Archives

Posted on publicat de by svetlana

Războiul pentru terenuri. Cui aparțin terenurile aferente blocurilor locative?

CONDOMINIU LAW 1

Proprietarilor de unități în condominiu. Cine sunt aceștia? Proprietarii apartamentelor și a altor spații din această clădire. Prin efectul legii, părțile comune din condominiu (terenul și clădirea cu toate elementele constructive și infrastructură) trec, cu titlu gratuit, în proprietate comună pe cote-părți a proprietarilor de unități. Proprietatea asupra părților comune este recunoscută în baza legii, deci nu depinde de careva exprimare de voință a Consiliului Local. Așa prevede legea condominiului, care a fost aprobată recent în Parlamentul RM.

Dacă observăm, din 2000[1]până în prezent, foarte puține terenuri au fost transmise către condominii, din diferite motive, principalul fiind procesul complicat de formare a asociațiilor, asocierea nefiind obligatorie pentru proprietari. În plus, incoerența aprobării deciziilor de către Consiliul municipal și înțelegerea distorsionată a prevederilor legii au făcut ca proprietarii blocurilor locative să fie deposedați de dreptul lor legal de a fi proprietari inclusiv și al terenului aferent construcției. Doar asociația de coproprietari putea să înainteze cerere de transmitere în proprietate a terenului, în baza căreia autoritatea administrației publice locale urma să stabilească hotarele teritoriului condominiului și să efectueze transmiterea. Nu s-a întâmplat acest lucru, decât cu rare excepții.

Desigur, au existat și cauze speculative, autoritatea publică separând cu nemiluita părți din terenurile clădirilor pentru a amplasa pe aceste loturi construcții noi, asta pe fonul lipsei cererii din partea asociațiilor. Nu sunt asociații nu se depun cereri. Nu sunt cereri – nu se fac atribuiri. Nu se atribuie terenul condominiilor, deci poate fi pișcat puțin câte puțin, până se ajunge la ideea genială de a lăsa doar atâta teren, cât prinde perimetrul blocului. Era stranie chiar și formularea deciziilor – se atribuia teren din contul “sechestrării” terenului, care aparținea anterior blocului locativ.

Legea condominiului nou-aprobată face aici o schimbare esențială, care va facilita procesul de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra terenului. Prin efectul legii se recunoaște dreptul de proprietate, autoritatea publică fiind pusă în situația de a constata și, desigur de a efectua lucrările de delimitare a proprietăților.  

Ar rămâne ceva întrebări cu referire la terenurile care constituie, de fapt, ogrăzi ale acestor blocuri locative dar autoritatea publică locală și-a arogat dreptul de proprietate asupra acestora.

Oare există modalitate de a demonstra abuzul pe care autoritatea l-a făcut când a tras granițele terenului aferent blocurilor locative pe perimetrul acestor blocuri?

Se întrevede o luptă acerbă pe acest subiect, deoarece terenul este bunul imobil pentru care chiar se merită să lupți. Cu atât mai mult, dacă dreptatea e de partea ta. Cu atât mai mult, în lumina prevederilor noului Cod Civil, care recunoaște în calitate de bun imobil doar terenul. Restul – clădiri, instalații, amenajări, vegetație, de asupra si sub teren – toate sunt doar părți componente ale terenului. Și toate aceste părți sunt trecătoare, terenul – nu se trece. Este esențial pentru perpetuarea siguranței de a avea o locuință în proprietate – să deții dreptul de proprietate asupra terenului – doar în asemenea mod se poate valorifica dreptul de a construi/reconstrui din nou clădirea, ori de câte ori e necesar.

Să modelăm așa o situație: o clădire ”hrușciovcă” care și-a trăit traiul, nu prea a fost reparată și a ajuns într-o stare, când reparația costă mai scump decât construirea unei clădiri noi. În asemenea situații proprietarii au două opțiuni: să investească pentru reparații capitale (fără de care riscă să-și piardă definitiv proprietățile din motivul degradării fizice a clădirii și infrastructurii) sau să-și construiască o clădire nouă. În varianta a doua se poate îmbunătăți și nivelul de confort a apartamentelor. Sună utopic? Poate. Dar nu e chiar așa. În locul a cinci nivele se pot construi fără nici o problemă șase-șapte, prin diferența de spațiu să mai fie acoperite și parte din cheltuielile de construcție. Și terenul mai poate fi pus în gaj pentru o creditare pe măsură să finanțeze lucrările necesare. Da, este nevoie de efort, de implicare, control, spații de bufer, dar e posibil și e rațional.

Însă toate acestea se pot realiza doar cu condiția că există un teren aferent, cu granițele normale, cel care a fost prins în calcul la proiectarea clădirii, cu toate căile de acces, cu infrastructura necesară, teren de joacă pentru copii, dar nu cel pe perimetrul clădirii, pe care l-au ”desenat” autoritățile într-un moment de lipsă de discernământ. Pe un teren cu granițele diminuate până la dimensiunile perimetrului blocului nu se poate construi un bloc de aceleași dimensiuni, decât dacă POT (procentul de ocupare a terenului) este egal u 100%. Poate spune cineva unde există asemenea coeficienți în RLU Chișinău?

Exemplul de mai sus nu e doar o imaginație de dragul exercițiului – e o realitate care vor fi nevoiți s-o înfrunte mulți proprietari, grație uzurii masive a unui număr foarte mare de blocuri locative într-o stare avansată de degradare. Dar oamenii sunt reticenți pentru orice proiecte, încrederea proprietarilor e la pământ din cauza unor proiecte de mansardare eșuate, din cauza unor dezvoltatori hapsâni, din cauza ineficienței autorităților în aceste proiecte.

Acum autoritățile publice locale trebuie să repare greșelile pe care le-au făcut și să susțină procesul prin programe de finanțare, cel puțin a unor proiecte-pilot, unde să-și asume parte din cheltuieli, pe care locuitorii din bloc ezită să le facă. Ca să lucreze acest mecanism cineva trebuie să producă un exemplu pozitiv, să încline balanța încrederii spre succes.

Până la intrarea în vigoare a legii condominiului, autoritățile urmează să aprobe un plan de măsuri pentru punerea în aplicare a prevederilor legii, să negocieze cu Guvernul un program de susținere a reabilitării blocurilor locative, care va motiva prin elemente de grant și creditare în condiții favorabile proprietarii să-și îndeplinească obligația de întreținere a clădirilor. Starea dezastruoasă a clădirilor este rezultatul administrării defectuoase a blocurilor, de care se face responsabilă autoritatea publică locală, care tot a întins să transmită blocurile proprietarilor de drept. Și mai ales, terenurile.

Și pentru terenuri (mărimea acestora) disputa va fi una de presiune mare. Suntem pregătiți?

[1]Data aprobării legii condominiului în fondul locativ 30.03.2000, nr. 913 http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&lang=1&id=311744

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Arendă terenului pentru construcții – A fi sau a nu fi?!

 

Decizie a Consiliului Municipal de transmitere în arendă a unui lot de teren pentru construcție – situație controversată care continuă de ani de zile și se pare că toți sunt satisfăcuți de felul cum se gestionează terenurile în municipiu. Doar că conflictele nu se mai termină și fondul municipal de terenuri se tot subțiază, fără a aduce careva profituri nici financiare nici sociale. De ce asemenea decizii se poziționează aproape pe la limita legalității? De ce Consiliul nu utilizează alte forme de atribuire a terenurilor pentru construcții?

Întrebări, pe care și le pun mulți, mai ales când apar conflictele între locatarii  în curțile cărora se  transmit cu titlu arendă terenuri pentru construcții. Este straniu să fie transmis un teren pentru construcții printr-un contract de arendare care, de fapt, este prevăzut pentru terenurile agricole și utilaje agricole. Cât de corect este să  fie folosită o formă nespecifică de contract pentru folosirea terenului în scopul realizării obiectivului de construcții care, în mod sigur, după expirarea termenului contractului nu va putea fi înlăturat de pe teren, fără a fi distrus? Cum vede rezolvarea problemei autoritatea locală? Se prezumă, din start, că acest teren va privatizat de arendași îndată ce vor fi începute lucrările de construcție, adică la un preț normativ, mult sub preț de piață? Acesta este scopul adevărat, să evite procesul de vânzare la licitație a terenului, ca să diminueze prețul real al terenului? Și care ar fi interesul Consiliului să aprobe astfel de decizii? Sau doar a unor consilieri? Consilierii înțeleg oare că aduc atingere interesului general, cu prejudicii substanțiale bugetului și comunității?

Cred că este nevoie de clarificări pentru a facilita unele răspunsuri la aceste întrebări, a se vedea mai jos câteva secvențe din legislație, referitor la contractele de arendă.

Mai întâii, crâmpeie din teorie:

Contractul de arendă – varietate a contractului de locațiune – este un contract prin care una dintre părți – numită arendator – transmite celeilalte părți – numită arendaș – bunuri agricole în vederea exploatării pe o durată determinată și în schimbul unui preț – numit arenda – stabilite de părți.

Contractul de arendare poartă caracteristicile regimului juridic al unui contract civil încheiat pentru satisfacerea intereselor specifice legate de exploatarea bunurilor agricole și de obținere a contraprestației echivalente acestei exploatări. În toate cazurile, pentru a fi în prezența unui contract de arendare, bunurile menționate trebuie să fie destinate exploatării (producției) agricole de către arendaș.  Concluzia care se impune cu necesitate este ca dreptul de folosinta al arendașului nu este unul real, ci un simplu drept de creanta care se realizeaza prin intermediul arendatorului (locatorului), desi se exercita asupra unui lucru presupunând, deci, „contactul material cu respectivul lucru”.[1]

Ce găsim în legislație:

Codul Civilstabilește obiectul contractului de arendă – exploatarea terenurilor și a bunurilor agricole. Articolul 911(1)[2]“Arenda este contractul încheiat între o parte – proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri şi de alte bunuri agricole (arendator) – şi altă parte (arendaş) cu privire la exploatarea acestora pe o durată determinată şi la un preţ stabilit de părţi.”

Comentariile la Codul Civil[3]explică prevederile Codului în ceea ce privește contractul de arendă, punctând pe esența contractului anume în reglementarea transmiterii în scopul exploatării temporare a unui teren și bunuri agricole. Deosebirea față de contractual de locațiune (contractual de arendă fiind văzut ca o particularitate a contractelor de locațiune) constă anume în transmiterea bunului nu numai în posesiune și folosință, dar pentru exploatarea. Exploatarea presupune față de obiectul contractului a tuturor operațiunilor pentru posesie, folosire,  prelucrare, îmbunătățire și altele, care sunt necesare pentru obținerea unui fruct – scopul final al acestui contract. (Fructul a se vedea comentarii pentru art. 299 Cod Civil).

Codul funciar[4]face referire la contractile de arendă doar la capitolul V Terenurile cu destinație agricolă. Doar în acest capitol se specifică condițiile de arendă și se înscriu atribuțiile specifice pentru acest tip de relații (art. 41 Arendarea terenurilor).

Legea cu privire la arendă în agricultură[5]face descifrarea a tot ce este contract de arendă în agricultură, unde, la expirarea termenului de arendă se prevede obligația arendașului de a restitui bunurile în starea care le-a primit.

Art. 127 (1) “La expirarea termenului contractului de arendă a bunurilor agricole, altele decâtterenurile, arendaşul este obligat să le restituie arendatorului în starea în care le-a preluat, ţinîndu-se cont de gradul de uzură.”

Cum e și de înțeles, alte scopuri decît posesiunea și folosința bunurilor agricole în acest act legislative nu se gășete nimic.

Superficia.Acest drept real asupra unui teren permite executarea lucrărilor de construcții. Art. 443, Cod Civil, prevede: (1) Superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării unei construcţii, deasupra şi sub acest teren, sau a exploatării unei construcţii existente. Acest drept este alienabil, se transmite prin succesiune şi poate fi obiect al unui contract de locaţiune.

Asupra dreptului de superficie se aplică regulile dreptului de proprietate, este posibil stabilirea unui termen rezonabil si sunt clarificate aspectele legale privind construcțiile realizare, redevențele și alte momente specific.

Aici ar putea autoritatea să caută răspunsuri pentru situțiile în care se decide atribuire de teren, fără a apela, din diferite considerente la vânzarea acestuia.

Și autoritățile și beneficiarii ar trebui să verifice contractile de asociere în diferite societăți civile, în baza contractelor de arendă, s-ar putea și pe acest strat de relații să nu fie totul chiar perfect. Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Fiecare se distrează cum poate

Oameni maturi, serioși, care se adună în partiduțe, ajung să fie aleși în Consiliu și ei chiar sunt convinși, că locuitorii orașului nu ar ști din ce buget se fac terenurile de joacă pentru copii în cartiere. Umblă pe la tăiat panglici , se pozează cu copiii și cred din tot sufletul că asta-i megaocupație în calitate de consilieri. Și pentru că terenuri nu sunt chiar atît de multe realizate – sunt nevoiți să se afișeze pe rind, mai multe partide la același teren. Da, ar fi perfect să nu fie doar echipamente “tuflite” pe pamant fără acoperire cu strat potrivit.

Altii pun si ei pe fb fotografii, ca să arate cât de bine au lucrat la primărie, instalând terenuri de “work-out”, de fapt tot doar echipamente, terenul fiind iacoperit cu pietriș. Ce le trebuie la orășeni terenuri acoperite cu strat antitraumatic, că doar nu suntem la București, e bine și așa! Dacă după ploaie trebuie să sari prin băltoace ca să ajungi la vre-un scrânciob – asta nu mai interesează pe nimeni, principalul e să tai panglica și să postezi pe fb.

Potențiali candidați, care deja au pornit de la ușă la ușă, cu promisiuni, desigur, fotografii cu bătrânii și copiii de prin ogrăzi, pe la aceleași terenuri de joacă. Oare încearcă să se vadă dintr-o parte? Chiar cred că aceste fotografii o să le aducă plus valoare?

Întâlniri, ședințe, conferințe, mese rotunde, exerciții, jocuri și cochetări cu societatea civilă, consultări, marșuri și mitinguri– toate bune pentru vizibilitate, dar între timp – plan general uitat, regulament de urbanism încălcat, transport public în colaps, drumuri blocate, trotuarele ocupate de mașini și praguri, blocuri locative în dezastru, ÎMGFL în procedură de faliment… Lipsă de viziune? Are cine să abordeze aceste probleme la un nivel serios?

Rapturile continuă, inacțiunea și incompetența se îngrașă. În loc de lucruri complexe și administrare adevărată  – activități pitice și mult show. Și asta pe fonul unor proiecte cu finanțări reale, care pot susține acțiuni calitative de anvergură, capabile să pună bazele unei dezvoltări inteligente, să fie și Chișinăul un oraș Smart. Cu atât mai mult că există și soluții pe potrivă pe care le tot văd potentații noștri în vizitele de studiu. Dar în loc de asta –  se poartă ca un fel de găini care se ouă cu câte o mărgică și cotcodăceșc, făcând selfe-uri cu alaiuri și tobe.

Oare cine să răspundă la întrebările Curții de Conturi și să facă regulă în proprietășile municipalității? Desigur că e mai greu decât doar să pui indicatoare turistice și copaci cu baterii (mai ales dacă le fac alții pentru tine și tu doar bați din palme) și să jăcmîneși terenurile din curțile blocurilor.

http://www.ccrm.md/audit-primaria-chisinau-nu-a-inregistrat-in-evidenta-contabila-terenuri-in-valoare-de-cel-putin-37-miliarde-lei-1-3744

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Amenajarea teritoriului și urbanismul – între două ministere. 2

Cu ocazia concretizării situaței, răspunsul oficialilor este, că urbanismul a plecat la Ministerul economiei și infrastructurii, dar amenajarea teritoriului – la Ministerul agriculturii, dezvoltării regionale și mediului. Deci – invers. Dar ce schimba asta? Tot separate rămîn. Așa că continuăm cu notiunile.

Cînd ne referim la o definire a termenelor de urbansim și amenajare a teritoriului este potrivit să se facă unele explicații referitor la teritoriu, care este ocupat de mediu, clasificate pe cele două categorii:
1. Mediul natural – e tot ce există fără ca să fie supus acțiunii oamenilor: solul, aerul, apa, fauna, flora, zgomotul, vibrațiile.
2. Mediul antropic – mediul natural sau construit, modificat prin activitățile umane – tot ce este amenajat și construit în localități sau in afara lor.

Urbanismul și amenajarea teritoriului vizează două obiective majore, care sunt și in concurență pentru modul în care necesită a fi atinse. Pe de o parte, satisfacerea necesităților colectivităților umane, pe de altă parte – eliminarea și reducerea unor consecințe negative asupra mediului.
Pentru că prin explicațiile respective se clarifică amploarea zonei de aplicare a domeniului, constatarea că acțiunilor de urbansim se supune tot teritoriul țării e una doar parțial adevărată, deoarece problema se extinde mult peste granițele unei țări sau regiuni.
În acest scurt mesaj ne vom referi doar la teritoriul țării, punănd în legătură cu dezvoltarea regională la nivel transfrontalier doar informația că există reglementări europene, directive și recomandări ale autorităților Consiliului Europei, prin care se susțin masiv direcțiile ce vizează desvoltarea teritoriului european, inclusiv prin diferite programe de finanțare.

Din motiv că există confuzii în înțelegea termenului de amenajare este oportun să se accentueze utilizarea termenului în sensul legii, care îi oferă aspectul de noțiune juridică. Dex-urile oferă o varietate de explicații ce ar însemna cuvîntul amenajare, în principal sensul acestui cuvînt referindu-se la urmatoarele: a aranja intr-un anumit mod/scop, a face mai confortabil, a aranja într-un anumit fel, pentru obținerea efectului maxim, a dispune. Vom întîlni, de asemenea, folosirea cuvîntului amenajare utilizat și în literatura de specialitate în sensul descrierii generice a unui grup de activități – spre ex.  – proiectarea, constructia, utilizarea, întretinerea (se are în vedere amenajarea lucrărilor de proiectare, amenajarea lucrărilor de construcții, amenajarea modului de folosință, amenajarea lucrărilor și/sau regulilor de întreținere). Exemplificare: “Urbanismul are în vizor amenajarea mediului natural și antropic.” – În nici un caz din asta nu rezultă că autorul a pus urbanismul ierarhic mai superior peste amenajarea teritoriului. Pentru că sub aspectul realizării dreptului colectivităților locale de a avea prerogative față de interesul personal al proprietarilor funciari ne interesează anume noțiunea de amenajare a teritoriului ca și termen definit în lege. Și în sensul legii urbanismul este subordonat amenajării teritoriului, nu invers.

Acum – definițiile din lege :
“În sensul prezentei legi sînt utilizate următoarele noţiuni principale:
Amenajare a teritoriului – complex de activităţi pentru coordonarea politicii economice, sociale, culturale şi ecologice în conformitate cu valorile fundamentale ale societăţii luate în ansamblu, în vederea realizării unui cadru natural şi construit armonios, care să favorizeze viaţa socială şi culturală a populaţiei.
Urbanism – cea mai importantă componentă a amenajării teritoriului, al cărei obiect îl constituie teritoriul localităţilor şi toate teritoriile necesare asigurării funcţionării şi dezvoltării acestora.”

La fel și noțiunea de urbanism incorporează mai multe sensuri, fiind utilizată și în sens terminologic al normelor legale, dar și indicînd asupra unor activități ce vizează domeniul de dezvoltare spațială/urbană.
  În acest mod ajungem și la obiectul discuției privind oportunitatea separării urbanismului de amenajare a teritoriului, unde de asemenea se poate exemplifica printr-o concretizare la nivel de noțiune în sensul legii 835. Clarificarea termenului de “funcție urbanistică”:
“Funcţie urbanistică – ansamblul activităţilor specifice domeniului urbanismului şi amenajării teritoriului, care are la bază criteriul modului de folosire a terenurilor şi construcţiilor în scopul satisfacerii unora dintre necesităţile populaţiei dintr-un anumit teritoriu. Principalele funcţii urbanistice sînt: circulaţia (terestră, aeriană, maritimă şi fluvială); locuirea; exploatarea şi prelucrarea resurselor; comerţul, cultura, învăţămîntul şi instruirea, recreerea; activităţile politice, civice, administrative, religioase; activităţile de apărare, de asigurare a ordinii de drept şi a securităţii publice; salubrizarea; echiparea tehnică; asistenţa medicală; turismul.”

Nu a separat legiuitorul activitățile, stabilind aparte funcții urbanistice(1) și funcții de amenajare a teritoriului(2), pentru că nu prea e posibil acest lucru. Există doar funcții urbanistice. Luînd în considerație scopurile urmărite, vom elabora planuri de amenajare a teritoriului sau planuri urbanistice+regulamente de urbanism.

O definiție din teorie:

„Amenajarea teritoriului si urbanismul sunt domenii inrudite, fiind considerate ramuri ale aceluiasi trunchi, al carui domeniu de referinta il reprezinta spatiul. Ele constituie un complex de cunostinte stiintifice, tehnice, functionale si estetice care serveste la satisfacerea unor necesitati obiective ale colectivitatilor umane (atat indivizi cat si grupuri).

Cele doua domenii se ocupa de problemele dezvoltarii spatiale, au în vedere amenajarea atat a mediului natural cat și a mediului antropic, dar depind și de factorii economici, sociali, culturali si de mediu.”             

https://ru.scribd.com/doc/60854327/Urban-Ism

S-ar părea că e complicat, dar nu este. Totul e să fii atent la detalii și să intri in esență, atunci pazzlul devine un întreg și acționează ca un mecanism. E exact ce trebuie să facă statul – să ne ofere mecanisme de gestionare eficientă a teritoriului în folosul comunității, cu efect social major, cu implicarea maximală a economiei, și cu diminuarea/excluderea efectelor negative asupra mediului. Pentru asta e nevoie de a vedea urbanismul și ca complex de cunoștințe științifice, tehnice, estetice și funcționale și aceste cunoștințe să fie luate cu asalt!

 

Aici încă un exemplu de noțiuni utiliza în alt sens decît este văzut la noi, zonele funcționale din RLU. Chiar dacă sunt denumite la fel, important e sa nu greșim contextul, pentru că aici e diferența.

https://issuu.com/mdrt/docs/brosura_cemat_ro_rev2

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Cu sau fără asociație, blocurile locative aparțin coproprietarilor individuali din acest bloc

După ce peste 20 ani primăria a ținut cu tot dinadinsul să gestioneze fondul locativ din mun. Chișinău, se pare că există o mișcare în sensul transmiterii acestor blocuri, dar nu prea există claritate cui să le transmită. Parcă s-ar dori sa le dea asociațiilor, parcă și ÎMPSL n-ar fi împotrivă să le obțină în gestiune, asta după ce a fost compromis totalmente acest segment de activitate de către ÎMGFL, care au ajuns la un deznodământ falimentar.
Toată discuția privind gestionarea fondului locativ ar trebui separată și descifrată pe două aspecte principale, care sunt strîns interconectate, dar reprezintă, totuși fațete diferite ale aceluiași subiect:
1. Aspectele de proprietate, din care decurg responsabilitățile de administrare a bunului comun și de întreținere a acestuia.
2. Activitatea asociațiilor prin intermediul cărora se gestionează blocul locativ, care se mai imparte pe două direcții de activitate:
a) Administrarea blocului locativ în calitate de exponent al proprietarilor privind bunul pe care îl au în proprietate comună și întreținerea acestui bun din punct de vedere tehnic.
b) Intermedierea în procesul de achizitionare a serviciilor publice de gospodărie comunală pentru coproprietarii din asociație.

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Falimentarea ÎMGFL – o situație forțată, o dorință ascunsă sau și una și alta?

Mai degraba și una și alta.
https://www.privesc.eu/Arhiva/78172/Sedinta-de-consultari-publice-privind-starea-reala-a-lucrurilor-in-administrarea-si-functionarea-iMGFL-1-23-de-pe-teritoriul-municipiului-Chisinau-si-

Din raportările prezentate la audieri rezultă, că a fost propus planul, cu intrarea în procedura de rerstructurare, cu propuneri de soluționare a problemelor intreprinderilor, achitare a datoriilor formate si, din motiv, că primăria nu a raspuns la adresările Administratorilor, au fost nevoiți să se demareze procedurile de faliment pentru aproape toate ÎMGFL (în afară de nr. 6 si 22). Care este diferența între aceste două proceduri e clară. Dacă prin procedurile în restructurare se repune în drept organul de conducere (în acest caz – Consiliul Municipal), care poate să ia masuri privind activitatea acestor întreprinderi, să clarifice toate aspectele datoriilor create, să rezolve problemele ce țin de relațiile de proprietate, procedura de faliment te duce la un final cu lichidare. Nu-s întreprinderile – nu-s problemele.
450 mln. lei – această suma a datoriei (care, cică nu se confirmă prin acte de verificare a volumelor de servicii prestate și a datoriilor calculate) constituie o diferență între factura generală emisă către ÎMGFL și sumele facturate consumatorilor. Această sumă nu s-a repartizat, nu s-a colectat, dar nici nu s-a contestat, nici macar nu s-a verificat, prin acte de verificare legale. A ramas între ÎMGFL și prestator de servicii. Consiliul, ca și proprietar, nu l-a interesat, ce se întîmplă la aceste întreprinderi, cum activeaza, care este rentabilitatea activității acestora. Unicul lucru, pe care se pare că interesa autoritatea era numirea în funcție a directorilor și oferirea de bani din buget, care intră ca în nisip. Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Cîte ceva de spus despre problemele din domeniul locativ

Pentru că nu am fost la discuțiile organizate de IDIS Viitorul, pe 12.09.2017 ”Problemele vechi ale noulul sezon de încălzire”, mă dau cu părerea aici, așa pentru mine, că oricum nu interesează pe nimeni părerile noastre…

Încă o tentativă de a așeza la masa de discuții pe toți acei de care depinde soluționarea problemelor de gospsodărie comunală, în ajunul noului sistem de încălzire. E cumva și în context de sărăcie, adică cum să fie soluționate problemele persoanelor cu venituri mici. (Totuși sărăcia e o cauză, e o situație, care necesită a fi separată de aceste discuții, fiind o problemă foarte mare, dar absolut din alt strat)
Aceleași probleme, aceiași participanți la discuții, e parcă un deja vu, discuțiile se repetă pe același subiecte, despre același impedimente în legislație, lipsa de organizare a proprietarilor, ineficiența gestionarilor…
Fiecare are dreptatea lui:
Furnizorii nu doresc să-și asume pierderile din serviciile prestate și neachitate de către consumatori, pedalează pe idea contractării serviciilor prin intermedidul gestionarilor;
Consumatorii doresc contracte directe și servicii calitative și, cea ce este foarte important, să nu le distribuie diferite cote suplimentare supracalculate față de consumul real;
Asociațiile încearcă să manevreze între condițiile furnizorilor și posibilitățile/dorințele proprietarilor de apartamente, se pare că nu prea le reușește acest lucru. Crearea asociațiilor, precum și reglementarea activității acestora a rămas undeva printre proiectele nenascute prin ministere;
Și în rezultat,după ce fiecare își face lobby pentru dreptatea sa, fiecare cum poate, ce se precipită din toate aceste dreptăți?
• Avem prețuri pentru servicii foarte mari, mai mari ca în alte țări pe alocuri (deci potențial de cumpărare exixstă);
• Avem servicii de o calitate foarte scăzută;
• Clădiri cu fațade care plîng, rețele ciiuruite, structură care numai rezistență și stabilitate nu mai asigură;
• Cheltuieli din bugetul municiipal, care se duc ca în nisip, fără a avea vre-un efect palplant;
• Împrumuturi prin același buget, prin care se efectuează lucrări la prețuri ”negospodărești”, pentru că licitațiile le fac alții decît cei ce vor rambursa resurselle financiare;
De ce se întîmplă acest lucru?
Pentru că în tot acest ghem de probleme lipsește totalmente o viziune gospodărească a autorităților publice, care s-au autoizolat de la organizarea acestui sector, de la obligația de organizare și asigurare a presării serviciilor pe teritoriul subordonat, de la relgementarea calitativă a serviciilor cu caracter de monopol natural (ca să fie clar – reglementarea nu e doar tariful, dar și modalitatea de organizare, calitatea prestării si control), s-au spalat pe maini de toate obligațiile si s-au transformat în simpli statiști. Singura placere le-a mai ramas – valorificarea resurselor financiare prin așa-numitele Parteneriate Publice Private, asta pentru că să mai toace niște bani. E ca un cerc vicios închis, din care nu este nici o ieșire. Acum, mai nou, APL scoate din balanță casele și le lasă așa, în aer, fără a le transmite prin acte proprietarilor de drept și să organizeze administrarea acestora. APL se poartă ca bandiții la drumul mare, ministerul marinează pe undeva proiectul legii condominiului, fiecare face ce vrea și cum îi trăsnește prin cap.
În acest domeniu sunt deja inventate toate bicicletele, nimic nou sub soare. Trebuie doar ca APL – cei, în responsabilitatea cărora este organizarea atît a domeniului locativ, cît și a altor servicii publice de gospodărie comunală – să curețe direcțiile de pălăvrăgii, să ridice toate recomandările făcute cu sacii de herghelii intregi de experți, să le citească, și să se apuce de lucru. Desigur, Furnizorului nu-i prea place să fie poreclit serviciu de gospodărie comunală ei sunt mari energeticieni și vînd agent termic, mai departe – macar potopu – principalul e să-și primească plata pentru agentul livrat. Dar APL nu are unde se ascunde, e obligat să-i pună pe toti pe la locurile lor, prin CAIETE DE SARCINI aprobate pentru prestarea serviciului respectiv (serviciul final e încălzirea spațiilor, nu livrarea agentului termic, cu stabilirea tuturor parametrilor acestui serviciu, calitate, periodicitate, facturare, monitorizare, control, totul, în cele mai mici detalii). E greu? Da. Dar lumea așa face, nu cu datu’ și arătatu’ cu degetu’.
Cu spranță, că aceste dicuții vor naște și recomandări de soluționare a problemelor vechi… dar și cu speranța ca aceste recomandări să le mai citească și potentații din autorități!

Posted on publicat de by svetlana

Reabilitarea blocurilor locative – o necesitate stringenta care poate fi ratata prin actiunile stingace ale autoritatilor

Obscuritatea cu care se semneaza proiectele in numele bugetului municipal va face dintr-un proiect foarte necesar unul, din care se va fura ca in codru, datoriile fiind puse pe seama locuitorilor acest oras.
Lucrurile pot fi corectate, daca autoritatile responsabile de aceasta finantare (inclusiv BERD, ca doar nu au scop sa bage finantari cu orice pret) vor ridica paravanul sub care se ascund detaliile si vor conlucra la implementare cu experti care pot sa propuna imbunatatiri proiectului, precum si cu Consiliului Municipal, care se face direct responsabil de tot ce se intipla pe dimensiunea finantarilor bugetare.
Citeva sugestii:
1. Toate imbunatatirile (inclusiv reabilitarile termice) pe cladiri sunt obligati sa le efectueze si sa le finanteze proprietarii incaperilor din aceste cladiri. De ce ar trebui sa fie puee aceste cheltuieli si pe seama celor care nu au aceste imobile in proprietate, ce au ei cu asta?
2. Imbunatarile trebuie proiectate in asa mod, ca efectul investitiei sa fie simtit prin economiile ulterioare. Este nevoie de o abordare complexa (nu doar schimbarea usilor si a ferestrelor, asta nu va solutiona problema). Altfel, cheltuielile nu se vor amortiza si investitiile isi pierd rostul. In plus, starea tehnica a retelelor din cladiri lasa de dorit, inclusiv a cablurilor instalate jumatate de secol in urma. Monntarea materialelor termoizolante inflamabile pe fatadele cladirilor fara a lua in consideratie aceste aspecte poate avea consecinte imprevizibile.
3. Proprietarii incaperilor din blocuri (de fapt, proprietarii reali ai blocului) sunt cei, care detin dreptul de aprobare a bugetelor de cheltuieli pentru lucrarile de reabilitare si de selectare a companiilor-antreprenori. Nu APL si, in nici un caz primarul sau vre-o directie nu are dreptul sa-si asume acest rol. Doar proprietarii pot fi eficienti in controlul finantarilor, ei fiind direct interesati ca banii sa nu se precipite prin alte buzunare.
4. Consiliul poate si trebuie sa aprobe mecanisme de cofinantare a proiectelor de reabilitare, ca si instrument de stimulare a realizarii lucrarilor de intretinere a blocurilor locative. Dar finantarile trebuie sa fie axate pe proiectele concrete si conditionate de organizarea asociatiilor condominale, in asa mod fiind asigurata viabilitatea si continuitatea in procesul de mentenanta a blocurilor locative.
5. Un element aparte al proiectului anuntat de primarie este organizarea transmiterii blocurilor locative catre proprietarii lor reali – proprietarii spatiilor din aceste blocuri, cu inregistrarea drepturilor de proprietate pe cote parti a fiecarui proprietar in Registrul bunurilor imobile. Sunt eforturi financiare consistente pentru procesul respectiv, pe care proprietarii de spatii locative/nelocative nu le vor face desinestatator. Cu atit mai mult, ca anume APL se face vinovata de starea deplorabila a acestor blocuri, pe care le-au avut in gestiune pe parcursul a circa doua decenii. In asa mod, proiectul va fi unul cu acoperire mai larga, nu doar pentru cele 19% din blocuri locative.
6. Desigur, si guvernarea are aici un cuvind de spus. Problema e una de importanta majora, deci urmeaza a fi sustinuta si prin programe de stat, dar, cel putin, legea condominiului in fondul locativ necesita a fi de urgenta examinata si asigurata aprobarea acesteia. Politica strutului in acest domeniu poate aduce la situatii foarte grave nu doar din punct de vedere a eficientei energetice, dar si privind siguranta si stabilitatea constructiilor, cea ce poate afecta atit valoarea economica a proprietatilor cit si viata si sanatatea celor ce detin aceste proprietati.
Si picatura de la urma – semnarea acordurilor de finantare fara a avea imputerniciri de la organul competent trebuie sa se penalizeze foarte dur, aceste actiuni fiind participare directa la delapidarea fondurilor publice.

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Asocierea obligatorie a proprietarilor in condominiu nu incalcă nici un drept constituțional

Curtea a decis. Prin aceasta decizie se va pune punct, în sfîrșit, speculațiilor pe tema crearii obligatorii a asociațiilor de proprietari în condominiu. Nu putem să avem proprietăți comune și să refuzăm să acceptăm faptul asocierii pentru întreținerea acestor proprietăți. În afară de drepturile pe care le are proprietarul, mai există și obligații, pe care trebuie să și le ausume fiecare pentru a nu prejudicia, prin acșiunile/inacțiunile proprii proprietatea altor persoane, inclusiv viața și sănătatea tuturor utilizatorilor acestor imobile.
„Astfel, Curtea a conchis că în anumite situaţii legislatorul poate institui forme speciale de asociere pentru a proteja unele interese de ordin general. Totodată, Curtea a reţinut că în esenţă, asociaţia de coproprietari în condominiu este o formă de asociere specifică şi nu are la bază principiile ce guvernează libertatea de asociere în sensul art. 41 din Constituţie.”

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Rezolvăm problema blocurilor locative sau arătăm sperietori cu deposedarea de bunuri?

In contextul discuțiilor pe marginea proiectului de lege a condominiului în fondul locativ, cîteva sugestii. Fără îndoială, că consultarea publică a proiectelor de acte legislative este un lucru foarte eficient. E ca un purgatoriu pentru soluțiile propuse de către autorii documentului, dar și un exercițiu complicat pentru autoritatea responsabilă de procesul de consultare și promovare.

Citeste mai mult →