Archives

Posted on publicat de by svetlana

Ce se întâmplă în domeniul locuințe. Radiografie de moment.

Domeniul locuirii este unul important în procesul de creștere economică și incluziune socială, fapt care trebuie să-l plaseze pe agenda guvernării în topul problemelor necesare de rezolvat. Situația creată în domeniul locativ, generat de lipsa unor politici coerente pe acest subiect, incapacitatea autorităților APL să soluționeze problemele, a autorităților APC să ofere soluții sustenabile, impune reformarea politicilor locative astfel încât problemele multiple să fie abordate strategic într-un mod coordonat.

Blocurile locative se deteriorează rapid din cauza gestionării necorespunzătoare și a întreținerii extrem de neconfome pe perioade îndelungate. Numeroase familii cu venituri scăzute locuiesc în clădiri cu risc seismic ridicat, în imobile deteriorate, cu rețele inginerești ciuruite, cu intervenții necontrolate în structura de rezistență, neavând la dispoziție resursele necesare pentru a face îmbunătățiri. Aceste clădiri reprezintă pericol atât pentru locatari cât și pentru public, o amenințare la adresa fondului construit al Republicii Moldova și a vitalității orașelor.  

Locuinețe din fondul public disponibile pentru închirierea în calitate de locuințe sociale sunt aproape inexistente, prgramele de completare a acestui fond nu se regăsesc pe lista priorităților la nivel local, dar și din fondurile bugetului de stat nu sunt incluse alocații asistenței pentru locuire.

Piața de închiriere de locuințe este nereglementată și haotică, în mare parte neoficială. Crizele financiare și abuzurile în autorizările/controlul gestionării terenurilor afectează puternic sectorul construcții, determinînd falimentul multor dezvoltatori imobiliari. Piața va avea nevoie de timp pentru a se recupera în urma șocurilor provocate, multe gospodării suferă pierderi majore în termini de bunăstare și capital. Orașele (toate localitățile) țării continua să se confrunte cu fenomenul pierderii de populație cu impact accentuat negativ.

Reforma politicii locuirii este necesară şi reprezintă o necesitate urgentă din motivul riscurilor pe care le comportă menținerea status qwo. Riscurile nu sunt doar de natură financiară, dar și un risc tehnic major, neînlăturarea căruia poate provoca pericol de prăbușiri, soldate cu pierderi de vieți omenești și impact negativ pentru sănătatea oamenilor.

Cu referire la documentele aprobate a Națiunilor Unite, locuirea trebuie corelată cu alte strategii și politici, care sunt inseparabil conectate cu atingerea altor obiective precum reducerea sărăciei, incluziunea social și dezvoltarea economică, pentru a putea fi obținute rezultate coerente și durabile. Global Housing Strategy – documentul cadru al Națiunilor Unite UN-Habitat susține anume acest mod de abordare, respectiv și Strategia Națională a Locuirii trebuie să se înscrie în cadrul documentelor strategice precum Agenda 2030 pentru dezvoltare durabilă care se prevede până în orizontul 2030 accesul tuturor la locuință, la un cost accesibil și reabilitarea cartierelor marginalizate. La fel, recomandărilor din Geneva UN Charter on Sustanable Housing se aliniază așa obiective, cum ar fi eficiența energetică și reducerea riscului seismic, limitarea dezvoltării urbane necontrolate, încurajarea investițiilor private și a parteneriatelor cu sectorul public, reabilitarea clădirilor vechi, protejarea patrimoniului. În acest context, sectorul locuirii este are un potențial determinant pentru îmbunătățirea condițiilor de trai, încetinirea proceselor de migrație a populației, asigurarea durabilității de dezvoltare și stimularea creșterii macroeconomice.

Este nevoie să fie stabilite măsuri strategice necesare pentru o reformă legislativă și instituțională care să pornească și reforme în mecanismele de finanțare în scopul finanțării locuirii accesibile și adecvate. În acest scop se impune necesitatea de corelare a legislației în domeniul locativ cu legislația privind protecția socială, cu cea a administrației publice, cu construcțiile și urbanismul, cu abordare transsectorială și abordare integrată a problemelor multiple din domeniul locuirii. Aria de cuprindere trebuie să fie atât locuințele, cât și problemele asociate locuirii: politicile de dezvoltare urbană, accesul la serviciile de utilități publice (apă, canalizare, mobilitate urbană, etc.). Este necesară luarea de măsuri consistente pentru redefinirea și consolidarea rolului statului pe acest domeniul de responsabilitate. O redefinire care să ia în calcul și autonomia locală, dar în măsură să sprijine autoritățile atât cu legislația necesară, dar și cu programe de susținere financiară a problemelor care au devenit stringente.

Donatorii și instituțiile financiare pot susține acest proces, dar este nevoie de acțiuni coordonate pentru ca resursele financiare să fie utilizate în cel mai eficient mod și să fie sinergizate cu resursele financiare din bugetele publice. În acest scop este necesară o analiză detaliată a tuturor programelor aferente domeniului locuirii, a propune reforme programele existente, a propune programe noi, concomitent cu prioritizarea acțiunilor necesare pentru implementarea acestora.

Următoarele arii prioritare de intervenție se impun a fi desemnate:

  1. Consolidarea seismică a clădirilor locative cu structura de rezistență nesigură,
  2. Prioritizarea lucrărilor de îmbunătățire a locuințelor și a cartierelor vechi,
  3. Prioritizarea asistenței din sectorul locuirii pentru persoanele socialmente vulnerabile,
  4. Îmbunătățirea programului de locuințe sociale,
  5. Facilitarea construirii locuințelor de către sectorul privat (accesibile ca și preț)

Pornind de la problemele identificate: un cadru legal și instituțional slab, calitatea fondului imobiliar existent, numărul mari de clădiri vulnerabile la riscuri seismice, ineficiența pieței de locuințe, locuințe inadecvate pentru grupurile social vulnerabile și sărace, statul are obligația să acționeze prompt, pentru a opri degradarea exponențială a fondului locativ existent și a asigura reguli și stabilitate în domeniul locuirii.

La moment, În MEI nu există nici o secție sau direcție cu responsabilități pe domeniul locativ, totul s-a redus până la 1 persoană în cadrul direcției urbanism și construcții. Asta e situația. Cum s-a ajuns la o lipsă de viziune e complicat a explica.

Cert e, că statul trebuie să repare ce s-a deteriorat și pentru asta e nevoie de efort consistent și de susținere politică.

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Prăbușirea clădirii de la Otaci. Tragem concluzii?

https://agora.md/stiri/58468/un-bloc-cu-noua-etaje-s-a-prabusit-partial-la-otaci–46-de-persoane-au-fost-evacuate-foto–video

La Otaci s-a produs un accident tragic, s-a prăbușit o parte din clădire cu 9 etaje. Experții vor da aprecierea, care este cauza acestor distrugeri.

Prim-ministru, Maia Sandu, a vizitat obiectul și a promis că se va interveni pentru a ajuta familiile rămase fără locuințe. Lăudabil că guvernul se îngrijește de sinistrați.

Dar cine să se îngrijească să nu mai apară și alți sinistrați? Oare mai există vreo unitate pe la ministere, responsabilă de politica statului în domeniul locativ și al serviciilor publice de gospodărie comunală? Unde se ascund așa de bine subdiviziunile respective, că nici nu se văd nici nu se aud, de câțiva ani?

Oare are cineva idee cum se vor administra blocurile locative, dacă legea condominiului a fost respinsă? Ce se propune în loc? Cum va proceda autoritatea publică locală cu blocurile pe care le-a avut în gestiune și care le-a adus în starea aproape de avariere? Cine să verifice cum se toacă banii publici în Chișinău, care sunt destinați domeniului locativ? De ce construcția de foișoare este pusă prima pe listă priorităților de finanțare, în loc de lucrări de consolidare? Ce se întâmplă cu banii pe care îi achită proprietarii de apartamente în conturile ÎMGFL-urilor, fără a primi serviciile contra acestor sume? Cine să-i tragă la răspundere pe cei care nu-și îndeplinesc funcțiile de control în domeniul locativ? Dar pe cei, care nu au nici un plan de redresare a situației?

Întrebări, întrebări, dar oare trebuie să așteptăm repetarea tragediei de la Otaci, ca să ne dăm seama cât de critică este situația cu blocurile locative, nu e suficient o prăbușire?

La toate aceste întrebări prim-ministra Maia Sandu trebuie să ceară de la ministrul economiei răspunsuri, care să fie integrate într-un plan de măsuri privind redresarea situației în domeniul locativ. E urgent totul în acest domeniu și în programul ministerului trebuie să se regăsească soluții consistente pe aceste probleme. Un plan de acțiuni, cu măsuri concrete, cu termen și bugetare pe măsură. Nu există lucruri mai importante decât asigurarea vieții și sănătății oamenilor. Blocurile locative stau să pună în pericol securitatea persoanelor care trăiesc acolo și se cer măsuri urgente de intervenție.

Și președintele Dodon a promis suport. Cel mai bun suport este să discute probleme la Conisliul de securitate și să impună măsuri pentru toate autoritățile, ca să înceapă să-și ia funcțiile în serios.

Am mai scris pe acest subiect. Nu prea au reacționat cei pe care i-am tot tăguit, poate acum vor citi, sper.

Info aici pe articolele anterioare:

//svetlana.dogotaru.net/category/domeniul-locativ/

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Жильё в нагрузку

Articolul publicat în ziarul Аргументы и факты в Молдове. http://aif.md/zhiljo-v-nagruzku/

Continuăm discuții pe o temă, care autoritățile refuză s-o abordeze și să propună soluții, chiar dacă a devenit una critică la superlativ. Toate mișcările pe care le fac autoritățile se opresc în a cheltui ceva din articolele bugetate, ceva amenajări, ceva reparații în vre-o câteva case, toate – fragmentar și haotic. Rămâne, însă, neclară situația cu terenurile, cu ÎMGFLurile, cu serviciile de întreținere ca re nu se prestează ci doar se facturează, cu multe alte probleme sistemice, pe care autoritățile le ignoră. Cum vor organiza transmiterea blocurilor către proprietari, pe contul cui se vor efectua procedurile necesare, cine va răspunde pentru deteriorarea averii proprietarilor, toate rămân cumva nespuse.

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

O scrisoare comentată

CONDOMINIUM LAW 9

Președinția a refuzat promulgarea legii condominiului, motivînd că ar fi cu un efect social negativ. Chiar dacă acestui efect social negativ îi cresc cu totul din altă parte picioarele –  cineva a decis că e mai simplu să pui problemele de sărăcie pe contul condominiului. Oare chiar năluca sărăciei se numește condominiu? Oare nu pensiile infime, salariile mici, lipsa locurilor de muncă sunt acele năluci? 

O analiză a obiecțiilor expuse în scrisoare, poate cam obraznică, dar, în calitate de plătitor de salarii celor care au scris această scrisoare – am dreptul. Cu bold – scrisoarea. Cu light – comentariile.

Potrivit legii vizate, se declarăcondominiu toate clădirile cu douășimai multe apartamente atât date în exploatare, cât și aflate în stadiu de construcție. Proprietarilor apartamentelor li se transmit în proprietate comună, cu titlu gratuit, clădirile și terenurile aferente acestora. În termen de 3 luni de la data intrării în vigoare a legii, coproprietarii sunt obligați să fondeze asociații de proprietari în condominiu. Neînființarea asociațiilor atrage după sine răspundere civilă, contravențională sau penală.

O înțelegere eronată a dispoziției din lege. Termenul de 3 luni este prevăzut pentru deciderea modului în care va fi administrat condominiul de către asociație sau comunitate, din data constituirii condominiului. Nu există în lege obligativitate de a crea asociații. Legea prevede administrarea proprietății comune și în mod direct, fără a crea asociații. Prin comunitate, regulile de activitate ale căreia sunt descrise în LC, dar nu există necesitatea de a formaliza asocierea.

Cu atât mai mult, răspunderea civilă, contravențională sau penală nu se referă la simplul fapt, că proprietarii nu au creat asociații în termen de 3 luni de la data intrării în vigoare a legii. Este absolut greșită această afirmație.

Statutul de condominiu li se acordă în mod obligatoriu nu doar clădirilor și terenurilor proprietate a statului sau unităților administrativ-teritoriale, dar și celor din domeniul privat și cooperatist. Deoarece nu se prevăd derogări, sub incidența legii cad și blocurile locative cu statut de locuințe sociale, locuințe de serviciu etc. În acest mod, se pun exclusiv în sarcina locatarilor clădirilor proprietate publică toate cheltuielile pentru întreținerea și reparația capitală.

Blocurile locative cu statut de locuințe sociale și locuințe de serviciu sunt pomenite sub pretextul plății cheltuielilor de întreținere și reparație capitală care s-ar fi pus pe seama locatarilor. Nimic mai fals! Legea nu prevede asemenea obligații!

Este necesar să se înțeleagă corect faptul, că locatarii în aceste clădiri nu sunt și proprietari. (vezi legea cu privire la locuințe, definiții ”locatar – persoană fizică sau juridică căreia i se acordă locuinţa în folosinţă în baza unui contract de locaţiune încheiat cu proprietarul acesteia pe un termen limitat sau în alte temeiuri legale”) Proprietarii sunt statul, unitățile administrativ-teritoriale sau instituții care oferă locuințe cu statut special și social din domeniul public.

Este obligația proprietarului să contribuie la Fondul și să asigure toate reparațiile capitale, dar nu a locatarilor. Proprietarii sunt cei, care decid prețul de chirie, preț, în care pot sau nu să includă componentele de amortizare a activului transmis în locațiune. Dar în nici un caz aceste decizii nu fac obiectul prezentei legi. Sunt decizii aparte, care vizează scopuri sociale și de susținere a unor profesii/specialiști.

În ceea ce privește domeniul cooperatist. Nu se intervine în domeniul cooperatist. Blocurile care au fost construite și au rămas să fie administrate ca și cooperative sau cooperative de construcție a locuințelor  urmau să treacă la administrarea în regim de condominiu în baza legii condominiului în fondul locativ, care este în vigoare. Nu e nimic nou la acest capitol. (art.3 legea 913)

Legea nu prevede vre-o obligație a autorităților de a susține financiar, cel puțin, reparația capitală a clădirilor în stare avariată. O atare stare a lucrurilor, ținând cont de situația materială a locatarilor, mai ales a celor din clădirile construite în anii 50-70- ai secolului trecut, va duce inevitabil la deteriorarea de mai departe a construcțiilor și la revolte întemeiate ale cetățenilor care pur și simplu nu dispun de surse necesare pentru finanțarea reparațiilor costisitoare.

Obligația de a susține financiar reparațiile capitale a clădirilor în stare avariată este un lucru foarte bun, care ar putea și trebuie statul să și-l asume. Pentru aceasta, în blocul de acte normative, recomandate pentru elaborare a fost inclusă legea siguranței fondului construit, recomandările fiind făcute încă în 2016.

Fiind o problemă de importanță majoră, care ține de viața și securitatea oamenilor, care trăiesc/muncesc în clădirile care prezintă risc sporit de avariere, președinția are la dispoziție instrumentul Consiliu de securitate, unde pot fi discutate subiectele, efectuate cercetări, cum s-a adus fondul locativ la această stare deplorabilă, activitatea ÎMGFLurilor și a autorităților APL, utilizarea banilor bugetari, dar cel mai important – stabilirea sarcinilor pentru autoritățile care întârzie să-și îndeplinească funcțiile, cu stabilirea de termeni concreți și responsabili.

Conectarea acestor probleme cu legea condominiului este o cale greșită, care nici nu va rezolva problema enunțată, doar va porni un val de discuții politice pe acest subiect.

Există legea cu privire la locuințe, unde se dedică problemelor de susținere socială prin diferite mecanisme capitole întregi. Ce încurcă să fie implementate?  Guvernul și APL au suficiente competențe pentru a susține financiar persoanele în dificultate (art.7-8) S-o facă!

Potrivit articolului 18 din legea dată se instituie, în mod obligatoriu, Fondul de reparație și dezvoltare pentru fiecare condominiu separat, ale cărui mijloace sunt constituite, în temei, din contribuțiile lunare obligatorii ale proprietarilor. Iar neachitarea în termen a contribuțiilor la fond atrage după sine răspundere juridică și penală inclusiv.

Nu este clar cum se văd lucrurile în privința Fondului de reparație și dezvoltare. Să nu fie creat? Să fie creat, dar să nu contribuie toți?

Legea condominiului n-a adus nici aici noutate.

În legea cu privire la locuințe este stipulată obligația proprietarilor de a contribui prin finanțare a lucrărilor de întreținere și reparație a proprietății comune. (art.48 (5)). Și dacă proprietarii nu stabilesc cotele de participare la cheltuieli, administratorul este îndreptățit să evalueze cheltuielile necesare pentru un an, luând în considerație normativele legale și SĂ ADUCĂ LA CUNOȘTINȚĂ proprietarilor. E mai bine așa? Fără ca să fie clarificate responsabilitățile cu acești bani?

Legea condominiului a descifrat modalitatea de acumulare a acestor resurse, a structurat prin Fond, care se acumulează doar pentru o clădire, resursele nu se duc într-un buzunar, de unde nu se mai vede cum se utilizează, dar se specifică condițiile cum sunt utilizați acești bani, pentru a proteja proprietarii de eventuale utilizări pe alte destinații. În plus, Fondul poate fi completat și din resurse, care vin din exploatarea economică a părților comune ale clădirii – acoperiș, fațade, teren, spații, geamuri, etc. Dar toate acestea – dacă proprietatea va fi transmisă condominiului. Acum de aceasta beneficiază doar…

Legea mai reglementează că statul poate transmite gratuit proprietatea aflată în gestiunea autorităților publice centrale și, totodată, impune formarea condominiilor.

Corect reglementează.

Deși Curtea Constituțională, prin Hotărârea nr. 20 din 20 iulie 2016, a recunoscut constituționalitatea normelor legale anterioare, care prevedeau, obligația creării asociațiilor de coproprietari în condominiu, considerăm excesive normele art. 45 care prevăd instituirea răspunderii penale pentru neluarea măsurilor de înființare a asociațiilor de proprietari în condominiu,

De fapt, acest articol nu prevede expres răspundere penală pentru neluare a măsurilor de înființare a asociațiilor de proprietari în condominiu. E o abordare scoasă din context a ceea ce este prevăzut în articol. Articolul specifică răspunderea pentru încălcarea și nerespectarea legii, prin răspundere civilă, contravențională sau penală, în conformitate cu legislația în vigoare. Deci, nu e cazul să se speculeze pe articole trunchiate artificial. Pentru a stabili măsurile de răspundere mai este nevoie ca acestea să fie aprobate, pentru fiecare din încălcare, în codurile respective.

Și da, dacă neluarea măsurilor de înființare a asociațiilor va fi cauza de distrugere a blocului, și asta se va solda cu pierderi de vieți omenești  – pentru aceste acțiuni trebuie să existe răspundere penală. Însă deciziile nu se iau ad-hock, dar se gândesc cu meticulozitate, în cadrul elaborării propunerilor pentru codul penal, cu studii și analize, oare asta e o procedură care nu se cunoaște?

De asemenea, menționăm că posibilitatea de intervenție a statului în domeniul cooperatist și privat trebuie să se limiteze doar la formarea cadrului juridic al condominiului, fără dreptul de a interveni forțat în relațiile de proprietate.

Așa și este. S-a stabilit doar cadrul. Nu intervine nimeni în relațiile de proprietate. Fiecare își exercită dreptul de proprietate nestingherit. Mai degrabă este nevoie să fie studiată mai atent legea.

Reieșind din faptul că, la momentul actual, sistemul întreținerii sectorului locativ este marcat de deficiențe majore, indiscutabil, se impunea a fi adoptată o lege, care să vină cu instrumente eficiente de soluționare calitativă a problemelor de administrare și gestionare a proprietății comune. Însă, implementarea legii, propuse spre promulgare, va avea un impact negativ asupra unor pături sociale (pensionari, șomeri etc.) aflate în incapacitate de plată și care vor avea obligația să contribuie la Fondul de reparație și dezvoltare a condominiului, iar neexecutarea obligației va duce la aplicarea răspunderii juridice în privința acestora.

Implementarea legii va avea un impact negativ asupra păturilor sociale aflate în incapacitate de plată…

Cum a fost dedus acest lucru? S-au făcut studii? S-a comparat cum se schimbă lucrurile față de ceea ce este deja prevăzut în legea cu privire la locuințe și în alte acte normative?

E o concluzie eronată că anume legea condominiului va produce impact negativ asupra păturilor sociale vulnerabile. De fapt adevărul e că impactul negativ este produs prin pensiile mizere, pe care le primesc pensionarii, lipsa locurilor de muncă, salariile mici – toate acestea pot fi rezolvate din contul securității, asta se propune?

Să fie ignorate problemele de rezistență și stabilitate a clădirilor, de care depinde viața și sănătatea oamenilor, inclusiv a celor care sunt în dificultate temporară financiară, aceasta este idea? 

Instituția prezidențială nu se poziționează împotriva instituirii condominiului ca mecanism de administrare a blocurilor de locuit și a terenurilor adiacente acestora, însă suntem de părere că Parlamentul urma să identifice un mecanism prin care reforma complexului locativ-comunală să fie efectuă treptat, iar trecerea de la o treaptă la alta să fie direct proporțională cu sporirea veniturilor păturilor socialmente-vulnerabile.

Instituția prezidențială nu se poate poziționa împotriva instituirii condominiului ca mecanism de administrare, pentru că acesta deja există, de mulți ani! Chiar și clădirile care nu au format asociații condominiale, și acelea sunt condominii, pentru că o clădire, unde sunt mai mut de 2 proprietari este supusă regulilor de administrare a proprietății comune pe cote-părți, e o prevedere a codului civil, care nu se mai contestă. Faptul, că nu se implementează prevederile legale dar se inventează diferite scuze de sărăcie și vulnerabilitate doar contribuie la irosirea fără noimă a banilor publici și pauperizarea și mai adâncă a populației.

Cum să se efectueze reformele cu treceri pe trepte, în dependență de sporirea veniturilor păturilor socialmente-vulnerabile? Cine să le sporească veniturile? Din contul la ce? Dacă se vor distruge clădirile, între timp, pe „treapta”curentă de reformă, veniturile persoanelor vor crește? Din contul faptului, că vor rămâne și ei și coproprietarii din bloc fără de activele pe care înc[ le mai au acum?

Și în acest caz – susținerea păturilor socialmente-vulnerabile trebuie să fie asigurată prin programe sociale. În primul rând, pentru a oferi finanțări în cadrul reabilitării blocurilor, punctat, celor în dificultate, pentru contribuții la Fond. Pentru că dacă nu se fac reparațiile – pierd toți, și nu numai proprietățile, dar există riscuri iminente de distrugeri care pot afecta viața și sănătatea oamenilor.

Considerăm că o astfel de lege putea fi adoptată cu o consultanță prealabilă a proprietarilor apartamentelor, îndeosebi a celor din fondul locativ public, cu antrenarea în procesul respectiv a mass-media și a societății civile. Se cerea și o evaluare a impactului social al aceste reforme, a stării tehnice a fiecărei case de locuit și posibilităților financiare a locatarilor de a acoperi pe viitor costurile pentru întreținere și reparație, inclusiv aprobarea măsurilor de salvgardare necesare pentru fiecare caz.

Au fost câteva runde de consultații și timp suficient pentru oricine să se expună și să livreze propuneri. Au fost foarte multe, în cei 7 ani, de când se tot scrie legea.

Și cu proprietarii apartamentelor din fondul locativ public, pe cine se are în vedere? Statul, APL? Toți au fost consultați chiar au fost incluși reprezentanți în grupul de lucru legea a fost la avizare în modul stabilit.

Referitor la evaluarea stării tehnice a fiecărui bloc – evident că trebuie efectuată. Această sarcină o au gestionarii, desigur un program de susținere financiară este binevenit. Cine încurcă să fie aprobat?

În general, faptul că președinția a luat o asemenea atitudine față de o lege, pedalând pe aspectul de sărăcie, seamănă cu politica struțului. În loc să presezi Guvernul să elaboreze pachetul de acte necesare reformei (pentru că legea condominiului e reformă doar pentru clădirile cu alte destinații, pentru blocurile locative e doar concretizare și organizare), te lupți cu o lege gata făcută. Simplu. Spui că ai grijă de cei săraci, bagi capul în pământ, și aștepți să-ți smulgă penele. Păcat că penele zboară din cei, pe care cică așa de tare sunt apărați, până vor face guvernanții treptele – vor rămâne cu bunurile distruse.

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

În contextul discuțiilor referitor la pregătirea agendei mesei rotunde pe problemele fondului locativ. Sugestii.

CONDOMINIUM LAW 8

Despre riscurile legii condominiului

Legea condominiului (aprobată de Parlament, dar refuzată promulgarea) 

Mulți spun că există riscuri, dar care sunt acelea? Există probleme foarte multe, dar oare sunt generate de legea condominiului?

Dacă pornim de la ipoteza că nici un lucru nu este perfect – desigur că și legea condominiumului poate fi îmbunătățită. Afirmația este pentru cei care vor menționa imperfecțiunea legii. Dar câteva lucruri trebuie menționate:

  • Proiectul legii a fost supus tuturor procedurilor de transparență și acest lucru poate fi verificat foarte ușor; toate informațiile fiind accesibile și în prezent.
  • Îmbunătățirile la legea condominiului urmează să fie analizate sub aspectul de impact pozitiv, pentru a nu pune neînțelegerile și frustrările la baza propunerilor de modificare a legii. Cu atât mai mult, propunerile pot fi făcute cu un text citit și cercetat amănunțit, dar și în conexiune cu alte acte normative în vigoare.

Când și cum pot fi făcute aceste propuneri?

Sunt două scenarii de evoluare a legii condominiului: 1) Parlamentul va înainta încă o dată legea spre promulgare; 2) Parlamentul va remite Guvernului legea spre revizuire.

În primul caz modificările pot fi propuse punctat, cu argumentarea fiecărei soluții, inclusiv respectând toate procedurile de coordonări/avizări/consultări. Autorii își vor asuma aceste proceduri, discuțiile purtându-se „cu creionul în mână” pentru fiecare propunere. În al doilea caz, la rescrierea proiectului, va fi loc pentru toate recomandările, care vor fi filtrate de către grupuri de lucru, ministere implicate, avizări, consultări; toate într-un timp care este greu de estimat. Legea condominiului aprobată recent s-a „scris” vre-o șapte ani datorită unor circumstanțe și obiective și subiective. În schimb, toată lumea va fi în treabă și se va da cu părerea pe rețelele de socializare, pe bloguri, cu camere, cu alaiuri în alegeri; fiecare cu ce poate.

Ce-i de făcut?

Cine dorește să caute care sunt momentele vulnerabile în lege și care pot fi potențialele riscuri generate de lege, să se apuce de lucru. Odată descrise acestea, nu va fi complicat să fie propuse modificări. Un studiu ar fi binevenit în acest sens. Atât cu legea condominiului.

Alte acte normative

Un set de acte normative, menite să asigure procesul calitativ de administrare urmează să fie elaborat și aprobat. S-a înaintat și o scrisoare către autorități pentru a solicita informații despre starea actuală a acestui subiect. ce se face pe acest subiect. Actele normative respective sunt necesare indiferent de intrarea în vigoare a legii condominiului.

O listă de acte normative necesare de elaborat a fost înaintată ministerului în 2016, în acest sens s-a trimis adresare autorităților pentru a clarifica ce s-a făcut pe această direcție de activități.

Scrisoare-autoritati-cadrul-legal-condominiu

Indentificarea problemelor domeniului locativ

Pe acest subiect problemele urmează a fi discutate indiferent de promulgarea sau nepromulgarea legii condominiului. Nu suntem într-un vid legislativ. Există legea condominiului în fondul locativ, există legea cu privire la locuințe, există legea serviciilor publice de gospodărie comunală, există regulamente de prestare a serviciilor – toate urmează să fie respectate și să fie accelerată implementarea prevederilor legislației. Dar de pe fiecare poziție problemele se văd diferit și pentru a gestiona calitativ rezolvarea acestora, problemele trebuie să fie grupate. Astfel, acestea ar putea fi grupate în felul următor:

  1. Problemele relațiilor de proprietate. În acest spectru de probleme urmează să fie clarificate situațiile cu terenurile la nivel de granițe (indiferent că au fost sau transmise asociațiilor). Autoritățile sunt obligate să delimiteze terenurile și să facă aceste informații publice, inclusiv cu istoria modificării granițelor. Părțile comune ale clădirilor să fie transmise proprietarilor de drept (proprietarilor de locuințe și a spațiilor nelocative din bloc), cu un proces de inventariere efectuat de către actualii gestionari. O opinie pe acest subiect poate fi citită și aici: „Despre fobii. De ce se tem proprietarii de apartamente? 2”
  2. Problemele datoriilor către furnizorii de servicii (cele istorice și curente). Cu datoriile nu se poate clarifica „la hurtă”. Datoriile urmează să fie analizate pentru fiecare bloc și cu fiecare proprietar. Nu se pot împinge proprietarilor de apartamente datoriile neconfirmate și nedemonstrate. Cine le-a creat – acolo să se caute și soluția. ÎMGFL-urile, care au semnat facturi fără nici o noimă – pentru aceste întreprinderi este responsabil Consiliul municipal Chișinău, atât în calitate de fondator, dar și în calitate de responsabil pentru control.
  3. Problemele tarifelor și a fondului de întreținere.Aici se vor discuta problemele de formare și aprobare a tarifelor. Fondul de întreținere, la fel, nu l-a adus legea condominiului acum, ca noutate. Acest fond deja poate fi creat conform legii cu privire la locuințe, doar că se evită din varii motive. Este important să se abordeze problema efectuării auditului tehnic, fără de care nu este posibil să fie estimate cheltuielile necesare atât în termen de urgență, cât și pe termen lung.
  4. Administrarea.La capitolul administrare urmează să se formuleze problemele referitor la modalitatea de selectare a administratorului (la fel – administratorul va fi ales de către autoritatea publică locală pentru casele care nu vor face de sine stătător acest lucru, indiferent dacă va fi aprobată sau nu legea condominiului. Pentru că deja există această prevedere în legislație).                                                                                                                                                                                                ÎMGFL sunt întreprinderi în faliment. Cum vor fi transmise aceste clădiri? Cui? Cum se încheie contractile de administrare? Contractele directe sunt prevăzute în legislație, dar facturarea serviciilor continua fără nici un fel de contracte, unde pleacă banii acumulați pentru servicii? Direct la creditorii validați?Cine sunt viitorii administrator profesioniști, există piață? Cum se verifică nivelul de calitate? Opinia despre acest subiect găsiți și în articolele de pe blogul //svetlana.dogotaru.net– „Nu suntem obligați să achităm facturile ÎMGFL pentru serviciile de deservire a blocului locativ neprestate. Dacă doriți să plătim – clarificați lucrurile!”,DA!există viață și după IMFGL.
  5. Problemele de siguranță a clădirilor.Cine dorește să-i cadă balcoanele și să se dărâme acoperișul și pereții? Fiecare proprietar de apartament cu reparație euroo să-și piardă proprietatea, dacă structura clădirii va ceda. În plus, responsabilitatea de întreținere a clădirilor revine proprietarilor. Și asta nu trebuie căutat în legea condominiului. Acestea sunt norme din legislația în construcții și a Codului civil. Nu se va schimba decât dacă statul anunță expres prin norme legale, că își asumă cheltuielile cu reabilitarea tehnică a clădirilor și creează fonduri speciale pentru acest lucru. Nu e o situație nouă și n-a apărut acum. Dar lucrurile sunt într-o avalanșă de degradare, care nu va cruța pe nimeni, dacă se pornesc distrugerile elementelor constructive (deja sunt în derulare).                                                                                               Și nici o reabilitare termică care acum e în vogă nu va ajuta, pentru că nu se aplică soluțiile sistemic, se lucrează doar pe finisări și înlocuiri de uși/ferestre. Milioanele împrumutate pentru astfel de proiecte sunt bani tocați (luând în considerație mai ales faptul că nu proprietarii sunt cei care decid cine va fi executorul și cât vor costa lucrările). Vedeți aici și un articol despre acest subiect – „Cine este responsabil de integritatea blocurilor locative”.

Din toate cele descrise, problemele de siguranță a clădirilor sunt primele pe lista intervențiilor. Dacă pe alte subiecte se pot discuta și organiza consultări și dezbateri, pe subiectul dat lucrurile nu trebuie să se discute decât cum să fie organizată executarea măsurilor de întreținere și cum urmează să fie impuși proprietarii să-și îndeplinească obligațiile.

Apărarea persoanelor social-vulnerabile

Unica soluție de intervenție pentru apărarea drepturilor persoanelor aflate în dificultate financiară este să fie clarificate toate aspectele de proprietate, să fie instruiți să-și primească proprietatea și s-o administreze eficient. Asta ar însemna ca autoritățile să nu le mai fure spațiile disponibile, să nu le jăcmănească de terenuri, să nu se facă stăpâni pe fațadele clădirilor, pe mansarde.E vorba de proprietăți! Doar atât se poate discuta la acest subiect, din punct de vedere al administrării proprietății comune.

Alte mecanisme sociale – dotări, compensații, oferirea locuințelor sociale, programe de susținere a familiilor cu diferit grad de vulnerabilitate – toate sunt foarte necesare, dar nu sunt subiectul domeniului de administrare a fondului locativ. Acestea urmează să fie discutate în alt bloc de probleme – sociale și nu trebuie confundate cu problemele de administrare a proprietății. Problemele sărăciei întotdeauna vor bloca orice pe subiectul întreținerii proprietății, pentru că asta costă. Și nu trebuie să amăgim proprietarii că va fi ceva pe gratis. Nu va fi și demult nici nu este. Atâta, că milioanele din bugetele municipale se cheltuie în mod obscur, ineficient, în loc să se aloce punctat, pe programe de reabilitare și pe susținerea păturilor socialmente vulnerabile.

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Cât vom mai plăti pentru incompetență?

CONDOOMINIUM LAW 6

sursa foto: https://mirnov.ru/obshchestvo/kto-rasstavljaet-kvartiry-lovushki.html, http://cartoon.kulichki.com/politic/polit054.htm

Absolut de acord cu cele abordate de Asociația Patronală ”ACC”.

Fiecare trebuie să-și îndeplinească lucrul pentru care este plătit. Pentru suprafețele de teren pe care le-a ciupit municipalitatea de la clădiri toate lucrările de salubrizare trebuie să fie îndeplinite pe contul bugetului municipal. Noi plătim impozite, să fie buni să lucreze. Showurile cu ”hai-davai, ieșiți toți la curățenie!” pot să aibă loc, că doar nu suntem cu toții vrăjmași, înțelegem că trebuie de ajutat, când e vorba de cataclisme. Dar nu trebuie s-o ia razna funcționarii cu amenzile pentru că proprietarii blocurilor nu lucrează în locul lor!
Deciziile idioate de a fixa terenul aferent doar pe perimetrul clădirii urmează să fie revăzute și să fie restabilite terenurile aferente clădirilor locative în granițele terenurilor atribuite pentru construcție, cu toată infrastructura necesară funcționării blocului. Aceste decizii contravin legii și necesită a fi anulate.
Dar, între timp, autoritățile publice trebuie să îndeplinească toate lucrările pentru care s-au angajat. Pe lângă curățenie în curțile de blocuri, mai sunt obligați să facă și amenajările necesare și să pună la dispoziție infrastructura necesară exploatării blocurilor locative. Din ce surse? Să-și oprească poftele pentru proiecte grandioase și glamuroase și să se ocupe cu lucrul necesar de rutina. În afară de aceasta, consultarea cu populația pentru cheltuirea banilor publici nu trebuie să rezulte doar într-o acțiune de solicitare a propunerilor de la cetățeni ca să spună unde ar dori aceștia să se facă lucrări. Toți ne dorim să fie curtea amenajată. Aceste consultări manipulatorii nu vor asigura nici transparența nici eficientizarea cheltuielilor, e doar o mimicrie, ca și alte consultări orgagnizate la Chișinău.
Și încă ceva: Banii achitați de către proprietarii apartamentelor pentru deservirea tehnică și reparația blocurilor nu pot fi utilizați pentru efectuarea lucrărilor în curțile, care nu constituie terenul acestor blocuri. Și aici primăria trebuie să se clarifice, să facă lumină și să raporteze. Anume să raporteze, cu cifre concrete, cu măsuri, responsabili, termeni, sancțiuni.
Consiliul Municipal este obligat să ia atitudine pe acest subiect, să solicite Direcției Locativ Comunale raport cum utilizează ÎMGFLurile banii încasați pe aceste articole. Consiliul are atribuție pe acest subiect atât din punct de vedere al fondatorului ÎMGFL, care se află în procedură de faliment și este cu responsabilitate directă de soarta acestor întreprinderi, dar și pe domeniul locativ ca politică pentru care este responsabil în fața locuitorilor orașului. Nu trebuie să aștepte intrarea în vigoare a Legii Condominiului, pentru că nu lipsa acestei legi a generat haosul și starea dezastruoasă în domeniul locativ în Chișinău. Această stare este creată de lipsă de competență a funcționarilor în subdiviziunile, care au avut și încă mai au atribuții în domeniu.
Dacă primăria contează că va putea să se spele pe mâini de responsabilitatea de întreținere a blocurilor locative, speculând momentul de intrare în vigoare a Legii Condominiului – e o abordare absolut neconstructivă. Clădirile care și le-a luat în administrare municipalitatea și le gestionează prin intermediul serviciilor municipale, nu se mai întrețin de ani de zile, degradează exponențial și unicul lucru pe care l-a făcut municipalitatea a fost să le mai rupă și din terenuri și să le diminueze și potențialul economic prin asta. Dar din momentul declarării procedurii de insolvabilitate – chiar și puținii bani care se acumulează pentru întreținerea tehnică se duc în gaura neagră a datoriilor pe care nu le-au format proprietarii de apartamente. Cine poate explica aceasta? Va răspunde cineva pentru facturile achitate fără a fi prestate servicii contra plăților efectuate?
Referitor la expertizări: Primii bani din bugetul municipal pe a. 2019 rezervați pentru domeniul locativ și gospodăria comunală trebuie să fie direcționați pe audit tehnic al blocurilor locative. Aceasta este necesar din următoarele motive:
Blocurile locative sunt într-o stare tehnică deplorabilă și toate necesită lucrări de reabilitare. Anterior executării acestor lucrări este nevoie să fie efectuate auditurile tehnice/expertize pentru constatarea stării tehnice și pentru a prioritiza calificat efectuarea acestor lucrări. E de datoria municipalității să facă acest lucru!
În contextul transmiterii blocurilor către proprietarii de drept (proprietarilor de spații din acest bloc) sunt necesare inventarierile elementelor blocurilor care vor fi transmise. Este inadmisibil să fie pusa și aceasta în sarcina proprietarilor, activele cărora au fost aduse la această stare de către serviciile municipale. Asta se referă nu doar la viitoarele transmiteri. Dar și blocurile care deja au fost transmise, fără a clarifica lucrurile.
Indiferent de decizia care va fi luată cu transmiterea/netransmiterea, serviciile municipale trebuie să asigure planuri de întreținere și buget pentru fiecare bloc separat, doar în asemenea mod pot fi argumentate bugetele pentru gestionarea fondului locativ, inclusiv și aprobarea tarifelor pentru aceste lucrări. Desigur și perceperea plăților – facturarea poate fi efectuată doar pentru serviiile prestate în realitate, nu în calitate de taxă impusă fiecărui proprietar.

Este foarte complicată situația, cu atât mai mult este de urgență aprobarea unui plan de reorganizare a administrării fondului locativ, care să prindă în calcul toate etapele necesare, cu aprobarea reglementărilor specifice, fără de care va fi foarte complicată administrarea în condominiu. În general, comportamentul autorităților nu trebuie să fie ca al unui haiduc la drumul mare, dar să demonstreze maturitate și să repare greșelile comise în trecut, cât mai este ce repara.

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Despre fobii. De ce se tem proprietarii de apartamente? 2

CONDOMINIUM LAW4

Temerile populației cu privire la aprobarea legii condominiului, sunt oare isterii? Sau, totuși, avem de ce să ne stresăm?

Mai întâi să clarificăm în privința legii. Insinuările, precum că legea condominiului transferă toate grijile și obligațiile cu întreținerea blocurilor locative pe umerii proprietarilor apartamentelor din aceste blocuri, sunt mai mult o trișare. Se trișează din diferite considerente. Unii o fac pentru că nu înțeleg, alții pentru că sunt supărați, alții pentru că doresc să sensibilizeze pentru o audiență mai mare, fiecare scrie cum poate.

Legea condominiului aprobată structurează detaliat tot ce ține de raporturile între proprietarii care dețin proprietăți într-un imobil precum și concretizează sarcinile pe care le au autoritățile, administratorii, proprietarii. Nimic nou sub soare. Aproape nimic. E doar o variantă mai calitativă a legii condominiului în fondul locativ care este în vigoare și care n-a reușit să ofere răspunsuri pentru multitudinea de dificultăți pe subiectul ”întreținerea și siguranța blocurilor locative”. Plus – această lege este aplicabilă și altor imobile neavând destinația de locuințe.

“Statul le-a făcut proprietarilor o surpriză, le transmite blocurile în stare deplorabilă și se spală pe mâini. Cum să se descurce proprietarii, care, printr-o lege statul îi pune să facă reparații costisitoare, să strângă bani în Fond, blocurile și infrastructura fiind într-o stare tehnică foarte precară?”

Acesta este strigătul de indignare ca reacție la legea condominiului. Și strigătul nu este unul fără motiv. Da, statul asta și a făcut, a pus pe umerii proprietarilor toată responsabilitatea cu întreținerea bunurilor proprii, fie individuale, fie comune. Doar că nu acum, dar mulți ani în urmă, când a avut loc privatizarea. Fiecare persoană, care a privatizat apartamentul, a primit la pachet și o cotă-parte din elementele comune ale clădirii (structură, rețele, spații comune) în calitate de proprietate comună, pe cote-părți, forțată și perpetuă. Codul civil indică clar acest lucru. 

Cum s-a ajuns că autoritatea locală n-a făcut nimic ca blocurile să ajungă înregistrate pe numele proprietarilor de drept, e o discuție aparte. A fost mai simplu să continue gestionarea fondului locativ prin ÎMGFL-uri, să aloce resurse din bugetul municipal, să aprobe tarife din pod, fără analize de necesitate, să efectueze lucrări de reparații pe unde apucă, să perceapă plăți pentru servicii locative fără raportări pe cheltuieli.

Mai ales, a fost foarte comod să ciupească din terenurile aferente blocurilor și să ”tuflească” prin ogrăzi obiective de construcție fără a lua în considerație părerea proprietarilor de blocuri.

Cumva s-au făcut toți, că nu e treaba lor să se ocupe de întreținerea blocurilor locative. În privința apartamentelor, fiecare gospodar își repară spațiile după măsura posibilităților, inclusiv foarte costisitoare, dar după ușă – să-și bată capul ÎMGFL, că doar lor le-a transmis în gestiune clădirile primăria. Și noi le plătim serviciile. Puțin? Doar un leu pe metru pătrat? Dar cine a constatat că e puțin? S-au făcut calcule, devize de cheltuieli pe fiecare bloc, argumentări, planuri aprobate de mentenanță, ceva? Nimic din cele menționate, doar discuții sterile pe parcursul anului, precum că ÎMGFL este cu deficit de finanțare și e necesar să se aprobe finanțări din buget pe diferite articole de cheltuieli în acest segment. Cine să facă oare o analiză pe volumul finanțărilor care tot s-a scurs în gaura neagră a lucrărilor efectuate din bugetul public… Ar ieși la iveală cifre interesante.  

Să ne întoarcem la frică. De ce ne temem? Pentru că vom fi impuși să avem grijă de propriile imobile? De ce ne temem, de aceea nu scăpăm, pentru că e corect să ne întreținem bunurile pe contul nostru, cei care dispunem de aceste bunuri și nu pe contul bugetului, la care contribuie inclusiv și cei care nu dețin proprietăți.

Dar totuși… Ne temem, pentru că nu mai există credibilitate. S-a făcut totul ca să dispară și ultima brumă de nădejde, că drepturile vor fi aparate și nu se vor inventa noi scheme de estorcare în acest domeniu.

  1. ÎMGFL, care a tot acumulat plățile pentru deservirea blocului locativ (fie și nu prea mari) acum sunt în procedură de faliment, deci nu există ceva acumulări, doar datorii, unele fiind doar desenate, neavând la bază confirmarea serviciului prestat. Ce servicii prestează ei acum? Pentru ce se achită facturile? Unde se duc acești bani?
  2. Toate spațiile nelocative au fost privatizate/vândute, inclusiv cu ocuparea spațiilor comune, aducând atingere drepturilor și intereselor legitime a proprietarilor.
  3. Intervențiile de genul – anexă, supraetajare, mansardare – toate s-au efectuat doar cu deciziile autorităților locale, fără a lua în considerație interesul proprietarilor. Cu mici excepții, unde s-au luat semnături de acord de la o parte din proprietari.
  4. Proiectele de mansardare merită un punct aparte. Prin aceste proiecte municipalitatea a compromis o modalitate foarte eficientă de a soluționa problemele de finanțare a efectuării reparației capitale a blocului, prin construirea unor spații noi. Acțiunile stângace ale autorităților au creat situații, când proprietarii nu că nu și-au îmbunătățit condițiile de trai, dar au ajuns să le fie distruse apartamentele și bunurile.
  5. Terenurile aferente blocurilor au fost reduse până la mărimea amprentei blocului, de parcă nu ar mai exista infrastructură pentru acest bloc. Ghenele de gunoi, locurile de joacă a copiilor, amenajările curții, acestea unde sunt?
  6. Parcările cu plată care vor apărea în ogrăzi, că doar asta planifica primăria să facă pentru viitorul administrator privat. Cine poate fi de acord cu asta?
  7. Și multe altele, mai mari și mai mărunte. Cât timp trebuie să aștepți ca să-ți vină rândul de vreo reparație în bloc? Și de ce trebuie să achiți servicii ani la rând pentru confortul altuia?

Da, există și fericiți, care au beneficiat de reparații, înlocuire de ascensoare, utilaje de joacă înfipte în terenuri cu pietriș trântit în glod. Și la care, cu hergheliile se afișează pentru piar politic candidații electorali, de parcă și-au pus la bătaie banii proprii.

Dar foarte puțini cei fericiți.

Mai mulți – necăjiți și supărați. Și frustrați. Pentru că sunt nedreptățiți. Pentru că se tem să nu le facă cadou, împreună cu clădirile, și datoriile pe care le-au format alții. Pentru că se tem că vor veni administratori care ii vor fura în continuare. Pentru că se tem de corupția care arde pământul de sub picioare. Pentru că nici judecata nu te apără. Pentru că municipalitatea nu a aprobat în buget nici un leu pentru un program de implementare a prevederii din legea condominiului. Pentru că iar vom fi amăgiți și vom plăti greșelile altora.

Și pentru că legea condominiului nu e răspuns la toate întrebările. Mai e nevoie de regulamente, care nimeni nu le are în plan pentru elaborare.

Se creează impresia că autoritățile contează pe o vrajă, ce va opri această lege și nu va mai ajunge să fie publicată. Se vor scrie ceva articole, se va mai arăta ”babaica”, se vor mai indigna proprietarii apartamentelor și gata, nu mai trebuie nimic de făcut. Dar, totuși, cine va explica, cum vor derula lucrurile în continuare, care este strategia municipalității pe acest subiect, ce au de gând să facă?  

 

Aici un articol la tema:

https://regtrends.com/2019/01/03/parlament-moldovy-ostavil-grazhdan-naedine-s-zhilishhnymi-problemami/?fbclid=IwAR1d0RhEjkTlQ56UMH_xBaBdZVm-WgmwlSKrROYUjbYT3cm7SptOBgUlCTg

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Despre fobii. De ce se tem proprietarii de locuințe?

CONDOMINIUM LAW 3

Lipsa de încredere.

Nu lipsa de bani. Și nu lipsa de dorință.  

Anume această lipsă de încredere ne pune pe jar la orice încercare de a rezolva problemele locative. Orice discuție pe aceste subiecte se transformă în plângeri, învinuiri, subiectul fiind unul fierbinte și se dezbate foarte activ.   

Această neîncredere nu a apărut pe loc gol, dar a fost parcă cultivată intenționat de acțiunile stângace ale autorităților responsabile. Dacă facem o retrospectivă a celor întâmplate din momentul privatizării apartamentelor, vedem că proprietarii au fost amăgiți de fiecare dată când interacționau cu proiectele anunțate de autorități, cu întreprinderile de gestionare a fondului locativ, cu furnizorii de servicii. În plus, terenurile aferente au fost supuse unor atacuri din partea dezvoltatorilor, s-a ciupit cu nemiluita din aceste terenuri, au fost efectuate amplasamente de construcții fără a respecta normative și fără a lua în calcul părerile orășenilor. Și toate acestea – cu semnături și decizii ale organelor autorităților publice locale, ale celor, care și-au asumat atât gestionarea teritoriului prin competențele pe care le au pe domeniul urbanism și amenajarea teritoriului, dar și gestiunea directă a blocurilor, luând în bilanț blocurile locative chiar dacă municipalitatea nu deține dreptul de proprietate pe aceste blocuri. Ale celor, care au menirea să activeze în corespundere cu necesitățile colectivităților umane și în concordanță cu interesul public, potrivit documentației de urbanism. (Așa spune legea 835 în privința acțiunilor de gestionare a teritoriului http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&lang=1&id=311517)

Toți înțeleg că blocurile necesită reparații urgente. Atât autoritățile, cât și proprietarii de apartamente/spații își dau seama că deteriorarea părților comune ale clădirii afectează și valoarea economică a imobilului fiecăruia, dar și pune în pericol viața și sănătatea celor care trăiesc acolo.

Dar supărările și frustrările provoacă un comportament, în care proprietarii parcă se complac în starea lor de jertfe, pe care le tot jăcmănesc toți pe rând. Inerția unor locuitori care așteaptă să le repare cineva acoperișurile, să le măture cineva pe sub ferestre și să le vopsească pereții – asta în loc de proprietari cu drepturi și responsabilități. Și fobii față de o lege a condominiului, care vine să pună la punct tot ce ține de raporturi de coproprietate, interacțiuni cu autoritățile, administratorii și furnizorii.

Oamenii au dreptul să fie supărați. Pentru că ani în șir au fost păcăliți. Pentru că au tot achitat pentru servicii neprestate. Pentru că ÎMGFL-urile au tocat banii și încă mai și încearcă să pună pe umerii locatarilor datorii neclare. Pentru că au rămas fără terenuri. Pentru că furnizorii refuză să încheie contracte directe. Pentru că municipalitatea se poartă ciudat și în calitate de fondator al ÎMGF, dar și în calitate de responsabil de domeniul locativ. Pentru că rețelele sunt ciuruite. Pentru că acoperișurile curg. Pentru că fațadele plâng. Pentru că autoritățile responsabile se eschivează de a soluționa probleme, în loc de asta – doar showuri.

Ce-i de făcut? Se pot descurca oamenii singuri? Va lucra legea fără ca autoritățile să organizeze procesul? Are de gând municipalitatea să ofere programe de susținere a condominiilor? Planifică autoritățile să aprobe reglementările necesare succesive legii condominiului? Ce va fi cu ÎMGFL? Ce va fi cu datoriile ÎMGFL? Aceste întrebări… și multe altele.

Lipsa de încredere. Sub acest aspect trebuie să-și seteze autoritățile toate acțiunile. Să analizeze situațiile de unde a apărut această neîncredere, să mobilizeze resurse pentru a motiva cooperarea și a repara greșelile.

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

DA! Există viață și după ÎMGFL.

CONDOMINIU LAW 2

Titlul este parafrazat după anunțul unor dezbateri pe tema noii legi a condominiului. (aici anunțul: https://cadp.md/2018/12/06/dezbatere-exista-viata-dupa-imgfl-noua-lege-a-condominiului/)
Tema administrării blocurilor locative este una foarte acută, acum discuțiile capătă o amploare mai mare, motivul fiind aprobarea de către Parlament a unei noi legi a condominiului. Articolul prezent e contribuția la dezbateri, fără prezența directă în sala primăriei, dar cu unele clarificări privind situația actuală și cu unele răspunsuri la întrebările anunțate pentru inițierea dezbaterilor.

Primul răspuns l-am dat în titlu. Da, viața a existat și cu ÎMGFL și va exista și după lichidarea acestora. Mai întâi trebuie să concretizăm, că procesul de lichidare a întreprinderilor de gestionare a fondului locativ în nici o măsură nu este generat de aprobarea legii condominiului. ÎMGFLuirle se lichidează grație unui management păgubos, în urma datoriilor enorme, unele nesusținute prin acte confirmative și în lipsa totală a controlului activității acestora atât din partea fondatorilor cât și din partea proprietarilor bunurilor administrate (gestionate). (Despre IMGFL aici: //svetlana.dogotaru.net/domeniul-locativ/falimentarea-imgfl-o-situatie-fortata-o-dorinta-ascunsa-sau-si-una-si-alta/)
Încercarea de a pune legea condominiului în calitate de sperietoare în fața proprietarilor de apartamente vine mai degrabă din frustrările perioadei de tranziție, care la noi prea mult durează. Blocurile locative aparțin proprietarilor de încăperi din aceste blocuri și nu e un concept nou al legii condominiului. Cum a fost, așa și a rămas, nimeni nu face acum cadouri din senin. (Despre proprietatea în condominiu ceva explicații aici: //svetlana.dogotaru.net/domeniul-locativ/coposesia-partilor-comune-in-condominiu-atributul-dreptului-de-proprietate-a-coproprietarilor/)
Legea doar punctează asupra raporturilor juridice între coproprietari, concretizează mecanisme de transmitere/înregistrare a drepturilor proprietarilor adevărați și impune autoritățlor să efectueze toate acțiunile legale cu supravegherea organizării activității de întreținere a blocurilor locative.
Faptul că ÎMGFLurile sunt în procedura de faliment e doar o coincidență nefericită. Nefericită – pentru că se crează un gol imens la capitolul „Administratori profesioniști” la care ar putea să apeleze asociațiile pentru serviciile de administrare a bunurilor comune din condominiu.

Și acum, întrebările pe rand, foarte sumar:

– ÎMGFL/JEK-urile se desființează.
Da, se desființează, dar nu le desființează legea condominiului, cum am punctat și mai sus. Problemele deja au apărut demult. Cu toate că Infocom continuă să emită facturi pentru desrvirea tehnică, poate cineva să garanteze că aceste servicii se prestează? Unde pleacă banii intrați în cont pe acest articol de cheltuieli? Cum văd locatarii soluționarea problemelor de întreținere a blocului? Vor aștepta la nesfârșit că va veni cineva și le va efectua lucrări de reparații la acoperiș, în scară, fațade, rețele? Vor sta toți vrăjiți de amăgeala cu care sunt și au fost în permanență tratați de cei care și-au arogat dreptul de administrare a bunurilor care le aparțin cu drept de proprietate?

– Ce vor face locatarii și la cine să se adreseze?
Locatarii vor trebui să se adune și să decidă asupra modalității de administrare a bunurilor comune, să evalueze starea tehnică a clădirii și să-și stabilească cote de contribuție reale în Fond. Trebuie să fie clar, că nu este nevoie ca proprietarii să decidă să fondeze sau nu condominiu. Condominiul se crează prin efectul legii și se modifică înscrierile în Registrul bunurilor la prima etapă, din oficiu pentru toate clădirile locative, care insumează elementele caracteristice unui condominiu.
Însă autoritățile publice locale trebue să elaboreze un plan de măsuri pentru implementarea prevederilor legii, din care va rezulta cum se vor transmite blocurile aflate în evidența direcției locativ-comunale către asociațiile condominiale. Din acest plan va rezulta și răspunsul la întrebarea – unde să se adreseze locatarii, pentru că, pe lângă prevederile legii se mai cere și clarificarea unor acțiuni, responsabilități, dar și stabilirea unor cheltuieli în bugetul municipal pentru aceste acțiuni.

– Cine va administra blocul în care locuiesc?
Întrebarea întrebătoare este cum se vor organiza proprietarii de unități condominiale să-și aleagă varianta potrivită de administrare. Asociațiile de locatari pot să administreze desinestătător bunurile, dar pot delega administrarea unui administrator profesionist. Ar fi o problemă – în piață nu prea există din aceștia, singurii administratori care au fost – ÎMGFL- și-au dat obștescul sfîrșit, alții – dezvoltatorii care și-au creat propriile întreprinderi de deservire a blocurilor construite – sunt puțini. Pentru facilitarea procesului de creare a segmentului respectiv de piață este nevoie să se implice autoritatea publică cu programe menite să susțină, inclusiv financiar apariția acestui gen de servicii.

– Asociațiile de locatari sunt unica soluție?
Nu sunt unica soluție asociațiile de proprietari în condominiu. Legea recunoaște două modalități de administrare în condominiu – prin asociațiile de coproprietari și prin comunitatea de proprietari. O noutate este modalitatea de administrare prin comunitate, care, de fapt, e tot o asociere, doar că comunitatea nu se înregistrează ca o persoană juridică și are capacitate juridică limitată. Rămâne la latitudinea proprietarilor să decidă cum e mai convenabil să-și administreze proprietatea. Un lucru esențial – și în asociație și în comunitate absolut toți coproprietarii din bloc (și proprietarii de apartamente și de alte spații) sunt membri, cu drepturi și obligații conform legii.

– Cui vor aparține scările, acoperișul, subsolul, terenul de lângă blocurile locative?
Scările, acoperișul, subslul, fațadele, casele scării, alte părți – toate au fost și sunt părți comune ale condominiului. Toti coproprietarii unităților condominiale sunt și coporprietari pe cote-părți ale elementelor comune ale lcădirii , beneficiază și sunt responsabili de toate acestea. Și terenul, desigur. Diferența între cum a fost până acum și după intrarea în vigoare a legii condominiului este în faptul, că terenul acum este recunoscut tot prin efectul legii în calitate de bun comun și nu mai trebuie solicitată transmiterea acestuia prin decizia consiliului. Doar se constată recunoașterea acestui drept. La Chișinău e o problemă, că autoritățile au ciopârțit terenurile aferente și au lăsat doar ”umbra” de sub bloc și proprietarii vor fi nevoiți să-și revendice dreptul la teren aferent cu suprafață normativă. (Despre terenuri aici: //svetlana.dogotaru.net/domeniul-locativ/razboiul-pentru-terenuri-cui-apartin-terenurile-aferente-blocurilor-locative/)

– Locatarii trebuie să achite contribuțiile obligatorii. Dar cum va fi cu pensionarii, familiile social vulnerabile sau persoanele care stau în chirie?
Da, proprietarii vor trebui să achite contribuții obligatorii, din care se vor îndeplini lucrări de mentenanță a clădirii, îmbunătățiri, reparații obligatorii. Din toată lista de lucrări care poate fi finanțată din aceste contribuții sunt foarte necesare lucrările de reabilitare tehnică, fără de care clădirea începe să degradeze și proprietarii riscă să-și piardă definitiv averile, ba chiar și riscă deteriorări ce pot provoca pericol pentru viață și sănătate. Nu este un moft, este o necesitate. Sunt foarte multe blocuri într-o stare deplorabilă, lucrările de reabilitare vor fi relativ scumpe, dar altă soluție nu există. Și iarăși: situația de lipsă de finanțare pentru întreținere nu este una nouă, nu a apărut acum! Cu toate că plăți se percepeau pentru întreținere tehnică – puține sunt clădirile care au beneficiat de lucrări de reparații, bugetul fiind repartizat fără transparență, lucrările – cu costuri neclare și de calitate îndoielnică. Ce am avut și ce am pierdut?
O întrebare retorică: cine le face reparații proprietarilor de case din sate?
Chiriașii nu sunt proprietari, așa că ei nu sunt obligați să plătească aceste taxe. Chiriașii au relații contractuale cu proprietarii și fac plăți de chirie.
Persoanele vulnerabile sunt afectate de fiecare dată când trebuie să plătească servicii sau taxe. Totuși, mecanismele de ajutoare pentru persoanele în dificultate fac subiectul altor reglementări, nu a legii condominiului. Dar în loc să se facă isterii, autoritățile trebuie să se implice și aici cu programe speciale de subvenționare a părților din contribuțiile obligatorii. O soluție ar fi resursele bugetare pe care municipalitatea le bugetează anual să fie îndreptate spre susținerea familiilor social-vulnerabile. Dar și comunitatea de proprietari pot fi mai cooperanți și pot face unele scutiri de plată, deoarece de starea tehnică a blocului depinde și starea proprietății fiecăruia.
În afară de aceasta, utilizarea unor spații comune pentru darea în chirie, a fațadelor – pentru amplasarea reclamelor, dezvoltarea unor spații noi și vînzarea acestora – toate sunt articole de venituri pe care pot să le obțină coproprietarii, dacă se va aborda problema cu o diligență de proprietar.

– Cine va face contabilitatea pentru asociațiile de locatari?
Evidența contabilă se va efectua în conformitate cu regulile generale și standardele existente. Pe acest subiect legea nu introduce reguli deosebite. S-ar putea și ar fi recomandabil să fie introduse standarde speciale pentru evidență a cheltuielilor, cu evidență simplificată, acestea vor putea fi elabotare și aprobate după intrarea în vigoare a legii condominiului.

– Locatarii nu dețin cunoștințe despre funcționarea și gestionarea blocurilor locative. Unde pot beneficia de consultații?
În dispozițiile finale și tranzitorii a legii condominiului legiuitorul a pus în sarcina autorităților locale să întreprindă toate măsurile necesare în procesul de organizare a adunărilor constituante, de selectare și desemnare a administratorului – asta implică și organizarea unor seminare, instruiri, pe care autoritățile trebuie să și le planifice. Dar asta o pot face și organizațiile neguvernamentale, cu resursele disponibile din diverse proiecte tematice finanțate de către donatori.

– Deci, cum va fi viața chișinăuienilor după această schimbare?
Viața va fi frumoasă. Pentru că mecanismele vor fi setate și vor începe să lucreze. Este esențial că se clarifică relațiile de coproprietate, drepturile și obligațiile fiecărui coproprietar. Dreptul de proprietate asupra imobilului nu este un simplu bonus – e și o responsabilitate pe care trebuie să ne-o asumăm, cu efortul necesar și cu dedicație pe măsură, dacă dorim ca acest drept să nu-l pierdem din motivul distrugerii acestui imobil, cu atît mai mult că într-un condominiu toti depindem unul de altul. Să realizăm că tragerea de timp nu e în folosul nostru. Trebuie să ne organizăm în fiecare condominiu, să ne asumăm responsabilități, dar și să ne cerem drepturile de autorități care sunt obligate să ne asiste în acest proces complicat de împroprietarire întârziată.

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Războiul pentru terenuri. Cui aparțin terenurile aferente blocurilor locative?

CONDOMINIU LAW 1

Proprietarilor de unități în condominiu. Cine sunt aceștia? Proprietarii apartamentelor și a altor spații din această clădire. Prin efectul legii, părțile comune din condominiu (terenul și clădirea cu toate elementele constructive și infrastructură) trec, cu titlu gratuit, în proprietate comună pe cote-părți a proprietarilor de unități. Proprietatea asupra părților comune este recunoscută în baza legii, deci nu depinde de careva exprimare de voință a Consiliului Local. Așa prevede legea condominiului, care a fost aprobată recent în Parlamentul RM.

Dacă observăm, din 2000[1]până în prezent, foarte puține terenuri au fost transmise către condominii, din diferite motive, principalul fiind procesul complicat de formare a asociațiilor, asocierea nefiind obligatorie pentru proprietari. În plus, incoerența aprobării deciziilor de către Consiliul municipal și înțelegerea distorsionată a prevederilor legii au făcut ca proprietarii blocurilor locative să fie deposedați de dreptul lor legal de a fi proprietari inclusiv și al terenului aferent construcției. Doar asociația de coproprietari putea să înainteze cerere de transmitere în proprietate a terenului, în baza căreia autoritatea administrației publice locale urma să stabilească hotarele teritoriului condominiului și să efectueze transmiterea. Nu s-a întâmplat acest lucru, decât cu rare excepții.

Desigur, au existat și cauze speculative, autoritatea publică separând cu nemiluita părți din terenurile clădirilor pentru a amplasa pe aceste loturi construcții noi, asta pe fonul lipsei cererii din partea asociațiilor. Nu sunt asociații nu se depun cereri. Nu sunt cereri – nu se fac atribuiri. Nu se atribuie terenul condominiilor, deci poate fi pișcat puțin câte puțin, până se ajunge la ideea genială de a lăsa doar atâta teren, cât prinde perimetrul blocului. Era stranie chiar și formularea deciziilor – se atribuia teren din contul “sechestrării” terenului, care aparținea anterior blocului locativ.

Legea condominiului nou-aprobată face aici o schimbare esențială, care va facilita procesul de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra terenului. Prin efectul legii se recunoaște dreptul de proprietate, autoritatea publică fiind pusă în situația de a constata și, desigur de a efectua lucrările de delimitare a proprietăților.  

Ar rămâne ceva întrebări cu referire la terenurile care constituie, de fapt, ogrăzi ale acestor blocuri locative dar autoritatea publică locală și-a arogat dreptul de proprietate asupra acestora.

Oare există modalitate de a demonstra abuzul pe care autoritatea l-a făcut când a tras granițele terenului aferent blocurilor locative pe perimetrul acestor blocuri?

Se întrevede o luptă acerbă pe acest subiect, deoarece terenul este bunul imobil pentru care chiar se merită să lupți. Cu atât mai mult, dacă dreptatea e de partea ta. Cu atât mai mult, în lumina prevederilor noului Cod Civil, care recunoaște în calitate de bun imobil doar terenul. Restul – clădiri, instalații, amenajări, vegetație, de asupra si sub teren – toate sunt doar părți componente ale terenului. Și toate aceste părți sunt trecătoare, terenul – nu se trece. Este esențial pentru perpetuarea siguranței de a avea o locuință în proprietate – să deții dreptul de proprietate asupra terenului – doar în asemenea mod se poate valorifica dreptul de a construi/reconstrui din nou clădirea, ori de câte ori e necesar.

Să modelăm așa o situație: o clădire ”hrușciovcă” care și-a trăit traiul, nu prea a fost reparată și a ajuns într-o stare, când reparația costă mai scump decât construirea unei clădiri noi. În asemenea situații proprietarii au două opțiuni: să investească pentru reparații capitale (fără de care riscă să-și piardă definitiv proprietățile din motivul degradării fizice a clădirii și infrastructurii) sau să-și construiască o clădire nouă. În varianta a doua se poate îmbunătăți și nivelul de confort a apartamentelor. Sună utopic? Poate. Dar nu e chiar așa. În locul a cinci nivele se pot construi fără nici o problemă șase-șapte, prin diferența de spațiu să mai fie acoperite și parte din cheltuielile de construcție. Și terenul mai poate fi pus în gaj pentru o creditare pe măsură să finanțeze lucrările necesare. Da, este nevoie de efort, de implicare, control, spații de bufer, dar e posibil și e rațional.

Însă toate acestea se pot realiza doar cu condiția că există un teren aferent, cu granițele normale, cel care a fost prins în calcul la proiectarea clădirii, cu toate căile de acces, cu infrastructura necesară, teren de joacă pentru copii, dar nu cel pe perimetrul clădirii, pe care l-au ”desenat” autoritățile într-un moment de lipsă de discernământ. Pe un teren cu granițele diminuate până la dimensiunile perimetrului blocului nu se poate construi un bloc de aceleași dimensiuni, decât dacă POT (procentul de ocupare a terenului) este egal u 100%. Poate spune cineva unde există asemenea coeficienți în RLU Chișinău?

Exemplul de mai sus nu e doar o imaginație de dragul exercițiului – e o realitate care vor fi nevoiți s-o înfrunte mulți proprietari, grație uzurii masive a unui număr foarte mare de blocuri locative într-o stare avansată de degradare. Dar oamenii sunt reticenți pentru orice proiecte, încrederea proprietarilor e la pământ din cauza unor proiecte de mansardare eșuate, din cauza unor dezvoltatori hapsâni, din cauza ineficienței autorităților în aceste proiecte.

Acum autoritățile publice locale trebuie să repare greșelile pe care le-au făcut și să susțină procesul prin programe de finanțare, cel puțin a unor proiecte-pilot, unde să-și asume parte din cheltuieli, pe care locuitorii din bloc ezită să le facă. Ca să lucreze acest mecanism cineva trebuie să producă un exemplu pozitiv, să încline balanța încrederii spre succes.

Până la intrarea în vigoare a legii condominiului, autoritățile urmează să aprobe un plan de măsuri pentru punerea în aplicare a prevederilor legii, să negocieze cu Guvernul un program de susținere a reabilitării blocurilor locative, care va motiva prin elemente de grant și creditare în condiții favorabile proprietarii să-și îndeplinească obligația de întreținere a clădirilor. Starea dezastruoasă a clădirilor este rezultatul administrării defectuoase a blocurilor, de care se face responsabilă autoritatea publică locală, care tot a întins să transmită blocurile proprietarilor de drept. Și mai ales, terenurile.

Și pentru terenuri (mărimea acestora) disputa va fi una de presiune mare. Suntem pregătiți?

[1]Data aprobării legii condominiului în fondul locativ 30.03.2000, nr. 913 http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&lang=1&id=311744

Citeste mai mult →