Posted on publicat de by svetlana

DA! Există viață și după ÎMGFL.

CONDOMINIU LAW 2

Titlul este parafrazat după anunțul unor dezbateri pe tema noii legi a condominiului. (aici anunțul: https://cadp.md/2018/12/06/dezbatere-exista-viata-dupa-imgfl-noua-lege-a-condominiului/)
Tema administrării blocurilor locative este una foarte acută, acum discuțiile capătă o amploare mai mare, motivul fiind aprobarea de către Parlament a unei noi legi a condominiului. Articolul prezent e contribuția la dezbateri, fără prezența directă în sala primăriei, dar cu unele clarificări privind situația actuală și cu unele răspunsuri la întrebările anunțate pentru inițierea dezbaterilor.

Primul răspuns l-am dat în titlu. Da, viața a existat și cu ÎMGFL și va exista și după lichidarea acestora. Mai întâi trebuie să concretizăm, că procesul de lichidare a întreprinderilor de gestionare a fondului locativ în nici o măsură nu este generat de aprobarea legii condominiului. ÎMGFLuirle se lichidează grație unui management păgubos, în urma datoriilor enorme, unele nesusținute prin acte confirmative și în lipsa totală a controlului activității acestora atât din partea fondatorilor cât și din partea proprietarilor bunurilor administrate (gestionate). (Despre IMGFL aici: //svetlana.dogotaru.net/domeniul-locativ/falimentarea-imgfl-o-situatie-fortata-o-dorinta-ascunsa-sau-si-una-si-alta/)
Încercarea de a pune legea condominiului în calitate de sperietoare în fața proprietarilor de apartamente vine mai degrabă din frustrările perioadei de tranziție, care la noi prea mult durează. Blocurile locative aparțin proprietarilor de încăperi din aceste blocuri și nu e un concept nou al legii condominiului. Cum a fost, așa și a rămas, nimeni nu face acum cadouri din senin. (Despre proprietatea în condominiu ceva explicații aici: //svetlana.dogotaru.net/domeniul-locativ/coposesia-partilor-comune-in-condominiu-atributul-dreptului-de-proprietate-a-coproprietarilor/)
Legea doar punctează asupra raporturilor juridice între coproprietari, concretizează mecanisme de transmitere/înregistrare a drepturilor proprietarilor adevărați și impune autoritățlor să efectueze toate acțiunile legale cu supravegherea organizării activității de întreținere a blocurilor locative.
Faptul că ÎMGFLurile sunt în procedura de faliment e doar o coincidență nefericită. Nefericită – pentru că se crează un gol imens la capitolul „Administratori profesioniști” la care ar putea să apeleze asociațiile pentru serviciile de administrare a bunurilor comune din condominiu.

Și acum, întrebările pe rand, foarte sumar:

– ÎMGFL/JEK-urile se desființează.
Da, se desființează, dar nu le desființează legea condominiului, cum am punctat și mai sus. Problemele deja au apărut demult. Cu toate că Infocom continuă să emită facturi pentru desrvirea tehnică, poate cineva să garanteze că aceste servicii se prestează? Unde pleacă banii intrați în cont pe acest articol de cheltuieli? Cum văd locatarii soluționarea problemelor de întreținere a blocului? Vor aștepta la nesfârșit că va veni cineva și le va efectua lucrări de reparații la acoperiș, în scară, fațade, rețele? Vor sta toți vrăjiți de amăgeala cu care sunt și au fost în permanență tratați de cei care și-au arogat dreptul de administrare a bunurilor care le aparțin cu drept de proprietate?

– Ce vor face locatarii și la cine să se adreseze?
Locatarii vor trebui să se adune și să decidă asupra modalității de administrare a bunurilor comune, să evalueze starea tehnică a clădirii și să-și stabilească cote de contribuție reale în Fond. Trebuie să fie clar, că nu este nevoie ca proprietarii să decidă să fondeze sau nu condominiu. Condominiul se crează prin efectul legii și se modifică înscrierile în Registrul bunurilor la prima etapă, din oficiu pentru toate clădirile locative, care insumează elementele caracteristice unui condominiu.
Însă autoritățile publice locale trebue să elaboreze un plan de măsuri pentru implementarea prevederilor legii, din care va rezulta cum se vor transmite blocurile aflate în evidența direcției locativ-comunale către asociațiile condominiale. Din acest plan va rezulta și răspunsul la întrebarea – unde să se adreseze locatarii, pentru că, pe lângă prevederile legii se mai cere și clarificarea unor acțiuni, responsabilități, dar și stabilirea unor cheltuieli în bugetul municipal pentru aceste acțiuni.

– Cine va administra blocul în care locuiesc?
Întrebarea întrebătoare este cum se vor organiza proprietarii de unități condominiale să-și aleagă varianta potrivită de administrare. Asociațiile de locatari pot să administreze desinestătător bunurile, dar pot delega administrarea unui administrator profesionist. Ar fi o problemă – în piață nu prea există din aceștia, singurii administratori care au fost – ÎMGFL- și-au dat obștescul sfîrșit, alții – dezvoltatorii care și-au creat propriile întreprinderi de deservire a blocurilor construite – sunt puțini. Pentru facilitarea procesului de creare a segmentului respectiv de piață este nevoie să se implice autoritatea publică cu programe menite să susțină, inclusiv financiar apariția acestui gen de servicii.

– Asociațiile de locatari sunt unica soluție?
Nu sunt unica soluție asociațiile de proprietari în condominiu. Legea recunoaște două modalități de administrare în condominiu – prin asociațiile de coproprietari și prin comunitatea de proprietari. O noutate este modalitatea de administrare prin comunitate, care, de fapt, e tot o asociere, doar că comunitatea nu se înregistrează ca o persoană juridică și are capacitate juridică limitată. Rămâne la latitudinea proprietarilor să decidă cum e mai convenabil să-și administreze proprietatea. Un lucru esențial – și în asociație și în comunitate absolut toți coproprietarii din bloc (și proprietarii de apartamente și de alte spații) sunt membri, cu drepturi și obligații conform legii.

– Cui vor aparține scările, acoperișul, subsolul, terenul de lângă blocurile locative?
Scările, acoperișul, subslul, fațadele, casele scării, alte părți – toate au fost și sunt părți comune ale condominiului. Toti coproprietarii unităților condominiale sunt și coporprietari pe cote-părți ale elementelor comune ale lcădirii , beneficiază și sunt responsabili de toate acestea. Și terenul, desigur. Diferența între cum a fost până acum și după intrarea în vigoare a legii condominiului este în faptul, că terenul acum este recunoscut tot prin efectul legii în calitate de bun comun și nu mai trebuie solicitată transmiterea acestuia prin decizia consiliului. Doar se constată recunoașterea acestui drept. La Chișinău e o problemă, că autoritățile au ciopârțit terenurile aferente și au lăsat doar ”umbra” de sub bloc și proprietarii vor fi nevoiți să-și revendice dreptul la teren aferent cu suprafață normativă. (Despre terenuri aici: //svetlana.dogotaru.net/domeniul-locativ/razboiul-pentru-terenuri-cui-apartin-terenurile-aferente-blocurilor-locative/)

– Locatarii trebuie să achite contribuțiile obligatorii. Dar cum va fi cu pensionarii, familiile social vulnerabile sau persoanele care stau în chirie?
Da, proprietarii vor trebui să achite contribuții obligatorii, din care se vor îndeplini lucrări de mentenanță a clădirii, îmbunătățiri, reparații obligatorii. Din toată lista de lucrări care poate fi finanțată din aceste contribuții sunt foarte necesare lucrările de reabilitare tehnică, fără de care clădirea începe să degradeze și proprietarii riscă să-și piardă definitiv averile, ba chiar și riscă deteriorări ce pot provoca pericol pentru viață și sănătate. Nu este un moft, este o necesitate. Sunt foarte multe blocuri într-o stare deplorabilă, lucrările de reabilitare vor fi relativ scumpe, dar altă soluție nu există. Și iarăși: situația de lipsă de finanțare pentru întreținere nu este una nouă, nu a apărut acum! Cu toate că plăți se percepeau pentru întreținere tehnică – puține sunt clădirile care au beneficiat de lucrări de reparații, bugetul fiind repartizat fără transparență, lucrările – cu costuri neclare și de calitate îndoielnică. Ce am avut și ce am pierdut?
O întrebare retorică: cine le face reparații proprietarilor de case din sate?
Chiriașii nu sunt proprietari, așa că ei nu sunt obligați să plătească aceste taxe. Chiriașii au relații contractuale cu proprietarii și fac plăți de chirie.
Persoanele vulnerabile sunt afectate de fiecare dată când trebuie să plătească servicii sau taxe. Totuși, mecanismele de ajutoare pentru persoanele în dificultate fac subiectul altor reglementări, nu a legii condominiului. Dar în loc să se facă isterii, autoritățile trebuie să se implice și aici cu programe speciale de subvenționare a părților din contribuțiile obligatorii. O soluție ar fi resursele bugetare pe care municipalitatea le bugetează anual să fie îndreptate spre susținerea familiilor social-vulnerabile. Dar și comunitatea de proprietari pot fi mai cooperanți și pot face unele scutiri de plată, deoarece de starea tehnică a blocului depinde și starea proprietății fiecăruia.
În afară de aceasta, utilizarea unor spații comune pentru darea în chirie, a fațadelor – pentru amplasarea reclamelor, dezvoltarea unor spații noi și vînzarea acestora – toate sunt articole de venituri pe care pot să le obțină coproprietarii, dacă se va aborda problema cu o diligență de proprietar.

– Cine va face contabilitatea pentru asociațiile de locatari?
Evidența contabilă se va efectua în conformitate cu regulile generale și standardele existente. Pe acest subiect legea nu introduce reguli deosebite. S-ar putea și ar fi recomandabil să fie introduse standarde speciale pentru evidență a cheltuielilor, cu evidență simplificată, acestea vor putea fi elabotare și aprobate după intrarea în vigoare a legii condominiului.

– Locatarii nu dețin cunoștințe despre funcționarea și gestionarea blocurilor locative. Unde pot beneficia de consultații?
În dispozițiile finale și tranzitorii a legii condominiului legiuitorul a pus în sarcina autorităților locale să întreprindă toate măsurile necesare în procesul de organizare a adunărilor constituante, de selectare și desemnare a administratorului – asta implică și organizarea unor seminare, instruiri, pe care autoritățile trebuie să și le planifice. Dar asta o pot face și organizațiile neguvernamentale, cu resursele disponibile din diverse proiecte tematice finanțate de către donatori.

– Deci, cum va fi viața chișinăuienilor după această schimbare?
Viața va fi frumoasă. Pentru că mecanismele vor fi setate și vor începe să lucreze. Este esențial că se clarifică relațiile de coproprietate, drepturile și obligațiile fiecărui coproprietar. Dreptul de proprietate asupra imobilului nu este un simplu bonus – e și o responsabilitate pe care trebuie să ne-o asumăm, cu efortul necesar și cu dedicație pe măsură, dacă dorim ca acest drept să nu-l pierdem din motivul distrugerii acestui imobil, cu atît mai mult că într-un condominiu toti depindem unul de altul. Să realizăm că tragerea de timp nu e în folosul nostru. Trebuie să ne organizăm în fiecare condominiu, să ne asumăm responsabilități, dar și să ne cerem drepturile de autorități care sunt obligate să ne asiste în acest proces complicat de împroprietarire întârziată.

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Războiul pentru terenuri. Cui aparțin terenurile aferente blocurilor locative?

CONDOMINIU LAW 1

Proprietarilor de unități în condominiu. Cine sunt aceștia? Proprietarii apartamentelor și a altor spații din această clădire. Prin efectul legii, părțile comune din condominiu (terenul și clădirea cu toate elementele constructive și infrastructură) trec, cu titlu gratuit, în proprietate comună pe cote-părți a proprietarilor de unități. Proprietatea asupra părților comune este recunoscută în baza legii, deci nu depinde de careva exprimare de voință a Consiliului Local. Așa prevede legea condominiului, care a fost aprobată recent în Parlamentul RM.

Dacă observăm, din 2000[1]până în prezent, foarte puține terenuri au fost transmise către condominii, din diferite motive, principalul fiind procesul complicat de formare a asociațiilor, asocierea nefiind obligatorie pentru proprietari. În plus, incoerența aprobării deciziilor de către Consiliul municipal și înțelegerea distorsionată a prevederilor legii au făcut ca proprietarii blocurilor locative să fie deposedați de dreptul lor legal de a fi proprietari inclusiv și al terenului aferent construcției. Doar asociația de coproprietari putea să înainteze cerere de transmitere în proprietate a terenului, în baza căreia autoritatea administrației publice locale urma să stabilească hotarele teritoriului condominiului și să efectueze transmiterea. Nu s-a întâmplat acest lucru, decât cu rare excepții.

Desigur, au existat și cauze speculative, autoritatea publică separând cu nemiluita părți din terenurile clădirilor pentru a amplasa pe aceste loturi construcții noi, asta pe fonul lipsei cererii din partea asociațiilor. Nu sunt asociații nu se depun cereri. Nu sunt cereri – nu se fac atribuiri. Nu se atribuie terenul condominiilor, deci poate fi pișcat puțin câte puțin, până se ajunge la ideea genială de a lăsa doar atâta teren, cât prinde perimetrul blocului. Era stranie chiar și formularea deciziilor – se atribuia teren din contul “sechestrării” terenului, care aparținea anterior blocului locativ.

Legea condominiului nou-aprobată face aici o schimbare esențială, care va facilita procesul de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra terenului. Prin efectul legii se recunoaște dreptul de proprietate, autoritatea publică fiind pusă în situația de a constata și, desigur de a efectua lucrările de delimitare a proprietăților.  

Ar rămâne ceva întrebări cu referire la terenurile care constituie, de fapt, ogrăzi ale acestor blocuri locative dar autoritatea publică locală și-a arogat dreptul de proprietate asupra acestora.

Oare există modalitate de a demonstra abuzul pe care autoritatea l-a făcut când a tras granițele terenului aferent blocurilor locative pe perimetrul acestor blocuri?

Se întrevede o luptă acerbă pe acest subiect, deoarece terenul este bunul imobil pentru care chiar se merită să lupți. Cu atât mai mult, dacă dreptatea e de partea ta. Cu atât mai mult, în lumina prevederilor noului Cod Civil, care recunoaște în calitate de bun imobil doar terenul. Restul – clădiri, instalații, amenajări, vegetație, de asupra si sub teren – toate sunt doar părți componente ale terenului. Și toate aceste părți sunt trecătoare, terenul – nu se trece. Este esențial pentru perpetuarea siguranței de a avea o locuință în proprietate – să deții dreptul de proprietate asupra terenului – doar în asemenea mod se poate valorifica dreptul de a construi/reconstrui din nou clădirea, ori de câte ori e necesar.

Să modelăm așa o situație: o clădire ”hrușciovcă” care și-a trăit traiul, nu prea a fost reparată și a ajuns într-o stare, când reparația costă mai scump decât construirea unei clădiri noi. În asemenea situații proprietarii au două opțiuni: să investească pentru reparații capitale (fără de care riscă să-și piardă definitiv proprietățile din motivul degradării fizice a clădirii și infrastructurii) sau să-și construiască o clădire nouă. În varianta a doua se poate îmbunătăți și nivelul de confort a apartamentelor. Sună utopic? Poate. Dar nu e chiar așa. În locul a cinci nivele se pot construi fără nici o problemă șase-șapte, prin diferența de spațiu să mai fie acoperite și parte din cheltuielile de construcție. Și terenul mai poate fi pus în gaj pentru o creditare pe măsură să finanțeze lucrările necesare. Da, este nevoie de efort, de implicare, control, spații de bufer, dar e posibil și e rațional.

Însă toate acestea se pot realiza doar cu condiția că există un teren aferent, cu granițele normale, cel care a fost prins în calcul la proiectarea clădirii, cu toate căile de acces, cu infrastructura necesară, teren de joacă pentru copii, dar nu cel pe perimetrul clădirii, pe care l-au ”desenat” autoritățile într-un moment de lipsă de discernământ. Pe un teren cu granițele diminuate până la dimensiunile perimetrului blocului nu se poate construi un bloc de aceleași dimensiuni, decât dacă POT (procentul de ocupare a terenului) este egal u 100%. Poate spune cineva unde există asemenea coeficienți în RLU Chișinău?

Exemplul de mai sus nu e doar o imaginație de dragul exercițiului – e o realitate care vor fi nevoiți s-o înfrunte mulți proprietari, grație uzurii masive a unui număr foarte mare de blocuri locative într-o stare avansată de degradare. Dar oamenii sunt reticenți pentru orice proiecte, încrederea proprietarilor e la pământ din cauza unor proiecte de mansardare eșuate, din cauza unor dezvoltatori hapsâni, din cauza ineficienței autorităților în aceste proiecte.

Acum autoritățile publice locale trebuie să repare greșelile pe care le-au făcut și să susțină procesul prin programe de finanțare, cel puțin a unor proiecte-pilot, unde să-și asume parte din cheltuieli, pe care locuitorii din bloc ezită să le facă. Ca să lucreze acest mecanism cineva trebuie să producă un exemplu pozitiv, să încline balanța încrederii spre succes.

Până la intrarea în vigoare a legii condominiului, autoritățile urmează să aprobe un plan de măsuri pentru punerea în aplicare a prevederilor legii, să negocieze cu Guvernul un program de susținere a reabilitării blocurilor locative, care va motiva prin elemente de grant și creditare în condiții favorabile proprietarii să-și îndeplinească obligația de întreținere a clădirilor. Starea dezastruoasă a clădirilor este rezultatul administrării defectuoase a blocurilor, de care se face responsabilă autoritatea publică locală, care tot a întins să transmită blocurile proprietarilor de drept. Și mai ales, terenurile.

Și pentru terenuri (mărimea acestora) disputa va fi una de presiune mare. Suntem pregătiți?

[1]Data aprobării legii condominiului în fondul locativ 30.03.2000, nr. 913 http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&lang=1&id=311744

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Oraș. Oameni. Transport. Parcări. Concepție sau plan de mobilitate? Trecutul sau viitorul? Consultări sau simulări?

Sursa foto: http://oer.ro/ghidul-pentru-planificarea-mobilitatii-urbane-durabile-disponibil-in-limba-romana/

Concepție, cu elemente de strategie, dar și abordări de program/plan pe unele direcții.

Mai întâi a fost un caiet de sarcini. Aprobat. Putea fi mai bun. Dar pentru că consultările au fost, ca de obicei, de bifă,[1]s-a primit așa cum s-a primit. Consiliul a aprobat acest caiet de sarcini, s-au desfășurat procedurile de achiziții și iată – a doua ședință tehnică cu platformă de discuții.

Iaca așa, te cheamă să vii să dezbați, să faci propuneri, dar fără a exista careva informații publice, materiale, care vor fi supuse Consultărilor. Se contează, că participanții vor oferi soluții ad-hoc, după ce vor vedea materialele proiectate pe ecran? Nu e chiar eficient să lucrezi în așa mod, dat fiind complexitatea problemelor abordate. Da, lucruri generale pot fi spuse și au tot fost spuse de-a lungul timpului, de către diferiți experți, la diferite mese rotunde și conferințe, doleanțele locuitorilor orașului sunt cunoscute – toți își doresc și transport public calitativ, și trotuare libere de mașini, și piste pentru bicicliști, și spații publice prietenoase oamenilor, și parcări în locurile potrivite, și instrumente inteligente și multe altele. Pentru asta nu e nevoie să aduni lumea la dezbateri – și așa e clar.

Dar pentru ca toate acestea să se întâmple – modernitatea a inventat planuri de mobilitate urbană durabilă (PMUD), ba chiar pune la dispoziție și ghiduri de elaborare și implementare a PMUD. Spre ex. – Guidelines. Developing and implementing a Sustainability Urban Mobility Plan[2].

De ce la Chișinău ar trebui să inventăm o altă cale? Avem capacități mai mari decât structurile europene? Suntem mai specialiști decât experții antrenați în elaborarea ghidului enunțat? Cum să nu!

Felul în care se organizează lucrurile ne face să concluzionăm că instituțiile responsabile sunt într-o lipsă acută de specialiști care să gestioneze procesul de elaborare și aprobare a politicilor urbane într-un mod calitativ și, mai ales, transparent. Pentru că transparența e esențială într-un proces de elaborare PMUD. Proiecte elaborate chiar și de cei mai buni experți nu au nici o șansă să fie realizate, dacă vin în contradicție cu doleanțele comunității. În plus, în societatea civilă se poate găsi și expertiză necesară pe unele subiecte cercetate, care nu trebuie să fie ignorată, mai ales când se cunoaște nivelul modest al capacităților instituționale ale beneficiarului și proiectantului.

Dar se procedează exact invers – consultările publice se înlocuiesc cu ședințe tehnice (sau se cumulează, pentru a da aere de consultare cu publicul), care ulterior se vor raporta ca participări ale publicului, dar asta e departe de a fi consultare. De menționat, că în Caietul de sarcini, la p.6 Temeiul juridic, este inclusă Hotărârea Guvernului Republicii Moldova nr. 967 din 09.08.2016, Cu privire la Mecanismul de consultare publică cu societatea civilă în procesul decizional[3]. În plus – ședința e anunțată pe data de 26 noiembrie 2018, la ora 14.00 (oare nu se cunoaște despre Dispoziția primarului să fie organizate toate consultările publice în afara orelor de lucru?)

Deci, autoritatea publică, autorii sunt obligați să respecte procedurile impuse prin acest Mecanism – asta înseamnă să fie numită consultarea în mod regulamentar, să fie plasate informațiile în timpul prevăzut în surse disponibile, pentru ca participanții doritori să se implice în discuții să aibă posibilitate să vină cu propuneri calitative, care să îmbunătățească documentele elaborate de către autori. Autoritatea publică evită să utilizeze acest mecanism eficient de monitorizare și influență a procesului de luare a deciziilor, prin aceasta riscând să obțină documente necalitative, care, pe ultima sută de metri, la prezentarea pentru aprobare în Consiliul Municipal, să nu mai poată fi îmbunătățite. Cum s-a mai și întâmplat, cu alte documente, ex – PUZ centru Chișinău (autor – tot Chișinăuproiect).

Ce e de făcut? Se cunoaște. Dacă se va discuta și se vor organiza consultările regulamentar – totul va intra în normalitate. Chiar dacă va trebui să se revadă unele lucruri deja executate. Cu atât mai mult, că și proiectul Green City a anunțat că planifică elaborarea unui plan de mobilitate pentru Chișinău – deci există posibilitate financiară să se treacă la un lucru bine făcut. Primarul și consilierii pot și trebuie să ceară acest lucru, să imună asigurarea un proces de consultare legal și transparent, care va aduce la masa discuțiilor și expertiză calitativă.  

Că doar n-o să fie fiecare cu planul lui? Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Arendă terenului pentru construcții – A fi sau a nu fi?!

 

Decizie a Consiliului Municipal de transmitere în arendă a unui lot de teren pentru construcție – situație controversată care continuă de ani de zile și se pare că toți sunt satisfăcuți de felul cum se gestionează terenurile în municipiu. Doar că conflictele nu se mai termină și fondul municipal de terenuri se tot subțiază, fără a aduce careva profituri nici financiare nici sociale. De ce asemenea decizii se poziționează aproape pe la limita legalității? De ce Consiliul nu utilizează alte forme de atribuire a terenurilor pentru construcții?

Întrebări, pe care și le pun mulți, mai ales când apar conflictele între locatarii  în curțile cărora se  transmit cu titlu arendă terenuri pentru construcții. Este straniu să fie transmis un teren pentru construcții printr-un contract de arendare care, de fapt, este prevăzut pentru terenurile agricole și utilaje agricole. Cât de corect este să  fie folosită o formă nespecifică de contract pentru folosirea terenului în scopul realizării obiectivului de construcții care, în mod sigur, după expirarea termenului contractului nu va putea fi înlăturat de pe teren, fără a fi distrus? Cum vede rezolvarea problemei autoritatea locală? Se prezumă, din start, că acest teren va privatizat de arendași îndată ce vor fi începute lucrările de construcție, adică la un preț normativ, mult sub preț de piață? Acesta este scopul adevărat, să evite procesul de vânzare la licitație a terenului, ca să diminueze prețul real al terenului? Și care ar fi interesul Consiliului să aprobe astfel de decizii? Sau doar a unor consilieri? Consilierii înțeleg oare că aduc atingere interesului general, cu prejudicii substanțiale bugetului și comunității?

Cred că este nevoie de clarificări pentru a facilita unele răspunsuri la aceste întrebări, a se vedea mai jos câteva secvențe din legislație, referitor la contractele de arendă.

Mai întâii, crâmpeie din teorie:

Contractul de arendă – varietate a contractului de locațiune – este un contract prin care una dintre părți – numită arendator – transmite celeilalte părți – numită arendaș – bunuri agricole în vederea exploatării pe o durată determinată și în schimbul unui preț – numit arenda – stabilite de părți.

Contractul de arendare poartă caracteristicile regimului juridic al unui contract civil încheiat pentru satisfacerea intereselor specifice legate de exploatarea bunurilor agricole și de obținere a contraprestației echivalente acestei exploatări. În toate cazurile, pentru a fi în prezența unui contract de arendare, bunurile menționate trebuie să fie destinate exploatării (producției) agricole de către arendaș.  Concluzia care se impune cu necesitate este ca dreptul de folosinta al arendașului nu este unul real, ci un simplu drept de creanta care se realizeaza prin intermediul arendatorului (locatorului), desi se exercita asupra unui lucru presupunând, deci, „contactul material cu respectivul lucru”.[1]

Ce găsim în legislație:

Codul Civilstabilește obiectul contractului de arendă – exploatarea terenurilor și a bunurilor agricole. Articolul 911(1)[2]“Arenda este contractul încheiat între o parte – proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri şi de alte bunuri agricole (arendator) – şi altă parte (arendaş) cu privire la exploatarea acestora pe o durată determinată şi la un preţ stabilit de părţi.”

Comentariile la Codul Civil[3]explică prevederile Codului în ceea ce privește contractul de arendă, punctând pe esența contractului anume în reglementarea transmiterii în scopul exploatării temporare a unui teren și bunuri agricole. Deosebirea față de contractual de locațiune (contractual de arendă fiind văzut ca o particularitate a contractelor de locațiune) constă anume în transmiterea bunului nu numai în posesiune și folosință, dar pentru exploatarea. Exploatarea presupune față de obiectul contractului a tuturor operațiunilor pentru posesie, folosire,  prelucrare, îmbunătățire și altele, care sunt necesare pentru obținerea unui fruct – scopul final al acestui contract. (Fructul a se vedea comentarii pentru art. 299 Cod Civil).

Codul funciar[4]face referire la contractile de arendă doar la capitolul V Terenurile cu destinație agricolă. Doar în acest capitol se specifică condițiile de arendă și se înscriu atribuțiile specifice pentru acest tip de relații (art. 41 Arendarea terenurilor).

Legea cu privire la arendă în agricultură[5]face descifrarea a tot ce este contract de arendă în agricultură, unde, la expirarea termenului de arendă se prevede obligația arendașului de a restitui bunurile în starea care le-a primit.

Art. 127 (1) “La expirarea termenului contractului de arendă a bunurilor agricole, altele decâtterenurile, arendaşul este obligat să le restituie arendatorului în starea în care le-a preluat, ţinîndu-se cont de gradul de uzură.”

Cum e și de înțeles, alte scopuri decît posesiunea și folosința bunurilor agricole în acest act legislative nu se gășete nimic.

Superficia.Acest drept real asupra unui teren permite executarea lucrărilor de construcții. Art. 443, Cod Civil, prevede: (1) Superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării unei construcţii, deasupra şi sub acest teren, sau a exploatării unei construcţii existente. Acest drept este alienabil, se transmite prin succesiune şi poate fi obiect al unui contract de locaţiune.

Asupra dreptului de superficie se aplică regulile dreptului de proprietate, este posibil stabilirea unui termen rezonabil si sunt clarificate aspectele legale privind construcțiile realizare, redevențele și alte momente specific.

Aici ar putea autoritatea să caută răspunsuri pentru situțiile în care se decide atribuire de teren, fără a apela, din diferite considerente la vânzarea acestuia.

Și autoritățile și beneficiarii ar trebui să verifice contractile de asociere în diferite societăți civile, în baza contractelor de arendă, s-ar putea și pe acest strat de relații să nu fie totul chiar perfect. Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Fiecare se distrează cum poate

Oameni maturi, serioși, care se adună în partiduțe, ajung să fie aleși în Consiliu și ei chiar sunt convinși, că locuitorii orașului nu ar ști din ce buget se fac terenurile de joacă pentru copii în cartiere. Umblă pe la tăiat panglici , se pozează cu copiii și cred din tot sufletul că asta-i megaocupație în calitate de consilieri. Și pentru că terenuri nu sunt chiar atît de multe realizate – sunt nevoiți să se afișeze pe rind, mai multe partide la același teren. Da, ar fi perfect să nu fie doar echipamente “tuflite” pe pamant fără acoperire cu strat potrivit.

Altii pun si ei pe fb fotografii, ca să arate cât de bine au lucrat la primărie, instalând terenuri de “work-out”, de fapt tot doar echipamente, terenul fiind iacoperit cu pietriș. Ce le trebuie la orășeni terenuri acoperite cu strat antitraumatic, că doar nu suntem la București, e bine și așa! Dacă după ploaie trebuie să sari prin băltoace ca să ajungi la vre-un scrânciob – asta nu mai interesează pe nimeni, principalul e să tai panglica și să postezi pe fb.

Potențiali candidați, care deja au pornit de la ușă la ușă, cu promisiuni, desigur, fotografii cu bătrânii și copiii de prin ogrăzi, pe la aceleași terenuri de joacă. Oare încearcă să se vadă dintr-o parte? Chiar cred că aceste fotografii o să le aducă plus valoare?

Întâlniri, ședințe, conferințe, mese rotunde, exerciții, jocuri și cochetări cu societatea civilă, consultări, marșuri și mitinguri– toate bune pentru vizibilitate, dar între timp – plan general uitat, regulament de urbanism încălcat, transport public în colaps, drumuri blocate, trotuarele ocupate de mașini și praguri, blocuri locative în dezastru, ÎMGFL în procedură de faliment… Lipsă de viziune? Are cine să abordeze aceste probleme la un nivel serios?

Rapturile continuă, inacțiunea și incompetența se îngrașă. În loc de lucruri complexe și administrare adevărată  – activități pitice și mult show. Și asta pe fonul unor proiecte cu finanțări reale, care pot susține acțiuni calitative de anvergură, capabile să pună bazele unei dezvoltări inteligente, să fie și Chișinăul un oraș Smart. Cu atât mai mult că există și soluții pe potrivă pe care le tot văd potentații noștri în vizitele de studiu. Dar în loc de asta –  se poartă ca un fel de găini care se ouă cu câte o mărgică și cotcodăceșc, făcând selfe-uri cu alaiuri și tobe.

Oare cine să răspundă la întrebările Curții de Conturi și să facă regulă în proprietășile municipalității? Desigur că e mai greu decât doar să pui indicatoare turistice și copaci cu baterii (mai ales dacă le fac alții pentru tine și tu doar bați din palme) și să jăcmîneși terenurile din curțile blocurilor.

http://www.ccrm.md/audit-primaria-chisinau-nu-a-inregistrat-in-evidenta-contabila-terenuri-in-valoare-de-cel-putin-37-miliarde-lei-1-3744

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Rapt de spații verzi în Chișinău pe str. Dimo 7/3

Cu referire la amplasarea unei construcții abuzive în preajma blocului 7/3 din strada Dimo, sectorul Râscani, Chișinău, câteva sugestii potentaților, care mai au și obligații:

Din informațiile apărute pe rețelele de socializare [1]- termenul de autorizare a lucrărilor este expirat. Legea 163 specifică foarte clar: Neînceperea lucrărilor în termenul stabilit prin autorizaţia de construire duce la pierderea valabilităţii acesteia, fiind necesară emiterea unei noi autorizaţii în condiţiile legii[2]. Respectiv, din momentul pierderii valabilității, beneficiarul nu dispune de o autorizație – e o construcție neautorizată.

Art. 28 al aceleiași legi constată asemenea situații ca fiind construcții neautorizate. “(1) Construcţiile executate în lipsa certificatului de urbanism pentru proiectare, a documentaţiei de proiect şi a autorizaţiei de construire sau a certificatului constatator care confirmă aplicarea principiului aprobării tacite se consideră construcţii neautorizate”. “(2) Încălcarea prevederilor prezentei legi atrage, după caz, răspunderea contravenţională sau penală”.

În Codul Contravențional[3]sunt prevăzute încălcările privind “construcțiile neautorizate şi intervenţii neautorizate la construcţiile existente” (art. 179) și “Folosirea neautorizată a terenurilor din fondul forestier şi spaţiile verzi pentru defrişare construcţie de clădiri administrative, depozite şi alte obiective” (art. 134).

Constatarea contravențiilor administrative prevăzută la art. 179 este pusă în competența organelor specializate ale administrației publice locale. Lista persoanelor care sunt în drept să constate contravenția prin proces-verbal: primarul, viceprimarul, arhitectul-şef, şefii și șefii adjuncți ai subdiviziunilor specializate din cadrul administrației publice locale, specialiştii principali şi specialiștii coordonatori din cadrul acestora desemnați de către primar.(Cod Contravențional, art. 423-10) De luat în considerație, că și Inspecția de Stat în Construcții a mai păstrat această competență, prin art. 416.

Concomitent cu constatarea contravenției agentul constatator este în drept să dispună sistarea executării lucrărilor de construcție și să solicite instanței de judecată aplicarea măsurii de siguranță prevăzute la art. 4396. Masura de siguranță prevăzută de acest articol este demolarea construcțiilor neautorizate.

Agentul constatator pentru contravențiile administrative prevăzute la art. 134 este Agenţia pentru Silvicultură „Moldsilva”, și se examinează de către organele de protecție a mediului. (art. 405, Cod Contravențional)

A se citi “sunt în drept să constate” – sunt OBLIGAȚI să constate! Nu doar să elibereze prescripție de sistare, care poate fi contestată oricînd, dar – întocmirea procesului-verbal de constatare a contravenției administrative, cu cererea de sistare și demolare, în mod regulamentar. Asta sunt obligate serviciile responsabile sa facă urgent.

De faptul, că pe o suprafață de 5,5 ari nu se poate amplasa un bloc locativ multietajat  – e o altă discuție, referitor la ceea ce se definește ca și “teren”, cum se amplasează obiectul cu toată infrastructura necesară, inclusiv parcări – toate pe acest teren, dar nu din contul vecinătăților. Și cum în Chișinău toate acestea sunt total ignorate și încălcate – e o discuție mai lungă, dar trebuie abordată cât mai urgent, orașul se sufocă de inepțiile urbanistice și de hapsânia investitorilor fără scrupule.

sursa foto: http://protv.md/stiri/actualitate/cu-lovituri-de-ciocan-si-zgomot-de-bormasina-locuitorii-unui-bloc–2399501.html?utm_source=feedburner&utm_medium=feed&utm_campaign=Feed%3A+ProTv-ToateStirile+%28Pro+Tv+-+Toate+Stirile%29

[1]https://www.facebook.com/sluchkorrmoldova/photos/pcb.636036803519044/636036770185714/?type=3&theater

 

[2]art. 15 (2) http://lex.justice.md/md/335823/

 

[3]http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&lang=1&id=330333

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Inițiativele frumoase ale proiectului PNUD în Chișinău

Sursa foto: https://www.architonic.com/en/product/artemide-architectural-solar-tree/1193951

Instalarea în spațiile publlice ale orașului a palmierilor solari “solar palm tree” ne conduce la ideea că putem și noi trăi ca în Dubai, cu servicii inteligente și cu instalații economice din punct de vedere energetic. Totul bine și frumos, cu atât mai mult, că reprezentanții proiectului au dat asigurări că toate acțiunile preconizate vor fi consultate cu comunitatea și se va ține cont de părerile expuse în cadrul consultațiilor, va fi o deschidere maximală a activităților. Pe acest subiect s-au axat propunerile echipei foarte mici de invitați la o consultare pe acest subiect, ținută la data de 5 noiembrie 2018 de către Unitatea de Inovație din cadrul PNUD Moldova[ https://www.facebook.com/greencitymoldova/photos/a.513425775489890/1153099168189211/?type=3&theater]. Un aspect important privind accentul pe consultări urmează a fi clarificat pentru asigurarea unui succes al acțiunilor propuse.

Recomandările noastre referitor la alegerea locurilor de instalare a palmierilor solari a fost să se organizeze consultări cu respectarea procedurilor legale, ceea ce nu este o problemă pentru un proiect UNDP, MiLab are suficientă capacitate să susțină acest proces calitativ. S-a discutat și despre schimbarea accentului care să fie pus pe spațiul public, ca element funcțional integrat într-un context existent al unui spațiu mai mare urban. E binevenit un concurs de proiecte a amenajării spațiului public, în care va fi utilizat un element multifuncțional ”solar palm tree” (cu acces gratuit la wi-fi, cu sursă de încărcat diferite device-uri, loc de odihnă, panou informațional, s.a.) – anume în acest mod ar fi o abordare competentă pentru realizarea ideii de palmieri solari. O idee bună trebuie să beneficieze și de o implementare pe măsură, altfel riscul insuccesului rămâne a fi unul major. Avem suficiente exemple în Chișinău când se profanează ideile bune, demotivând în continuare orice acțiuni pe aceste teme, orășenii își pierd încrederea și nu mai susțin astfel de proiecte.

Personal, percep orice consultare/eveniment la care particip ca un angajament, fie și nu prea consistent, dar care te obligă să urmăreși ce se întâmplă în continuare, după ce te-ai dat cu parerea. Dedici timp, te implici – respectiv te interesează și să fie cu folos implicarea pe care o ai, să fie utilă părerea și să se îmbunătățească lucrurile. Pe această cale încerc și să mă disociez de consultările ”de bifă” în care sunt atrasă uneori. Contez foarte mult pe competența echipelor PNUD, care vor ști să valorifice la cel mai înalt nivel segmentul de transparență decizională cu respectarea procedurilor legale, asigurând și o scalabilitate proiectelor-pilot, pe care și le propun spre realizare. Succese ii dorim echipei dar și nouă, orășenilor, pentru că cheia succesului este în valoarea lucrului integrat și sinergia puterilor membrilor comunității. Invitația pentru vineri, la primăria mun. Chișinău cu îndemnul de a participa la alegerea împreună a locului unde vor fi instalați arbobrii solari[ https://www.facebook.com/PNUDMoldova/photos/a.191297437606739/1899840966752369/?type=3&theater ] arată să fie unul pe potrivă de a anunța un concurs de proiecte. O schită-proiect de spațiu public (poate fi și un PUD), instalarea palmierilor solari consitituind unul din elementele spațiului, dar cu soluțiile de proiect dezvoltate conform rigorilor urbanistice. Există comunitate de profesioniști, dar și studenții pot participa, exemplul concursului organizat de Ambasada Franței a demonstrat acest lucru. Diferența e în faptul, că acum există și finanțare pentru realizare, fapt extrem de motivant pentru potențialii participanți, care au posibilitatea să-și vadă realizată lucrarea de concurs. Deci – Concurs de proiect urbanistic! Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Plan Urbanistic Zonal în volum redus – găselnița șmecherilor în Chișinău.

Încă o consultare publică anunțată pentru PUZ Chișinău[1], în perimetrul străzii Gării – str. Odesa – str. Fântânilor – str. Iu. Gagarin. E o necesitate să fie dezvoltată această zonă, cred că nu pune nimeni la îndoială că orașul are nevoie de investiții calitative – deci elaborarea unui PUZ pentru zona respectivă e un lucru pozitiv. E de laudă și faptul, că se încearcă organizarea procesului de consultare. Lauda – până aici. Mai departe – puțină critică constructivă, adresând doar 2 întrebări.

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Impresii de la o lansare de proect (Transparența – cheia succesului)

E bine că mai finațează cineva activități care să susțină procesul de dezvoltare a or. Chișinău. E foarte bine, că se implică organizații puternice, precum BERD. Asta poate însemna calitate în expertiza livrată comunității. De data aceasta – în procesul de planificare strategică – Chișinău – Oraș Verde (Green City Action Plan – GCAP). Experiența acumulată în cadrul Programului BERD ”Orașe Verzi”, în Yerevan, Tbilisi, Tirana ne permite să putem conta pe un suport consistent în dezvoltarea unor proiecte declanșatoare, care vor putea fi locomotiva unor schimbări pozitive în Chișinău.
La Reuniunea de lansare a proiectului a fost prezentată echipa de implementare, descrisă metodologia și procesul GCAP, cu punctarea activităților cheie și a livrabilelor, organizarea instituțională, viziunea asupra procesului de aprobare a planurilor de acțiuni elaborate, etapele proiectului, pecum și eventualele riscuri și mitigarea acestora. S-a efectuat chiar și un exercițiu de identificare și prioritizare a prorvocărilor majore în diferite domenii (doar exercițiu, nu a fost o ședința a gupului de dezvoltare strategică a primăriei).
Totul pare a fi gândit bine și le dorim succese echipei proiectului în implementare și în atingerea scopurilor propuse.
Totuși, pe lîngă optimismul unei lansări un lucru ar mai de menționat: toată activitateea experților poate fi redusă la încă o strategie scrisă și trecută la coș, dacă nu va exista dedicație din partea partenerului principal – Primăria Municipiului Chișinău. Nu mă refer la partea de ”cuvinte de salut, fotografii frumoase și strângere de mâni”, dar la o organizare competentă a procesului deecizional, prin asigurarea unor proceduri legale de consultare și acces al publicului în toate etapele de luare a deciziilor, de la inițiere a unor elaborări de planuri până la finalitatea acestora – aprobarea de către Consiliul Municipal.
De ce a apărut necesitatea să vorbim despre aceasta? Ppentru că încrederea locuitorilor orașului în structurile administrației publice este la pământ și această neîncredere se extinde și asupra unor proiecte finațate din diferite fonduri, cauza fiind Citeste mai mult →