După ce peste 20 ani primăria a ținut cu tot dinadinsul să gestioneze fondul locativ din mun. Chișinău, se pare că există o mișcare în sensul transmiterii acestor blocuri, dar nu prea există claritate cui să le transmită. Parcă s-ar dori sa le dea asociațiilor, parcă și ÎMPSL n-ar fi împotrivă să le obțină în gestiune, asta după ce a fost compromis totalmente acest segment de activitate de către ÎMGFL, care au ajuns la un deznodământ falimentar.
Toată discuția privind gestionarea fondului locativ ar trebui separată și descifrată pe două aspecte principale, care sunt strîns interconectate, dar reprezintă, totuși fațete diferite ale aceluiași subiect:
1. Aspectele de proprietate, din care decurg responsabilitățile de administrare a bunului comun și de întreținere a acestuia.
2. Activitatea asociațiilor prin intermediul cărora se gestionează blocul locativ, care se mai imparte pe două direcții de activitate:
a) Administrarea blocului locativ în calitate de exponent al proprietarilor privind bunul pe care îl au în proprietate comună și întreținerea acestui bun din punct de vedere tehnic.
b) Intermedierea în procesul de achizitionare a serviciilor publice de gospodărie comunală pentru coproprietarii din asociație.
1. Aspectele de proprietate, din care decurg responsabilitățile de administrare a bunului comun și de întreținere a acestui bun în stare funcțională.
Potrivit legislației, blocul cu toată înfrastructura constituie obiectul proprietății tuturor proprietarilor individuali din acest bloc, în calitate de proprietate comună pe cote-părți, forțată și perpetuă. Această proprietate este descrisă în Codul Civil și se supune prevederilor legislației, cu toate consecințele ce rezultă din obligațiile proprietarilor. Spre deosebire de mecanismul de creare a asociaților (care în prezent sunt tratate prin prisma asociațiilor obștești – deci crearea este benevolă), relația de coproprietate deja a încadrat toti proprietarii individuali din clădire într-o comunitate, fie și neformalizată, dar fiecare avînd o cotă parte din proprietatea comună din elementele comune ale clădirii. Faptul că municipalitatea ține în evidență la balanța direcției locativ-comunale toate blocurile locative este o situație provizorie, care necesită urgent să fie schimbată. Dreptul de proprietate asupra blocurilor urmează să fie înregistrată în folosul coproprietarilor din acest bloc. A nu se confunda cu transmiterea blocurilor către Asociații. Blocurile pot fi transmise în gestiune asociațiilor (în cazul creării acestora de către coproprietari) dreptul de proprietate fiind împartit între coproprietari (trebuie calculate cotele fiecăruia) și înregistrat în numele acestora în registrul bunurilor imobile ca și proprietate comună indivizibilă.
Acum, cînd în fața APL a apărut această problemă majoră cu ÎMGFLurile, care au adunat datorii de sute de milioane față de furnizorii de servicii procesul de inventariere/calculare/transmitere/înregistrare a blocurilor către proprietarii de drept urmează să fie demarat urgent, primele tranșe din bugetul disponibil al municipiului fiind direcționate pe aceste lucrări. Nu trebuie să se conteze pe cererile proprietarilor să li se transmită blocurile, acestea nu vor fi. Și nu trebuie pusă înregistrarea proprietății în interdependență de crearea asociațiilor. Pregătirea transmiterii blocurilor necesită un volum de lucrări deloc de ignorat, pe care APL trebuie să și-l asume, deoarece anume APL poartă responsabilitatea tergiversării lucrurilor pe această direcție, deci acolo trebuie să fie soluționată și problema, cu finanțarea din bugetul municipal. Desigur că paralel trebuie să se meargă și pe organizarea creării asociațiilor, unde APL să vină cu programe motivaționale, susținute și cu eforturile financiare ale altor fonduri (de eficiență energetică, spre ex.).
2. Crearea asociațiilor prin intermediul cărora se gestionează blocul locativ, care se mai imparte în 2 domenii:
a) Administrarea blocului locativ în calitate de exponent al proprietarilor privind bunul pe care îl au în proprietate comună și întreținerea acestui bun din punct de vedere tehnic.
Asociația este cel mai potrivit instrument pentru asigurarea unei gestiuni calitative a blocurilor locative condominiale. Cu toate că pe parcurs s-au creat asociații diferite, grație unor prevederi imperfecte ale legislației esența este aceiași – asociațiile reprezintă proprietarii individuali din bloc și sunt create pentru îndeplinirea anumitor scopuri. Scopul principal este întreținerea bunului proprietate comună (blocul locativ, cu toată infrastructura). Acest aspect al activității asociațiilor decurge din realizarea dreptului de proprietate, avînd și obligații cu bunul deținut în coproprietate. Întreținerea bunului imobil, lucrările necesare de efectuat în acest scop pe toată perioada de existență a acestui bun, inclusiv demolarea sunt obligații ale proprietarului – în cazul dat – a coproprietarilor acestui bun. Asociația este doar reprezentantul legal al coproprietarilor, dacă aceștea au decis să se asocieze și să formalizeze relațiile.
APL nu a depus suficient efort pentru susținerea creării asociațiilor și nu au fost utilizate pîrghiile posibile în acest sens. Luînd în considerație, că din buget anual se aprobă spre finanțare sume considerabile (au fost numite cifre între 350-360 mln pentru lucrări de reparații, întrețineri a fondului locativ) se puteau crea și mecanisme eficiente pentru fondarea asociațiilor.
Aici APL ar trebui să intervină cu susținerea financiară prin programe de cofinanțare a unor lucrări, cu condiția că cererea să vină de la asociație. E o motivare de creare a asociațiilor. Altă motivare în crearea asociațiilor ar fi transmiterea terenurilor aferente în proprietate, conform legii condominiului.
b) Intermedierea în procesul de achizitionare a serviciilor publice de gospodărie comunală pentru coproprietarii din asociație.
O situație aparte o reprezintă prestarea serviciilor publice de gospodărie comunală. Pe această dimensiune asociațiile pot activa doar dacă au acceptul membrilor asociațiilor (a consumatorilor acestor servicii). Este o intermediere și trebuie tratată respectiv, ca o activitate contractuală între Asociație-Furnizor și Asociație-Consumator. Este complexă această activitate, există și multe discrepanțe în actele normative care reglementează fiecare tip de serviciu în parte, cu atît mai mult, momentele complicate trebuie descîlcite, dar nu evitate. Asociațiile nu pot contracta servicii de la numele coproprietarilor, dacă nu au împuterniciri de la acești coproprietari, cu condițiile clare privind modalitatea prestării /facturării/achitării serviciului respectiv.
Problemele actuale cu datoriile ÎMGFL se datorează în mare parte și faptului că au fost semnate contracte cu furnizorii, fără ca aceste contracte să fie contrabalanțate cu semnarea contractelor cu consumatorii și au format datorii, pe care nimeni nu le recunoaște, deoarece lipsește suportul legal pentru facturare.
Se menționază adesea, că lucrurile vor fi mai simple, dupa aprobarea noii legi a condominiului, atunci se vor începe și acțiunile. Ar putea să fie mai simplu, dar pentru asta legea trebuie mai întâi să fie aprobată de către Parlament. Însă pentru acțiunile punctate și acum există suficient suport juridic, e necesar doar consiliul să se mobilizeze și să abordeze problema locativă la modul cel mai serios. Să înceteze să finanțeze găurile negre din domeniul locativ și să direcționeze finanțările din buget mai eficient. Primul pas și cel determinant este clarificarea relațiilor de proprietate, de aceasta depind și toate celelalte acțiuni. APL are foarte mult de lucru la acest subiect, s-a pierdut timp, resurse, nu mai e loc de tergiversare.