Archives

Posted on publicat de by svetlana

O scrisoare comentată

CONDOMINIUM LAW 9

Președinția a refuzat promulgarea legii condominiului, motivînd că ar fi cu un efect social negativ. Chiar dacă acestui efect social negativ îi cresc cu totul din altă parte picioarele –  cineva a decis că e mai simplu să pui problemele de sărăcie pe contul condominiului. Oare chiar năluca sărăciei se numește condominiu? Oare nu pensiile infime, salariile mici, lipsa locurilor de muncă sunt acele năluci? 

O analiză a obiecțiilor expuse în scrisoare, poate cam obraznică, dar, în calitate de plătitor de salarii celor care au scris această scrisoare – am dreptul. Cu bold – scrisoarea. Cu light – comentariile.

Potrivit legii vizate, se declarăcondominiu toate clădirile cu douășimai multe apartamente atât date în exploatare, cât și aflate în stadiu de construcție. Proprietarilor apartamentelor li se transmit în proprietate comună, cu titlu gratuit, clădirile și terenurile aferente acestora. În termen de 3 luni de la data intrării în vigoare a legii, coproprietarii sunt obligați să fondeze asociații de proprietari în condominiu. Neînființarea asociațiilor atrage după sine răspundere civilă, contravențională sau penală.

O înțelegere eronată a dispoziției din lege. Termenul de 3 luni este prevăzut pentru deciderea modului în care va fi administrat condominiul de către asociație sau comunitate, din data constituirii condominiului. Nu există în lege obligativitate de a crea asociații. Legea prevede administrarea proprietății comune și în mod direct, fără a crea asociații. Prin comunitate, regulile de activitate ale căreia sunt descrise în LC, dar nu există necesitatea de a formaliza asocierea.

Cu atât mai mult, răspunderea civilă, contravențională sau penală nu se referă la simplul fapt, că proprietarii nu au creat asociații în termen de 3 luni de la data intrării în vigoare a legii. Este absolut greșită această afirmație.

Statutul de condominiu li se acordă în mod obligatoriu nu doar clădirilor și terenurilor proprietate a statului sau unităților administrativ-teritoriale, dar și celor din domeniul privat și cooperatist. Deoarece nu se prevăd derogări, sub incidența legii cad și blocurile locative cu statut de locuințe sociale, locuințe de serviciu etc. În acest mod, se pun exclusiv în sarcina locatarilor clădirilor proprietate publică toate cheltuielile pentru întreținerea și reparația capitală.

Blocurile locative cu statut de locuințe sociale și locuințe de serviciu sunt pomenite sub pretextul plății cheltuielilor de întreținere și reparație capitală care s-ar fi pus pe seama locatarilor. Nimic mai fals! Legea nu prevede asemenea obligații!

Este necesar să se înțeleagă corect faptul, că locatarii în aceste clădiri nu sunt și proprietari. (vezi legea cu privire la locuințe, definiții ”locatar – persoană fizică sau juridică căreia i se acordă locuinţa în folosinţă în baza unui contract de locaţiune încheiat cu proprietarul acesteia pe un termen limitat sau în alte temeiuri legale”) Proprietarii sunt statul, unitățile administrativ-teritoriale sau instituții care oferă locuințe cu statut special și social din domeniul public.

Este obligația proprietarului să contribuie la Fondul și să asigure toate reparațiile capitale, dar nu a locatarilor. Proprietarii sunt cei, care decid prețul de chirie, preț, în care pot sau nu să includă componentele de amortizare a activului transmis în locațiune. Dar în nici un caz aceste decizii nu fac obiectul prezentei legi. Sunt decizii aparte, care vizează scopuri sociale și de susținere a unor profesii/specialiști.

În ceea ce privește domeniul cooperatist. Nu se intervine în domeniul cooperatist. Blocurile care au fost construite și au rămas să fie administrate ca și cooperative sau cooperative de construcție a locuințelor  urmau să treacă la administrarea în regim de condominiu în baza legii condominiului în fondul locativ, care este în vigoare. Nu e nimic nou la acest capitol. (art.3 legea 913)

Legea nu prevede vre-o obligație a autorităților de a susține financiar, cel puțin, reparația capitală a clădirilor în stare avariată. O atare stare a lucrurilor, ținând cont de situația materială a locatarilor, mai ales a celor din clădirile construite în anii 50-70- ai secolului trecut, va duce inevitabil la deteriorarea de mai departe a construcțiilor și la revolte întemeiate ale cetățenilor care pur și simplu nu dispun de surse necesare pentru finanțarea reparațiilor costisitoare.

Obligația de a susține financiar reparațiile capitale a clădirilor în stare avariată este un lucru foarte bun, care ar putea și trebuie statul să și-l asume. Pentru aceasta, în blocul de acte normative, recomandate pentru elaborare a fost inclusă legea siguranței fondului construit, recomandările fiind făcute încă în 2016.

Fiind o problemă de importanță majoră, care ține de viața și securitatea oamenilor, care trăiesc/muncesc în clădirile care prezintă risc sporit de avariere, președinția are la dispoziție instrumentul Consiliu de securitate, unde pot fi discutate subiectele, efectuate cercetări, cum s-a adus fondul locativ la această stare deplorabilă, activitatea ÎMGFLurilor și a autorităților APL, utilizarea banilor bugetari, dar cel mai important – stabilirea sarcinilor pentru autoritățile care întârzie să-și îndeplinească funcțiile, cu stabilirea de termeni concreți și responsabili.

Conectarea acestor probleme cu legea condominiului este o cale greșită, care nici nu va rezolva problema enunțată, doar va porni un val de discuții politice pe acest subiect.

Există legea cu privire la locuințe, unde se dedică problemelor de susținere socială prin diferite mecanisme capitole întregi. Ce încurcă să fie implementate?  Guvernul și APL au suficiente competențe pentru a susține financiar persoanele în dificultate (art.7-8) S-o facă!

Potrivit articolului 18 din legea dată se instituie, în mod obligatoriu, Fondul de reparație și dezvoltare pentru fiecare condominiu separat, ale cărui mijloace sunt constituite, în temei, din contribuțiile lunare obligatorii ale proprietarilor. Iar neachitarea în termen a contribuțiilor la fond atrage după sine răspundere juridică și penală inclusiv.

Nu este clar cum se văd lucrurile în privința Fondului de reparație și dezvoltare. Să nu fie creat? Să fie creat, dar să nu contribuie toți?

Legea condominiului n-a adus nici aici noutate.

În legea cu privire la locuințe este stipulată obligația proprietarilor de a contribui prin finanțare a lucrărilor de întreținere și reparație a proprietății comune. (art.48 (5)). Și dacă proprietarii nu stabilesc cotele de participare la cheltuieli, administratorul este îndreptățit să evalueze cheltuielile necesare pentru un an, luând în considerație normativele legale și SĂ ADUCĂ LA CUNOȘTINȚĂ proprietarilor. E mai bine așa? Fără ca să fie clarificate responsabilitățile cu acești bani?

Legea condominiului a descifrat modalitatea de acumulare a acestor resurse, a structurat prin Fond, care se acumulează doar pentru o clădire, resursele nu se duc într-un buzunar, de unde nu se mai vede cum se utilizează, dar se specifică condițiile cum sunt utilizați acești bani, pentru a proteja proprietarii de eventuale utilizări pe alte destinații. În plus, Fondul poate fi completat și din resurse, care vin din exploatarea economică a părților comune ale clădirii – acoperiș, fațade, teren, spații, geamuri, etc. Dar toate acestea – dacă proprietatea va fi transmisă condominiului. Acum de aceasta beneficiază doar…

Legea mai reglementează că statul poate transmite gratuit proprietatea aflată în gestiunea autorităților publice centrale și, totodată, impune formarea condominiilor.

Corect reglementează.

Deși Curtea Constituțională, prin Hotărârea nr. 20 din 20 iulie 2016, a recunoscut constituționalitatea normelor legale anterioare, care prevedeau, obligația creării asociațiilor de coproprietari în condominiu, considerăm excesive normele art. 45 care prevăd instituirea răspunderii penale pentru neluarea măsurilor de înființare a asociațiilor de proprietari în condominiu,

De fapt, acest articol nu prevede expres răspundere penală pentru neluare a măsurilor de înființare a asociațiilor de proprietari în condominiu. E o abordare scoasă din context a ceea ce este prevăzut în articol. Articolul specifică răspunderea pentru încălcarea și nerespectarea legii, prin răspundere civilă, contravențională sau penală, în conformitate cu legislația în vigoare. Deci, nu e cazul să se speculeze pe articole trunchiate artificial. Pentru a stabili măsurile de răspundere mai este nevoie ca acestea să fie aprobate, pentru fiecare din încălcare, în codurile respective.

Și da, dacă neluarea măsurilor de înființare a asociațiilor va fi cauza de distrugere a blocului, și asta se va solda cu pierderi de vieți omenești  – pentru aceste acțiuni trebuie să existe răspundere penală. Însă deciziile nu se iau ad-hock, dar se gândesc cu meticulozitate, în cadrul elaborării propunerilor pentru codul penal, cu studii și analize, oare asta e o procedură care nu se cunoaște?

De asemenea, menționăm că posibilitatea de intervenție a statului în domeniul cooperatist și privat trebuie să se limiteze doar la formarea cadrului juridic al condominiului, fără dreptul de a interveni forțat în relațiile de proprietate.

Așa și este. S-a stabilit doar cadrul. Nu intervine nimeni în relațiile de proprietate. Fiecare își exercită dreptul de proprietate nestingherit. Mai degrabă este nevoie să fie studiată mai atent legea.

Reieșind din faptul că, la momentul actual, sistemul întreținerii sectorului locativ este marcat de deficiențe majore, indiscutabil, se impunea a fi adoptată o lege, care să vină cu instrumente eficiente de soluționare calitativă a problemelor de administrare și gestionare a proprietății comune. Însă, implementarea legii, propuse spre promulgare, va avea un impact negativ asupra unor pături sociale (pensionari, șomeri etc.) aflate în incapacitate de plată și care vor avea obligația să contribuie la Fondul de reparație și dezvoltare a condominiului, iar neexecutarea obligației va duce la aplicarea răspunderii juridice în privința acestora.

Implementarea legii va avea un impact negativ asupra păturilor sociale aflate în incapacitate de plată…

Cum a fost dedus acest lucru? S-au făcut studii? S-a comparat cum se schimbă lucrurile față de ceea ce este deja prevăzut în legea cu privire la locuințe și în alte acte normative?

E o concluzie eronată că anume legea condominiului va produce impact negativ asupra păturilor sociale vulnerabile. De fapt adevărul e că impactul negativ este produs prin pensiile mizere, pe care le primesc pensionarii, lipsa locurilor de muncă, salariile mici – toate acestea pot fi rezolvate din contul securității, asta se propune?

Să fie ignorate problemele de rezistență și stabilitate a clădirilor, de care depinde viața și sănătatea oamenilor, inclusiv a celor care sunt în dificultate temporară financiară, aceasta este idea? 

Instituția prezidențială nu se poziționează împotriva instituirii condominiului ca mecanism de administrare a blocurilor de locuit și a terenurilor adiacente acestora, însă suntem de părere că Parlamentul urma să identifice un mecanism prin care reforma complexului locativ-comunală să fie efectuă treptat, iar trecerea de la o treaptă la alta să fie direct proporțională cu sporirea veniturilor păturilor socialmente-vulnerabile.

Instituția prezidențială nu se poate poziționa împotriva instituirii condominiului ca mecanism de administrare, pentru că acesta deja există, de mulți ani! Chiar și clădirile care nu au format asociații condominiale, și acelea sunt condominii, pentru că o clădire, unde sunt mai mut de 2 proprietari este supusă regulilor de administrare a proprietății comune pe cote-părți, e o prevedere a codului civil, care nu se mai contestă. Faptul, că nu se implementează prevederile legale dar se inventează diferite scuze de sărăcie și vulnerabilitate doar contribuie la irosirea fără noimă a banilor publici și pauperizarea și mai adâncă a populației.

Cum să se efectueze reformele cu treceri pe trepte, în dependență de sporirea veniturilor păturilor socialmente-vulnerabile? Cine să le sporească veniturile? Din contul la ce? Dacă se vor distruge clădirile, între timp, pe „treapta”curentă de reformă, veniturile persoanelor vor crește? Din contul faptului, că vor rămâne și ei și coproprietarii din bloc fără de activele pe care înc[ le mai au acum?

Și în acest caz – susținerea păturilor socialmente-vulnerabile trebuie să fie asigurată prin programe sociale. În primul rând, pentru a oferi finanțări în cadrul reabilitării blocurilor, punctat, celor în dificultate, pentru contribuții la Fond. Pentru că dacă nu se fac reparațiile – pierd toți, și nu numai proprietățile, dar există riscuri iminente de distrugeri care pot afecta viața și sănătatea oamenilor.

Considerăm că o astfel de lege putea fi adoptată cu o consultanță prealabilă a proprietarilor apartamentelor, îndeosebi a celor din fondul locativ public, cu antrenarea în procesul respectiv a mass-media și a societății civile. Se cerea și o evaluare a impactului social al aceste reforme, a stării tehnice a fiecărei case de locuit și posibilităților financiare a locatarilor de a acoperi pe viitor costurile pentru întreținere și reparație, inclusiv aprobarea măsurilor de salvgardare necesare pentru fiecare caz.

Au fost câteva runde de consultații și timp suficient pentru oricine să se expună și să livreze propuneri. Au fost foarte multe, în cei 7 ani, de când se tot scrie legea.

Și cu proprietarii apartamentelor din fondul locativ public, pe cine se are în vedere? Statul, APL? Toți au fost consultați chiar au fost incluși reprezentanți în grupul de lucru legea a fost la avizare în modul stabilit.

Referitor la evaluarea stării tehnice a fiecărui bloc – evident că trebuie efectuată. Această sarcină o au gestionarii, desigur un program de susținere financiară este binevenit. Cine încurcă să fie aprobat?

În general, faptul că președinția a luat o asemenea atitudine față de o lege, pedalând pe aspectul de sărăcie, seamănă cu politica struțului. În loc să presezi Guvernul să elaboreze pachetul de acte necesare reformei (pentru că legea condominiului e reformă doar pentru clădirile cu alte destinații, pentru blocurile locative e doar concretizare și organizare), te lupți cu o lege gata făcută. Simplu. Spui că ai grijă de cei săraci, bagi capul în pământ, și aștepți să-ți smulgă penele. Păcat că penele zboară din cei, pe care cică așa de tare sunt apărați, până vor face guvernanții treptele – vor rămâne cu bunurile distruse.

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

În contextul discuțiilor referitor la pregătirea agendei mesei rotunde pe problemele fondului locativ. Sugestii.

CONDOMINIUM LAW 8

Despre riscurile legii condominiului

Legea condominiului (aprobată de Parlament, dar refuzată promulgarea) 

Mulți spun că există riscuri, dar care sunt acelea? Există probleme foarte multe, dar oare sunt generate de legea condominiului?

Dacă pornim de la ipoteza că nici un lucru nu este perfect – desigur că și legea condominiumului poate fi îmbunătățită. Afirmația este pentru cei care vor menționa imperfecțiunea legii. Dar câteva lucruri trebuie menționate:

  • Proiectul legii a fost supus tuturor procedurilor de transparență și acest lucru poate fi verificat foarte ușor; toate informațiile fiind accesibile și în prezent.
  • Îmbunătățirile la legea condominiului urmează să fie analizate sub aspectul de impact pozitiv, pentru a nu pune neînțelegerile și frustrările la baza propunerilor de modificare a legii. Cu atât mai mult, propunerile pot fi făcute cu un text citit și cercetat amănunțit, dar și în conexiune cu alte acte normative în vigoare.

Când și cum pot fi făcute aceste propuneri?

Sunt două scenarii de evoluare a legii condominiului: 1) Parlamentul va înainta încă o dată legea spre promulgare; 2) Parlamentul va remite Guvernului legea spre revizuire.

În primul caz modificările pot fi propuse punctat, cu argumentarea fiecărei soluții, inclusiv respectând toate procedurile de coordonări/avizări/consultări. Autorii își vor asuma aceste proceduri, discuțiile purtându-se „cu creionul în mână” pentru fiecare propunere. În al doilea caz, la rescrierea proiectului, va fi loc pentru toate recomandările, care vor fi filtrate de către grupuri de lucru, ministere implicate, avizări, consultări; toate într-un timp care este greu de estimat. Legea condominiului aprobată recent s-a „scris” vre-o șapte ani datorită unor circumstanțe și obiective și subiective. În schimb, toată lumea va fi în treabă și se va da cu părerea pe rețelele de socializare, pe bloguri, cu camere, cu alaiuri în alegeri; fiecare cu ce poate.

Ce-i de făcut?

Cine dorește să caute care sunt momentele vulnerabile în lege și care pot fi potențialele riscuri generate de lege, să se apuce de lucru. Odată descrise acestea, nu va fi complicat să fie propuse modificări. Un studiu ar fi binevenit în acest sens. Atât cu legea condominiului.

Alte acte normative

Un set de acte normative, menite să asigure procesul calitativ de administrare urmează să fie elaborat și aprobat. S-a înaintat și o scrisoare către autorități pentru a solicita informații despre starea actuală a acestui subiect. ce se face pe acest subiect. Actele normative respective sunt necesare indiferent de intrarea în vigoare a legii condominiului.

O listă de acte normative necesare de elaborat a fost înaintată ministerului în 2016, în acest sens s-a trimis adresare autorităților pentru a clarifica ce s-a făcut pe această direcție de activități.

Scrisoare-autoritati-cadrul-legal-condominiu

Indentificarea problemelor domeniului locativ

Pe acest subiect problemele urmează a fi discutate indiferent de promulgarea sau nepromulgarea legii condominiului. Nu suntem într-un vid legislativ. Există legea condominiului în fondul locativ, există legea cu privire la locuințe, există legea serviciilor publice de gospodărie comunală, există regulamente de prestare a serviciilor – toate urmează să fie respectate și să fie accelerată implementarea prevederilor legislației. Dar de pe fiecare poziție problemele se văd diferit și pentru a gestiona calitativ rezolvarea acestora, problemele trebuie să fie grupate. Astfel, acestea ar putea fi grupate în felul următor:

  1. Problemele relațiilor de proprietate. În acest spectru de probleme urmează să fie clarificate situațiile cu terenurile la nivel de granițe (indiferent că au fost sau transmise asociațiilor). Autoritățile sunt obligate să delimiteze terenurile și să facă aceste informații publice, inclusiv cu istoria modificării granițelor. Părțile comune ale clădirilor să fie transmise proprietarilor de drept (proprietarilor de locuințe și a spațiilor nelocative din bloc), cu un proces de inventariere efectuat de către actualii gestionari. O opinie pe acest subiect poate fi citită și aici: „Despre fobii. De ce se tem proprietarii de apartamente? 2”
  2. Problemele datoriilor către furnizorii de servicii (cele istorice și curente). Cu datoriile nu se poate clarifica „la hurtă”. Datoriile urmează să fie analizate pentru fiecare bloc și cu fiecare proprietar. Nu se pot împinge proprietarilor de apartamente datoriile neconfirmate și nedemonstrate. Cine le-a creat – acolo să se caute și soluția. ÎMGFL-urile, care au semnat facturi fără nici o noimă – pentru aceste întreprinderi este responsabil Consiliul municipal Chișinău, atât în calitate de fondator, dar și în calitate de responsabil pentru control.
  3. Problemele tarifelor și a fondului de întreținere.Aici se vor discuta problemele de formare și aprobare a tarifelor. Fondul de întreținere, la fel, nu l-a adus legea condominiului acum, ca noutate. Acest fond deja poate fi creat conform legii cu privire la locuințe, doar că se evită din varii motive. Este important să se abordeze problema efectuării auditului tehnic, fără de care nu este posibil să fie estimate cheltuielile necesare atât în termen de urgență, cât și pe termen lung.
  4. Administrarea.La capitolul administrare urmează să se formuleze problemele referitor la modalitatea de selectare a administratorului (la fel – administratorul va fi ales de către autoritatea publică locală pentru casele care nu vor face de sine stătător acest lucru, indiferent dacă va fi aprobată sau nu legea condominiului. Pentru că deja există această prevedere în legislație).                                                                                                                                                                                                ÎMGFL sunt întreprinderi în faliment. Cum vor fi transmise aceste clădiri? Cui? Cum se încheie contractile de administrare? Contractele directe sunt prevăzute în legislație, dar facturarea serviciilor continua fără nici un fel de contracte, unde pleacă banii acumulați pentru servicii? Direct la creditorii validați?Cine sunt viitorii administrator profesioniști, există piață? Cum se verifică nivelul de calitate? Opinia despre acest subiect găsiți și în articolele de pe blogul //svetlana.dogotaru.net– „Nu suntem obligați să achităm facturile ÎMGFL pentru serviciile de deservire a blocului locativ neprestate. Dacă doriți să plătim – clarificați lucrurile!”,DA!există viață și după IMFGL.
  5. Problemele de siguranță a clădirilor.Cine dorește să-i cadă balcoanele și să se dărâme acoperișul și pereții? Fiecare proprietar de apartament cu reparație euroo să-și piardă proprietatea, dacă structura clădirii va ceda. În plus, responsabilitatea de întreținere a clădirilor revine proprietarilor. Și asta nu trebuie căutat în legea condominiului. Acestea sunt norme din legislația în construcții și a Codului civil. Nu se va schimba decât dacă statul anunță expres prin norme legale, că își asumă cheltuielile cu reabilitarea tehnică a clădirilor și creează fonduri speciale pentru acest lucru. Nu e o situație nouă și n-a apărut acum. Dar lucrurile sunt într-o avalanșă de degradare, care nu va cruța pe nimeni, dacă se pornesc distrugerile elementelor constructive (deja sunt în derulare).                                                                                               Și nici o reabilitare termică care acum e în vogă nu va ajuta, pentru că nu se aplică soluțiile sistemic, se lucrează doar pe finisări și înlocuiri de uși/ferestre. Milioanele împrumutate pentru astfel de proiecte sunt bani tocați (luând în considerație mai ales faptul că nu proprietarii sunt cei care decid cine va fi executorul și cât vor costa lucrările). Vedeți aici și un articol despre acest subiect – „Cine este responsabil de integritatea blocurilor locative”.

Din toate cele descrise, problemele de siguranță a clădirilor sunt primele pe lista intervențiilor. Dacă pe alte subiecte se pot discuta și organiza consultări și dezbateri, pe subiectul dat lucrurile nu trebuie să se discute decât cum să fie organizată executarea măsurilor de întreținere și cum urmează să fie impuși proprietarii să-și îndeplinească obligațiile.

Apărarea persoanelor social-vulnerabile

Unica soluție de intervenție pentru apărarea drepturilor persoanelor aflate în dificultate financiară este să fie clarificate toate aspectele de proprietate, să fie instruiți să-și primească proprietatea și s-o administreze eficient. Asta ar însemna ca autoritățile să nu le mai fure spațiile disponibile, să nu le jăcmănească de terenuri, să nu se facă stăpâni pe fațadele clădirilor, pe mansarde.E vorba de proprietăți! Doar atât se poate discuta la acest subiect, din punct de vedere al administrării proprietății comune.

Alte mecanisme sociale – dotări, compensații, oferirea locuințelor sociale, programe de susținere a familiilor cu diferit grad de vulnerabilitate – toate sunt foarte necesare, dar nu sunt subiectul domeniului de administrare a fondului locativ. Acestea urmează să fie discutate în alt bloc de probleme – sociale și nu trebuie confundate cu problemele de administrare a proprietății. Problemele sărăciei întotdeauna vor bloca orice pe subiectul întreținerii proprietății, pentru că asta costă. Și nu trebuie să amăgim proprietarii că va fi ceva pe gratis. Nu va fi și demult nici nu este. Atâta, că milioanele din bugetele municipale se cheltuie în mod obscur, ineficient, în loc să se aloce punctat, pe programe de reabilitare și pe susținerea păturilor socialmente vulnerabile.

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Cine este responsabil de integritatea blocurilor locative?

CONDOMINIUM LAW 7

sursa fotohttp://bloknot-moldova.md/news/na-botanike-razvalivaetsya-zdanie-obshchezhitiya-l-1067007?fbclid=IwAR31HchSH31wrtWJmawl3n4MjTPObrEM_DnUSYUrzehZNQEYMi5CXK8UASk

Cine va răspunde de eventualele prăbușiri care ne pasc în casele noastre?

Cine sunt organizațiile care administrează/gestionează blocurile locative și fac un pic mai mult decât nimic – noi știm. Direcția Generală Locativ Comunlă și ÎMGFLurile.

Dar cine controlează procesul?

Care este autoritatea legală care trebue să ne apere interesele și care are obligații cu controlul celor, care se angajează să ne presteze servicii dar își bat joc de proprietățile încredințate?

Autoritatea publică locală este responsabilă pentru controlul în domeniul administrării, exploatării, utilizării conform destinaţiei şi asigurării integrităţii imobilelor cu destinaţie de locuinţe, indiferent de forma de proprietate.[1]Este o prevedere legală și e dreptul fiecărui proprietar de locuință să solicite autorităților îndeplinirea obligațiilor, precum și să solicite raportări pe acest subiect.

Cu toate că domeniul locativ se află în competența autorităților publice locale, cu responsabilitate pentru supraveghere și control conform legislației, dar și în calitate de fondator al ÎMGFL, lucrurile au degenerat la maxim, blocurile locative au ajuns într-o stare tehnică deplorabilă. An de an, ÎMGFL percep plăți pentru deservirea tehnică a blocurilor și reparații echipamente, însă situația nu se îmbunătățește, dar se agravează exponențial. Se motivează prin faptul, că plățile percepute pentru serviciu sunt insuficiente, tarifele aprobate de către consiliu sunt mici și nu acoperă cheltuielile necesare pentru efectuarea reparațiilor în blocuri. Un motiv suficient, după părerea (i)responsabililor, ca să nu facă nimic. Asta pentru că inerția făcutului lucrurilor pe dos la primăria Chișinău e proverbială. Bine. Să admitem că tarifele sunt mici. Dar a calculat cineva care sunt neceseitățile reale? Cât ar trebui să plătească fiecare proprietar de locuință pentru ca în blocul unde trăiește să fie reparate acoperișurile – ca să nu vină apa până jos, fațadele – ca să nu se dărâme pereții, rețelele – ca să nu rămână fără servicii vitale?

Nu! Nu ne interesează sutele de milioane, cu care așa de tare iubesc să ne sperie și să nu facă nimic. Ne interesează mai simplu, local. Cât costă concret reparația în blocul fiecăruia dintre noi.  Și care trebuie să fie contribuția de plată a fiecărui proprietar din acest bloc. Contract de administrare, decizie de aprobare a cotei de contribuție și factură. Noi o să achităm. Absolut sigur că majoritatea proprietarilor de locuințe și a încăperilor din blocurile locative nu sunt naivi și înțeleg acest lucru.

Nu trebuie să așteptați publicarea legii noi a condominiului și nici să speriați lumea cu această lege! Pentru că nu suntem în vid legislativ și pentru că aceste lucruri sunt deja prevăzute în legislație. Și pentru că există obligații ce decurg din Legea nr. 75, cu privire la locuințe din 30.04.2015:

  1. ÎMGFL – să îndeplinească lucrări de deservire tehnică și reparațiile echipamentelor tehnice în blocuri conform contractelor cu proprietarii. (art. 48(3))
  2. Autoritatea publică – să efectueze controlul în domeniul administrării, exploatării și asigurării integrității blocurilor în cadrul acestor administrări și exploatări. (art.8 (h))

 Și dacă nu ajung resursele acumulate din facturarea conform tarifelor aprobate, există și modalitatea de a percepte plăți conform necesităților reale de lucrări. Administratorul este obligat să asigure administrarea prin prestarea serviciilor de deservire tehnică. În volum deplin, asigurând integritatea blocului. Abordarea “câți bani avem – atâta facem” nu este legală. Legea îi obligă pe administratori să evalueze cheltuielile necesare pentru un an, (în fiecare an!) să informeze în mod legal proprietarii, care e mărimea contribuției pentru fiecare și să factureze lunar serviciile reieșind din aceste calcule. (art.48) Să efectueze lucrările și să raporteze anual celor care ii contractează.

Legea 75 stabilește foarte clar: Bunurile proprietate comună din blocul locativ (blocul în intregime, cu toate elementele) aparţin cu drept de proprietate forţată şi perpetuă proprietarilor de apartamente şi încăperi din acest bloc (a se vedea definiția). Deci, din 2015 s-a făcut claritate cu privire la drepturile de proprietate și s-a reglementat modalitate de relație administrator-proprietari: CONTRACT!

Ce fac ÎMGFLurile, care sunt administratorii (gestionarii) blocurilor, din 2015? Strâng bani pe facturi fără fundamentare legală, în lipsa contractelor, dar și fără să onoreze prin lucrări acești bani.

Ce face DGLC, din 2015? Se fac că nu există legislație. Continuă să toace resursele cu hurta, fără a organiza inventarieri/expertize și evaluări pentru fiecare bloc în parte.

Ce face Consiliul Local, din 2015? Continuă să tuflească clădiri prin curțile blocurilor, care au fost deposedate de terenurile aferente blocurilor locative (fiecare bloc locativ este situat pe un teren atribuit pentru construcția blocului, care urma să fie transmis fără plată condominiilor, dar potentații nostri au decis altfel).

Ce face primarul (inclusiv și cei, de pănă la actualul) din 2015. Valorifică resursele bugetare destinate domeniului, cum îi șoptesc meșterii de tocat buget.  

Ce fac proprietarii blocurilor din 2015? Plătesc cuminței facturile, unii încearcă să facă demersuri pentru sumele anunțate spre valorificare (puțini vor fi cei fericiți) și se uită cu groază cum se deteriorează casele în care își au proprietățile. Nu mai au încredere în nimic și se găndesc, oare ce scheme li se mai pregătesc.

De ce ne repierăm la 2015? Pentru că dacă până la aprobarea legii cu privire la locuințe era legal să acumulezi un buget comun, distribuind centralizat resursele pentru lucrări (să nu se înțeleagă greșit, că asta ar îndreptăți cumva lipsa lucrărilor de reparații), după aprobarea acestei legi – toată activitatea ÎMGFLurilor și strângerea aiurea a banilor fără contracte e ilegală.

Integritatea blocurilor, aici e pericolul ce ne paște, asta e ceea ce contează. Pericolul e prea mare ca să fim ignoranți. Nici un leu din bugetul dedicat gospodăriei locativ-comunale nu trebuie cheltuit fără a clarifica cum stăm cu integritatea fiecărui bloc locativ. Parcările, amenajările – toate sunt inutile, dacă ne cade casa în cap!

Acesta este motivul, pentru care primarul trebuie să organizeze în regim de urgență o verificare a activității Direcției Locativ-Comunale, a ÎMGFLurior, privind administrarea blocurilor locative pe care le au în gestiune. Nu e nevoie să se transforme în procuror, dar să pună întrebări concrete referitor la câteva subiecte importante (raport pe ce s-a făcut și ce se planifică):

  1. Program de audit pentru fiecare clădire (grafic și costuri) cu evaluarea necesităților de reparații și cu calcularea contribuțiilor fiecărui proprietar pentru efectuarea lucrărilor de reaparații.
  2. Program de reformă în domeniul locativ, cu scopul conformării legislației în vigoare și luând în considerație situația ÎMGFL, care nu-și mai îndeplinesc funcțiile.
  3. Program de susținere prin cofinanțare a lucrărilor de reabilitare a blocurilor locative (doar conform programului să fie posibile finanțările bugetare). Pentru susținerea acestui program municipalitatea să solicite și Guvernului susținere financiară, problema e una foarte gravă și ține de securitatea vieții oamenilor.

Termen pentru prezentarea informațiilor/propunerilor să fie unul foarte mic – 10 zile, nu mai mult. Să nu facă tratate și volume de cărți, care nimeni n-o sa le citească. Simplu – pas1, pas2, pas3…responsabili, termeni, sume calculate.

Consiliul local să examineze rezultatele, constatările și concluziile din cadrul controului efectuat și să ia atitudine de ceea ce se întâmlă pe acest domeniu de activitate. E clar, că nu te poți întoarce înapoi în timp, dar aprecierea și constatarea este necesară pentru a stopa acest vălătug de incompetență.

Putem oare conta pe deschiderea autorităților să abordeze problema cu maturitate sau vor continua cu cautări de explicații că nu le ajunge ceva, dar nu știu ce?

[1]Legea nr.75, cu privire la locuințe, 30.04.2015

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Despre fobii. De ce se tem proprietarii de apartamente? 2

CONDOMINIUM LAW4

Temerile populației cu privire la aprobarea legii condominiului, sunt oare isterii? Sau, totuși, avem de ce să ne stresăm?

Mai întâi să clarificăm în privința legii. Insinuările, precum că legea condominiului transferă toate grijile și obligațiile cu întreținerea blocurilor locative pe umerii proprietarilor apartamentelor din aceste blocuri, sunt mai mult o trișare. Se trișează din diferite considerente. Unii o fac pentru că nu înțeleg, alții pentru că sunt supărați, alții pentru că doresc să sensibilizeze pentru o audiență mai mare, fiecare scrie cum poate.

Legea condominiului aprobată structurează detaliat tot ce ține de raporturile între proprietarii care dețin proprietăți într-un imobil precum și concretizează sarcinile pe care le au autoritățile, administratorii, proprietarii. Nimic nou sub soare. Aproape nimic. E doar o variantă mai calitativă a legii condominiului în fondul locativ care este în vigoare și care n-a reușit să ofere răspunsuri pentru multitudinea de dificultăți pe subiectul ”întreținerea și siguranța blocurilor locative”. Plus – această lege este aplicabilă și altor imobile neavând destinația de locuințe.

“Statul le-a făcut proprietarilor o surpriză, le transmite blocurile în stare deplorabilă și se spală pe mâini. Cum să se descurce proprietarii, care, printr-o lege statul îi pune să facă reparații costisitoare, să strângă bani în Fond, blocurile și infrastructura fiind într-o stare tehnică foarte precară?”

Acesta este strigătul de indignare ca reacție la legea condominiului. Și strigătul nu este unul fără motiv. Da, statul asta și a făcut, a pus pe umerii proprietarilor toată responsabilitatea cu întreținerea bunurilor proprii, fie individuale, fie comune. Doar că nu acum, dar mulți ani în urmă, când a avut loc privatizarea. Fiecare persoană, care a privatizat apartamentul, a primit la pachet și o cotă-parte din elementele comune ale clădirii (structură, rețele, spații comune) în calitate de proprietate comună, pe cote-părți, forțată și perpetuă. Codul civil indică clar acest lucru. 

Cum s-a ajuns că autoritatea locală n-a făcut nimic ca blocurile să ajungă înregistrate pe numele proprietarilor de drept, e o discuție aparte. A fost mai simplu să continue gestionarea fondului locativ prin ÎMGFL-uri, să aloce resurse din bugetul municipal, să aprobe tarife din pod, fără analize de necesitate, să efectueze lucrări de reparații pe unde apucă, să perceapă plăți pentru servicii locative fără raportări pe cheltuieli.

Mai ales, a fost foarte comod să ciupească din terenurile aferente blocurilor și să ”tuflească” prin ogrăzi obiective de construcție fără a lua în considerație părerea proprietarilor de blocuri.

Cumva s-au făcut toți, că nu e treaba lor să se ocupe de întreținerea blocurilor locative. În privința apartamentelor, fiecare gospodar își repară spațiile după măsura posibilităților, inclusiv foarte costisitoare, dar după ușă – să-și bată capul ÎMGFL, că doar lor le-a transmis în gestiune clădirile primăria. Și noi le plătim serviciile. Puțin? Doar un leu pe metru pătrat? Dar cine a constatat că e puțin? S-au făcut calcule, devize de cheltuieli pe fiecare bloc, argumentări, planuri aprobate de mentenanță, ceva? Nimic din cele menționate, doar discuții sterile pe parcursul anului, precum că ÎMGFL este cu deficit de finanțare și e necesar să se aprobe finanțări din buget pe diferite articole de cheltuieli în acest segment. Cine să facă oare o analiză pe volumul finanțărilor care tot s-a scurs în gaura neagră a lucrărilor efectuate din bugetul public… Ar ieși la iveală cifre interesante.  

Să ne întoarcem la frică. De ce ne temem? Pentru că vom fi impuși să avem grijă de propriile imobile? De ce ne temem, de aceea nu scăpăm, pentru că e corect să ne întreținem bunurile pe contul nostru, cei care dispunem de aceste bunuri și nu pe contul bugetului, la care contribuie inclusiv și cei care nu dețin proprietăți.

Dar totuși… Ne temem, pentru că nu mai există credibilitate. S-a făcut totul ca să dispară și ultima brumă de nădejde, că drepturile vor fi aparate și nu se vor inventa noi scheme de estorcare în acest domeniu.

  1. ÎMGFL, care a tot acumulat plățile pentru deservirea blocului locativ (fie și nu prea mari) acum sunt în procedură de faliment, deci nu există ceva acumulări, doar datorii, unele fiind doar desenate, neavând la bază confirmarea serviciului prestat. Ce servicii prestează ei acum? Pentru ce se achită facturile? Unde se duc acești bani?
  2. Toate spațiile nelocative au fost privatizate/vândute, inclusiv cu ocuparea spațiilor comune, aducând atingere drepturilor și intereselor legitime a proprietarilor.
  3. Intervențiile de genul – anexă, supraetajare, mansardare – toate s-au efectuat doar cu deciziile autorităților locale, fără a lua în considerație interesul proprietarilor. Cu mici excepții, unde s-au luat semnături de acord de la o parte din proprietari.
  4. Proiectele de mansardare merită un punct aparte. Prin aceste proiecte municipalitatea a compromis o modalitate foarte eficientă de a soluționa problemele de finanțare a efectuării reparației capitale a blocului, prin construirea unor spații noi. Acțiunile stângace ale autorităților au creat situații, când proprietarii nu că nu și-au îmbunătățit condițiile de trai, dar au ajuns să le fie distruse apartamentele și bunurile.
  5. Terenurile aferente blocurilor au fost reduse până la mărimea amprentei blocului, de parcă nu ar mai exista infrastructură pentru acest bloc. Ghenele de gunoi, locurile de joacă a copiilor, amenajările curții, acestea unde sunt?
  6. Parcările cu plată care vor apărea în ogrăzi, că doar asta planifica primăria să facă pentru viitorul administrator privat. Cine poate fi de acord cu asta?
  7. Și multe altele, mai mari și mai mărunte. Cât timp trebuie să aștepți ca să-ți vină rândul de vreo reparație în bloc? Și de ce trebuie să achiți servicii ani la rând pentru confortul altuia?

Da, există și fericiți, care au beneficiat de reparații, înlocuire de ascensoare, utilaje de joacă înfipte în terenuri cu pietriș trântit în glod. Și la care, cu hergheliile se afișează pentru piar politic candidații electorali, de parcă și-au pus la bătaie banii proprii.

Dar foarte puțini cei fericiți.

Mai mulți – necăjiți și supărați. Și frustrați. Pentru că sunt nedreptățiți. Pentru că se tem să nu le facă cadou, împreună cu clădirile, și datoriile pe care le-au format alții. Pentru că se tem că vor veni administratori care ii vor fura în continuare. Pentru că se tem de corupția care arde pământul de sub picioare. Pentru că nici judecata nu te apără. Pentru că municipalitatea nu a aprobat în buget nici un leu pentru un program de implementare a prevederii din legea condominiului. Pentru că iar vom fi amăgiți și vom plăti greșelile altora.

Și pentru că legea condominiului nu e răspuns la toate întrebările. Mai e nevoie de regulamente, care nimeni nu le are în plan pentru elaborare.

Se creează impresia că autoritățile contează pe o vrajă, ce va opri această lege și nu va mai ajunge să fie publicată. Se vor scrie ceva articole, se va mai arăta ”babaica”, se vor mai indigna proprietarii apartamentelor și gata, nu mai trebuie nimic de făcut. Dar, totuși, cine va explica, cum vor derula lucrurile în continuare, care este strategia municipalității pe acest subiect, ce au de gând să facă?  

 

Aici un articol la tema:

https://regtrends.com/2019/01/03/parlament-moldovy-ostavil-grazhdan-naedine-s-zhilishhnymi-problemami/?fbclid=IwAR1d0RhEjkTlQ56UMH_xBaBdZVm-WgmwlSKrROYUjbYT3cm7SptOBgUlCTg

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Războiul pentru terenuri. Cui aparțin terenurile aferente blocurilor locative?

CONDOMINIU LAW 1

Proprietarilor de unități în condominiu. Cine sunt aceștia? Proprietarii apartamentelor și a altor spații din această clădire. Prin efectul legii, părțile comune din condominiu (terenul și clădirea cu toate elementele constructive și infrastructură) trec, cu titlu gratuit, în proprietate comună pe cote-părți a proprietarilor de unități. Proprietatea asupra părților comune este recunoscută în baza legii, deci nu depinde de careva exprimare de voință a Consiliului Local. Așa prevede legea condominiului, care a fost aprobată recent în Parlamentul RM.

Dacă observăm, din 2000[1]până în prezent, foarte puține terenuri au fost transmise către condominii, din diferite motive, principalul fiind procesul complicat de formare a asociațiilor, asocierea nefiind obligatorie pentru proprietari. În plus, incoerența aprobării deciziilor de către Consiliul municipal și înțelegerea distorsionată a prevederilor legii au făcut ca proprietarii blocurilor locative să fie deposedați de dreptul lor legal de a fi proprietari inclusiv și al terenului aferent construcției. Doar asociația de coproprietari putea să înainteze cerere de transmitere în proprietate a terenului, în baza căreia autoritatea administrației publice locale urma să stabilească hotarele teritoriului condominiului și să efectueze transmiterea. Nu s-a întâmplat acest lucru, decât cu rare excepții.

Desigur, au existat și cauze speculative, autoritatea publică separând cu nemiluita părți din terenurile clădirilor pentru a amplasa pe aceste loturi construcții noi, asta pe fonul lipsei cererii din partea asociațiilor. Nu sunt asociații nu se depun cereri. Nu sunt cereri – nu se fac atribuiri. Nu se atribuie terenul condominiilor, deci poate fi pișcat puțin câte puțin, până se ajunge la ideea genială de a lăsa doar atâta teren, cât prinde perimetrul blocului. Era stranie chiar și formularea deciziilor – se atribuia teren din contul “sechestrării” terenului, care aparținea anterior blocului locativ.

Legea condominiului nou-aprobată face aici o schimbare esențială, care va facilita procesul de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra terenului. Prin efectul legii se recunoaște dreptul de proprietate, autoritatea publică fiind pusă în situația de a constata și, desigur de a efectua lucrările de delimitare a proprietăților.  

Ar rămâne ceva întrebări cu referire la terenurile care constituie, de fapt, ogrăzi ale acestor blocuri locative dar autoritatea publică locală și-a arogat dreptul de proprietate asupra acestora.

Oare există modalitate de a demonstra abuzul pe care autoritatea l-a făcut când a tras granițele terenului aferent blocurilor locative pe perimetrul acestor blocuri?

Se întrevede o luptă acerbă pe acest subiect, deoarece terenul este bunul imobil pentru care chiar se merită să lupți. Cu atât mai mult, dacă dreptatea e de partea ta. Cu atât mai mult, în lumina prevederilor noului Cod Civil, care recunoaște în calitate de bun imobil doar terenul. Restul – clădiri, instalații, amenajări, vegetație, de asupra si sub teren – toate sunt doar părți componente ale terenului. Și toate aceste părți sunt trecătoare, terenul – nu se trece. Este esențial pentru perpetuarea siguranței de a avea o locuință în proprietate – să deții dreptul de proprietate asupra terenului – doar în asemenea mod se poate valorifica dreptul de a construi/reconstrui din nou clădirea, ori de câte ori e necesar.

Să modelăm așa o situație: o clădire ”hrușciovcă” care și-a trăit traiul, nu prea a fost reparată și a ajuns într-o stare, când reparația costă mai scump decât construirea unei clădiri noi. În asemenea situații proprietarii au două opțiuni: să investească pentru reparații capitale (fără de care riscă să-și piardă definitiv proprietățile din motivul degradării fizice a clădirii și infrastructurii) sau să-și construiască o clădire nouă. În varianta a doua se poate îmbunătăți și nivelul de confort a apartamentelor. Sună utopic? Poate. Dar nu e chiar așa. În locul a cinci nivele se pot construi fără nici o problemă șase-șapte, prin diferența de spațiu să mai fie acoperite și parte din cheltuielile de construcție. Și terenul mai poate fi pus în gaj pentru o creditare pe măsură să finanțeze lucrările necesare. Da, este nevoie de efort, de implicare, control, spații de bufer, dar e posibil și e rațional.

Însă toate acestea se pot realiza doar cu condiția că există un teren aferent, cu granițele normale, cel care a fost prins în calcul la proiectarea clădirii, cu toate căile de acces, cu infrastructura necesară, teren de joacă pentru copii, dar nu cel pe perimetrul clădirii, pe care l-au ”desenat” autoritățile într-un moment de lipsă de discernământ. Pe un teren cu granițele diminuate până la dimensiunile perimetrului blocului nu se poate construi un bloc de aceleași dimensiuni, decât dacă POT (procentul de ocupare a terenului) este egal u 100%. Poate spune cineva unde există asemenea coeficienți în RLU Chișinău?

Exemplul de mai sus nu e doar o imaginație de dragul exercițiului – e o realitate care vor fi nevoiți s-o înfrunte mulți proprietari, grație uzurii masive a unui număr foarte mare de blocuri locative într-o stare avansată de degradare. Dar oamenii sunt reticenți pentru orice proiecte, încrederea proprietarilor e la pământ din cauza unor proiecte de mansardare eșuate, din cauza unor dezvoltatori hapsâni, din cauza ineficienței autorităților în aceste proiecte.

Acum autoritățile publice locale trebuie să repare greșelile pe care le-au făcut și să susțină procesul prin programe de finanțare, cel puțin a unor proiecte-pilot, unde să-și asume parte din cheltuieli, pe care locuitorii din bloc ezită să le facă. Ca să lucreze acest mecanism cineva trebuie să producă un exemplu pozitiv, să încline balanța încrederii spre succes.

Până la intrarea în vigoare a legii condominiului, autoritățile urmează să aprobe un plan de măsuri pentru punerea în aplicare a prevederilor legii, să negocieze cu Guvernul un program de susținere a reabilitării blocurilor locative, care va motiva prin elemente de grant și creditare în condiții favorabile proprietarii să-și îndeplinească obligația de întreținere a clădirilor. Starea dezastruoasă a clădirilor este rezultatul administrării defectuoase a blocurilor, de care se face responsabilă autoritatea publică locală, care tot a întins să transmită blocurile proprietarilor de drept. Și mai ales, terenurile.

Și pentru terenuri (mărimea acestora) disputa va fi una de presiune mare. Suntem pregătiți?

[1]Data aprobării legii condominiului în fondul locativ 30.03.2000, nr. 913 http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&lang=1&id=311744

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Legea 303 – sau … cineva a aruncat o piatra in apa si zece n-o pot scoate.

Încărcarea facturii pentru serviciu cu așa-numita cotă-parte suplimentară.

Interesantă discuție în aceste audieri. Cică există în proces de elaborare concepții, se lucrează în baza directivelor de vre-o 2 ani, dar… abuzul cu facturarea cotei-părți suplimentar consumului real nu se oprește. Pentru că parcă se înțelege că în lege sunt condiții care niciodată nu vor fi îndeplinite, parcă se înțelege că ar trebui să nu se factureze mai mult decît se vinde, dar mai ramîn întrebări. Fiecare cu varianta lui de soluționare a problemei – experții cu a lor, ministerul cu a lor, nici Apă Canal nu rămâne în urmă: Dacă nu se pot îndeplini condițiile |imposibile| pentru încheierea contractelor directe – să se încheie cîte un acord cu gestionarul, ca gestionarul să evalueze consumul pentru fiecare apartament în parte. Asta – cum? Gestionarul are capacități mai mari decît Apă Canal ca să evalueze? În baza la ce? Contoarele nu mai contează?

De fapt, poziția Apă Canal e clară, nu doresc ei să se ocupe cu fiecare consumator, e prea dificil pentru ei. Să se ocupe gestionarii! Dar care gestionari? Cei, care sunt în procedura de faliment? Inclusiv din cauza unor facturări similare, pentru servicii nemăsurate și neverificate, cu facturi semnate “la plesneală”?

Oare urechile cărui lobbist se întrevăd printre rîndurile legii 303? Și cum se face, că chiar dacă toți înțeleg că e o prevedere abuzivă, se tot învărt legiuitorii în jurul cozii, căutînd soluția perfecta în loc să facă simplu – să abroge clauza abuzivă din lege și să impună norme clare pentru relația consumator – furnizor, lăsînd poarta deschisă pentru intermediere doar în baza acordurilor părților. Fiecare consumator este obligat să achite doar consumul propriu, plata nefiind încărcată cu suplimente sub formă de adaos de cotă-parte. Pe deasupra, există o înțelegere și la nivel de furnizori că nu e “de bun simț” să percepi plată pentru volumul neprestat de serviciu. E relevantă și afirmția dnei director: “Consumatorul final pina la sifrsit nu este interesat de contractul direct… Nu aceasta este problema, consumatorul final este interesat sa achite cu exactitate ceea ce el consumă”. Adevărat. Însă e doar o parte a adevărului.

Încercăm să descâlcim acest rebus, și să ieșim din zona frivolității discursului, transferând discuția pe formulări mai specifice, care sunt obligatorii în asigurarea legalității propunerilor înaintate.

Mai întâi, ceea ce-l interesează pe consumator:

  1. Ceea ce consumă – produsul, serviciul de o anumita calitate, cantitate, periodicitate – e o exercitare a dreptului consumatorului de a primi serviciul respectiv și obligația furnizorului de a presta acest serviciu.
  2. Să achite – plata produsului, conform tarifului, în termeni stabiliți – obligația consumatorului final. – e o executare a obligației de a achita serviciul primit si un drept al furnizorului de a primi plăți pentru acest serviciu.

Acum – ceea de ce, chipurile, nu este interesat consumatorul:

Contractul direct. Nimic mai fals faptul, că nu-l interesează pe consumator contractul direct. Contractul – este temeiul apariției acestor drepturi și obligații. În lipsa contractului este incertă obligația. Sau Apă Canal crede că acționează în baza legii? Da, se acționează în baza legii, dar legea are prevederi generale referitor la obligațiile și drepturile furnizorului și a consumatorului. Relația dintre un furnizor Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Cu sau fără asociație, blocurile locative aparțin coproprietarilor individuali din acest bloc

După ce peste 20 ani primăria a ținut cu tot dinadinsul să gestioneze fondul locativ din mun. Chișinău, se pare că există o mișcare în sensul transmiterii acestor blocuri, dar nu prea există claritate cui să le transmită. Parcă s-ar dori sa le dea asociațiilor, parcă și ÎMPSL n-ar fi împotrivă să le obțină în gestiune, asta după ce a fost compromis totalmente acest segment de activitate de către ÎMGFL, care au ajuns la un deznodământ falimentar.
Toată discuția privind gestionarea fondului locativ ar trebui separată și descifrată pe două aspecte principale, care sunt strîns interconectate, dar reprezintă, totuși fațete diferite ale aceluiași subiect:
1. Aspectele de proprietate, din care decurg responsabilitățile de administrare a bunului comun și de întreținere a acestuia.
2. Activitatea asociațiilor prin intermediul cărora se gestionează blocul locativ, care se mai imparte pe două direcții de activitate:
a) Administrarea blocului locativ în calitate de exponent al proprietarilor privind bunul pe care îl au în proprietate comună și întreținerea acestui bun din punct de vedere tehnic.
b) Intermedierea în procesul de achizitionare a serviciilor publice de gospodărie comunală pentru coproprietarii din asociație.

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Reabilitarea blocurilor locative – o necesitate stringenta care poate fi ratata prin actiunile stingace ale autoritatilor

Obscuritatea cu care se semneaza proiectele in numele bugetului municipal va face dintr-un proiect foarte necesar unul, din care se va fura ca in codru, datoriile fiind puse pe seama locuitorilor acest oras.
Lucrurile pot fi corectate, daca autoritatile responsabile de aceasta finantare (inclusiv BERD, ca doar nu au scop sa bage finantari cu orice pret) vor ridica paravanul sub care se ascund detaliile si vor conlucra la implementare cu experti care pot sa propuna imbunatatiri proiectului, precum si cu Consiliului Municipal, care se face direct responsabil de tot ce se intipla pe dimensiunea finantarilor bugetare.
Citeva sugestii:
1. Toate imbunatatirile (inclusiv reabilitarile termice) pe cladiri sunt obligati sa le efectueze si sa le finanteze proprietarii incaperilor din aceste cladiri. De ce ar trebui sa fie puee aceste cheltuieli si pe seama celor care nu au aceste imobile in proprietate, ce au ei cu asta?
2. Imbunatarile trebuie proiectate in asa mod, ca efectul investitiei sa fie simtit prin economiile ulterioare. Este nevoie de o abordare complexa (nu doar schimbarea usilor si a ferestrelor, asta nu va solutiona problema). Altfel, cheltuielile nu se vor amortiza si investitiile isi pierd rostul. In plus, starea tehnica a retelelor din cladiri lasa de dorit, inclusiv a cablurilor instalate jumatate de secol in urma. Monntarea materialelor termoizolante inflamabile pe fatadele cladirilor fara a lua in consideratie aceste aspecte poate avea consecinte imprevizibile.
3. Proprietarii incaperilor din blocuri (de fapt, proprietarii reali ai blocului) sunt cei, care detin dreptul de aprobare a bugetelor de cheltuieli pentru lucrarile de reabilitare si de selectare a companiilor-antreprenori. Nu APL si, in nici un caz primarul sau vre-o directie nu are dreptul sa-si asume acest rol. Doar proprietarii pot fi eficienti in controlul finantarilor, ei fiind direct interesati ca banii sa nu se precipite prin alte buzunare.
4. Consiliul poate si trebuie sa aprobe mecanisme de cofinantare a proiectelor de reabilitare, ca si instrument de stimulare a realizarii lucrarilor de intretinere a blocurilor locative. Dar finantarile trebuie sa fie axate pe proiectele concrete si conditionate de organizarea asociatiilor condominale, in asa mod fiind asigurata viabilitatea si continuitatea in procesul de mentenanta a blocurilor locative.
5. Un element aparte al proiectului anuntat de primarie este organizarea transmiterii blocurilor locative catre proprietarii lor reali – proprietarii spatiilor din aceste blocuri, cu inregistrarea drepturilor de proprietate pe cote parti a fiecarui proprietar in Registrul bunurilor imobile. Sunt eforturi financiare consistente pentru procesul respectiv, pe care proprietarii de spatii locative/nelocative nu le vor face desinestatator. Cu atit mai mult, ca anume APL se face vinovata de starea deplorabila a acestor blocuri, pe care le-au avut in gestiune pe parcursul a circa doua decenii. In asa mod, proiectul va fi unul cu acoperire mai larga, nu doar pentru cele 19% din blocuri locative.
6. Desigur, si guvernarea are aici un cuvind de spus. Problema e una de importanta majora, deci urmeaza a fi sustinuta si prin programe de stat, dar, cel putin, legea condominiului in fondul locativ necesita a fi de urgenta examinata si asigurata aprobarea acesteia. Politica strutului in acest domeniu poate aduce la situatii foarte grave nu doar din punct de vedere a eficientei energetice, dar si privind siguranta si stabilitatea constructiilor, cea ce poate afecta atit valoarea economica a proprietatilor cit si viata si sanatatea celor ce detin aceste proprietati.
Si picatura de la urma – semnarea acordurilor de finantare fara a avea imputerniciri de la organul competent trebuie sa se penalizeze foarte dur, aceste actiuni fiind participare directa la delapidarea fondurilor publice.

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Reglementări confuze: Relațiile dintre consumatori și furnizorii de servicii apa și canalizare.

”Relațiile juridice dinte Apă Canal și Asociațiile de Locatari: Responsabilități și Consecințe”. Așa s-a numit întâlnirea pe care a organizat-o IDIS Viitorul pentru a clarifica unele aspecte ale problemei.

Este un subiect foarte sensibil pentru fiecare, atât pentru consumator dar și pentru prestator.  Consumatorul dorește să primească un serviciu calitativ, constant, la un preț adecvat și să nu achite facturi pe un volum pe care nu l-a primit și consumat. Prestatorul, la rândul lui, este obligat să acționeze astfel, încât să poată păstra viabilitatea întreprinderii, deci să primească plata pentru marfa livrată.

S-a aprobat o lege noua privind serviciul public de alimentare cu apă și de canalizare (Legea 303/13.12.2013). Totul bine și frumos, dacă facem excepție de la faptul că prevederile legii mai trebuie și îndeplinite. Și ce stă în calea procesului de aprobare a contractelor de prestare a serviciului către consumatori? Tot legea. Poate nu doar asta. Pentru că la noi fiecare instituție își promovează varianta proprie de document, autoritățile competente le aprobă cu unele prevederi care se contrazic de la o normă la alta, ba chiar în același document se mai întâmplă unele incoerențe. Legea 75, cu privire la locuințe, prevede modalitatea de încheiere directă a contractelor pentru fiecare apartament/spațiu și doar dacă nu este posibil din punct de vedere tehnic, contratele să fie încheiate cu administratorul clădirii.

Parcă ar fi ceva ce nu se leagă între aceste legi. Altfel de ce nu se putea la momentul aprobării legii să se ajusteze și articolul 29 din legea 303, care prioritizează altfel lucrurile? S-a evitat o discuție incomodă la parlament, pentru ca această discuție să fie transformată în trântă interminabilă între prestator și consumator, cu implicarea stângace a autorităților responsabile.

Desigur, cel mai comod ar fi pentru toți contractele pentru clădirile cu mai multe apartamente să fie aprobate cu administratorul clădirii. Așa se practică în lumea civilizată. Iar dacă ar fi aprobate și procedurile specifice fiecărui participant, ar funcționa totul a ceasul. Dar nu la noi. Pentru că la noi nu sunt formate asociațiile de proprietari în condominiu, nu sunt clarificate responsabilitățile privind elementele de proprietate comună, se mai încurcă lumea și în obligații și responsabilități. Citeste mai mult →