprietarilor de drept aceste blocuri. Anume proprietarilor de spaţii şi nu asociaţiilor.
3. Autorităţile au dreptul să finanţeze doar cheltuielile cu apartamentele din proprietatea publică (contribuţii la fonduri de reparaţie, cheltuieli cu întreţinerea spaţiilor comune, serviciile pentru spaţiile comune, etc.). Orice alte finanţări pentru investiţii capitale în blocurile locative pot fi aprobate doar pe programe concrete, cu specificarea clară a modalităţii de subvenţionare a unor categorii ale populaţiei sau cu titlu de stimulare a realizării lucrărilor importante din punct de vedere al statului/municipalităţii.
4. Toţi proprietarii spaţiilor nelocative trebuie să fie incluşi în asociaţiile respective, cu concretizarea drepturilor/obligaţiilor ce rezultă din calitatea lor de proprietari în condominiu.
5. Terenurile aferente, la fel, urmează să se transmită proprietarilor în condominiu.
6. IMGFL –urile pot să rămână să presteze servicii de administrare a condominiilor, dar cu condiţia semnării contractelor cu proprietarii sau asociaţiile condominiale. Bugetele de cheltuieli pentru fiecare condominiu trebuie să fie aprobat de către proprietari şi nu de către alte autorităţi.
7. Orice extindere (anexă, supraetajare, mansardare) o pot decide doar proprietarii, în nici un caz autoritatea publică locală nu poate să-şi atribuie acest drept. Tot proprietarii sunt şi cei ce aprobă bugetele şi selectează compania investitor/antreprenor. Neglijarea proprietarilor este atentat direct la averea proprietarului.
8. Organizaţiile financiare care susţin procesul de reabilitări trebuie să fie foarte atente cu stabilirea relaţiilor cu beneficiarii, pentru a evita situaţiile când autorităţile îşi asumă incorect acest rol, cea ce poate duce ulterior la disensiuni cu proprietarii şi, respectiv, la blocarea rambursării resurselor creditare.
9. Autorităţile centrale de specialitate trebuie să urgenteze elaborarea pachetelor de reglementări pentru concretizarea modalităţilor de administrare a proprietăţii comune şi a controlului eficient în acest domeniu.

În general, relaţiile de coproprietate sunt determinante în tot lanţul de administrare a blocurilor locative, a întreţinerii calitative, de care depinde rezistenţa şi stabilitatea clădirilor, deci şi integritatea bunurilor proprietarilor.