Plan de Referință Istorico-Arhitectural. Centrul istoric are nevoie de reguli pentru viitor.

Au început lucrările pentru ultimele părți a PRIA (3-5), rămasă nefinalizată de echipa care a avut contract cu Primăria pentru elaborarea documentației. Neîndeplinirea lucrării în termen a întârziat și procesul de aprobare a PUZ pentru nucleul istoric. Contăm acum pe o abordare responsabilă din partea echipei care va finaliza această etapă, astfel încât rezultatul să ofere orașului claritatea necesară privind protejarea, reabilitarea și dezvoltarea acestui teritoriu întins (cca 700 ha în centrul orașului). Elaborarea Regulamentului pentru zona cercetată și zona sa de protecție trebuie să aducă soluții fundamentate, care să permită păstrarea patrimoniului și valorificarea potențialului urban și economic al centrului. Tocmai de aceea, această etapă merită o discuție atentă despre regulile de care Chișinăul are nevoie pentru viitor.

Chișinăul are nevoie de o politică de patrimoniu echilibrată, care să asigure păstrarea valorilor istorice și, în același timp, să permită centrului să se reabiliteze, să atragă investiții și să se dezvolte economic. Contractarea lucrării PRIA, partea 2, în cadrul căreia experții trebuie să propună proiectul de Reglementări pentru teritoriul cercetat și zona sa de protecție, oferă ocazia de a transforma această necesitate într-un cadru concret. Rezultatul trebuie să fie un instrument prin care proprietarii, proiectanții și autoritățile să înțeleagă ce trebuie conservat, ce poate fi adaptat și unde sunt posibile intervenții prin construcții noi.

Miza este importantă pentru întregul oraș. Un teritoriu central de ordinul sutelor de hectare concentrează locuințe, instituții, servicii, activități economice și infrastructură. Reglementarea lui influențează capacitatea capitalei de a utiliza terenurile deja urbanizate, de a îmbunătăți condițiile de locuire și de a mobiliza resurse pentru restaurare. Protejarea patrimoniului trebuie să producă rezultate vizibile: clădiri întreținute, spații publice de calitate și un centru locuit, accesibil și activ.

Problema expusă merită transformată într-o sarcină pentru experții PRIA: identificarea precisă a valorilor și verificarea relației dintre acestea, limitele teritoriale și restricțiile aplicate. Interpretările prezente rămân ipoteze de lucru; ele nu reprezintă concluziile unei expertize, dar sigur merită examinate prin perspectiva – cum putem dezvolta, fără să aducem prejudiciu patrimoniului și cu înțelegere corectă a documentelor ICOMOS.

Protecția trebuie explicată pentru fiecare parte a teritoriului

Dimensiunea mare a unui teritoriu nu exclude posibilitatea protejării sale ca ansamblu istoric. Nici diversitatea epocilor și a arhitecturii nu îi anulează valoarea. Carta ICOMOS de la Washington privește patrimoniul urban prin structura străzilor și parcelelor, relațiile dintre clădiri și spațiile libere, caracterul construcțiilor, cadrul natural și funcțiile istorice. Protecția unui ansamblu poate depăși, așadar, suma monumentelor individuale.

Totuși, existența unei limite pe hartă nu oferă, singură, explicația necesară pentru fiecare restricție. PRIA trebuie să demonstreze ce caracteristici justifică protecția, unde se păstrează acestea și cât de sensibile sunt la transformare. O stradă cu fronturi istorice coerente, un sector cu potențial arheologic și un cvartal profund reconstruit ridică probleme diferite. Regulamentul trebuie să răspundă acestor diferențe prin condiții adecvate. Nu interdicțiile interminabile fac posibilă păstrarea și valorificarea obiectelor de patrimoniu, dar politici aprobate prin argumentări consistente sufficient de permissive pentru dezvoltare.

Pentru fiecare sector trebuie precizat obiectul protecției: substanța unei clădiri, configurația unui front, parcelarea, o perspectivă, raportul cu relieful sau urmele arheologice. Din această identificare trebuie să rezulte intervențiile admisibile. Dacă valoarea principală este trama stradală, trebuie explicat în ce măsură aceasta poate fi păstrată concomitent cu realizarea unor clădiri noi. Dacă valoarea se află în subsol, regulile trebuie să privească cercetarea și protejarea vestigiilor, fără a presupune automat înghețarea tuturor construcțiilor de la suprafață.

Această precizie este esențială pentru credibilitatea protecției. Proprietarul trebuie să poată înțelege legătura dintre valoarea publică a locului și obligațiile care îi sunt impuse., Proiectanții și experții trebuie să cunoască posibilitățile reale înainte de a elabora o soluție iar autoritatea trebuie să își poată argumenta decizia, in baza soluțiilor oferite de către experți.

Hotarele trebuie verificate juridic și fundamentate patrimonial

PRIA 2 (partea 3-5) trebuie să includă o analiză explicită a limitelor nucleului istoric. Sunt necesare două verificări distincte: concordanța hotarului utilizat cu actele care stabilesc protecția și justificarea patrimonială a configurației teritoriale propuse pentru viitor.

Ministerul Culturii a publicat documente privind trasarea hotarului, inclusiv un aviz CNMI referitor la planul și coordonatele acestuia. Existența documentelor trebuie luată în considerare, dar concordanța lor cu descrierea din Registrul monumentelor trebuie demonstrată prin analiză juridică și cartografică. In plus, experții trebuie să analizeze foarte atent și să argumenteze foarte responsabil zona de protecție, in contrast cu acțiunile pe care le-a făcut CNMI și ministerul intuitive, fără a adduce argumente pentru lărgirea atât a ariei nucleului, cât și a zonei de protecție. Calcule matematice, in baza unor perimetre de terenuri aferente clădirilor de pe frontal străzii nu sunt argumente, prin care se pot introduce suprafețe atât de largi in categoria de monument.

În privința sectoarelor despre care se susține că au fost incluse suplimentar, experții trebuie să prezinte o suprapunere verificabilă a limitelor și o explicație pentru fiecare diferență. Trebuie stabilit dacă este vorba despre precizarea tehnică a unui hotar, despre interpretarea unei descrieri mai vechi sau despre o extindere teritorială care necesită un temei juridic distinct. Calificarea acestei extinderi ca și zonă pentru care sunt valabile condițiile de dezvoltare, cu interdicții similare zonelor de monumente sunt modificări prea dure pentru proprietarii deținători de immobile care s-au trezit peste noapte cu condiții foarte complicate pentru realizarea investițiilor, stabilite de o instituție a statului (cu încălcări ale procedurilor legale de aprobare) fără ca statul să le oferă cel puțin explicații și argumente, și nici susținere măcar la nivel minim – nimic.

Dacă se confirmă includerea unor terenuri fără temei corespunzător, lucrarea trebuie să propună corectarea situației și să identifice procedura necesară. Separat, chiar pentru teritoriul cuprins legal în monument, cercetarea poate fundamenta propuneri de modificare a limitelor, de reorganizare a protecției sau de diferențiere a regimurilor. PRIA și PUG pot pregăti aceste propuneri; aplicarea lor trebuie să urmeze procedurile legale competente. In tot cazul, experții, in această lucrarea vor fi nevoiți să lucreze pe cel puțin două scenarii, dat fiind aceste divergențe cu hotarele nucleului istoric. Primăria se va conforma deicizei instanței, dar propunerile trebuie să fie clare și într-u scenario și in altul.

Revizuirea hotarelor trebuie examinată fără un rezultat prestabilit. În anumite locuri, valorile pot justifica menținerea limitei; în altele, o restrângere ori o altă formă de protecție poate fi mai adecvată. Cercetarea poate identifica și valori relevante dincolo de conturul actual. Obiectivul este o delimitare justificată, capabilă să protejeze ceea ce contează și să permită transformarea responsabilă a celorlalte sectoare.

Un regulament diferențiat după valori și capacitatea de transformare

Regulamentul trebuie construit pe categorii de valoare, stare de conservare și sensibilitate la intervenții. Clasificarea trebuie susținută prin fișe, hărți și criterii publice, astfel încât două situații comparabile să primească un tratament comparabil.

Pentru clădirile și ansamblurile cu valoare ridicată, prioritatea trebuie să fie conservarea și restaurarea caracteristicilor autentice. Protecția poate include volumetria, acoperișul, structura, interioarele, materialele și relația cu spațiul înconjurător, în funcție de valoarea demonstrată. Spre exemplu, păstrarea unei fațade nu este suficientă atunci când semnificația monumentului se află și în alte componente.

Pentru construcțiile care contribuie la caracterul străzii, fără a necesita conservarea integrală, trebuie definite posibilități de adaptare, reorganizare și extindere. Valoarea lor poate rezulta din scara clădirii, poziționare, ritmul frontului sau continuitatea parcelării. Regulamentul trebuie să precizeze aceste elemente și să lase posibilități reale de modernizare acolo unde intervenția este compatibilă.

Pentru terenurile libere, construcțiile fără valoare identificată și sectoarele profund transformate trebuie stabilite condiții de completare sau înlocuire. Aici pot exista oportunități pentru locuințe, servicii și clădiri contemporane, evaluarea trebuie să examineze și contribuția sa la ansamblu. Trebuie identificate inclusiv componentele la care se poate renunța justificat: anexe degradante, adaosuri care afectează construcțiile valoroase sau alte elemente fără semnificație patrimonială demonstrată. Eliminarea lor poate îmbunătăți mediul urban. În schimb, o clădire valoroasă lăsată să se degradeze nu trebuie să obțină, prin degradare, un regim mai favorabil demolării. Regulamentul trebuie să evite asemenea stimulente.

Capacitatea de restaurare depinde și de posibilitatea valorificării

Restaurarea presupune investiții în cercetare, consolidare, materiale și lucrări specializate. Întreținerea continuă adaugă alte costuri. O politică eficientă trebuie să examineze cine poate suporta aceste cheltuieli și prin ce venituri pot fi susținute. Dacă proprietarului i se impun obligații importante, iar utilizarea imobilului rămâne economic insuficientă, restaurarea poate fi amânată ani întregi. Centrul riscă să rămână într-un cerc al degradării: clădirile se deteriorează, costurile cresc, investiția devine mai dificilă (asta se întâmplă in present și propunerile experților trebuie să aibă ca și scop – schimbarea aceste situații). Păstrarea patrimoniului trebuie să includă o perspectivă realistă de finanțare.

De aceea, PRIA trebuie să analizeze posibilitatea extinderii suprafețelor utilizabile, a schimbării funcțiunilor și a realizării unor construcții suplimentare compatibile. În anumite amplasamente, acestea pot constitui suportul economic al restaurării. Un proiect care conservă imobilul valoros și adaugă o componentă nouă bine integrată poate mobiliza resurse pe care simpla menținere a situației existente nu le generează.

Posibilitățile suplimentare trebuie corelate cu obligații concrete: lucrări de restaurare definite, etapizare, termene și mecanisme de verificare, în formele permise de lege. Viabilitatea economică trebuie examinată pe proiecte reprezentative, pentru a vedea dacă regulile propuse pot produce efectiv investiții. Profitul anticipat nu justifică afectarea patrimoniului, dar nici fezabilitatea financiară nu poate fi ignorată atunci când se așteaptă finanțare privată.

Unde extinderea este incompatibilă cu valoarea protejată, trebuie analizate instrumente de sprijin public. Conservarea unui bun cu valoare pentru comunitate poate necesita cofinanțare, asistență tehnică și alte măsuri legal disponibile. Gradul de protecție și capacitatea economică trebuie discutate împreună.

La fel, dicuții asupra propunerilor PRIA trebuie discutate cu ministerul culturii, ca să nu se repete situația RLU Chișinău 2008, când s-a mers pe varianta – interdicție in loc de reglementări clare. Ministerul culturii trebuie să susțină această colaborare, cu care a venit autoritatea locală, prin efectuarea lucrării PRIA, ca să coordoneze propunerile etapizat, in așa mod, ca propunerile să fie fesabile și documentul să fie ajuns APROBAT.

Extinderile supraetajările și construcțiile noi trebuie reglementate explicit

Pentru dezvoltatori și proprietari, Regulamentul trebuie să ofere răspunsuri clare despre posibilitatea construirii. Formulările generale privind armonia și respectarea patrimoniului trebuie traduse în parametri, criterii de evaluare, indicatori urbanistici și condiții de construibilitate.

Extinderile pot fi examinate pe terenurile aferente, în spațiile unde nu afectează componente valoroase și prin soluții care păstrează relația dintre construcții și spațiile libere. Curțile și grădinile pot avea ele însele valoare patrimonială; ele nu trebuie tratate automat ca rezerve de construire. Dar, curțile, acestea, la fel, necesită evaluare sub aspectul – ce păstrăm intact, ce are cu adevărat valoare patrimonială, ca să nu favelizăm definitiv centrul. În fiecare caz trebuie stabilită capacitatea și regulile de de completare a parcelei.

Supraetajările trebuie diferențiate după valoarea clădirii și impactul asupra ansamblului. Pentru construcțiile fără valoare patrimonială demonstrată, pot fi analizate niveluri suplimentare, cu respectarea siguranței structurale, condițiilor de locuire și parametrilor urbanistici. Pentru monumente, asemenea intervenții necesită o evaluare mult mai exigentă și pot fi incompatibile cu obiectul protecției. Carta de la Veneția admite adăugiri în condițiile păstrării părților valoroase, cadrului tradițional și echilibrului compozițional.

Regulamentul trebuie să identifice și amplasamentele pentru construcții noi cu înălțime medie. Clădirile cu 4–5 etaje, și mai înalte pot reprezenta soluții potrivite în anumite sectoare, dacă scara străzii, vecinătățile, perspectivele și infrastructura permit acest lucru. Numărul etajelor trebuie completat cu înălțimea în metri, cota cornișei, volumul și retragerile. Aceeași etajare poate produce efecte foarte diferite în funcție de amplasament și proiect.

Acolo unde studiile justifică alte înălțimi, acestea trebuie analizate prin scenarii și evaluări de impact. Prezența unei clădiri înalte existente nu constituie automat argument pentru repetarea ei. În același timp, existența unor construcții joase nu trebuie să determine, fără examinare, un regim identic pentru toate parcelele unui sector. Arhitectura contemporană trebuie evaluată prin calitatea integrării, materialele, proporțiile și contribuția la spațiul public. Regulamentul trebuie să permită proiecte noi de calitate și să ofere criterii prin care acestea să poată fi aprobate sau respinse argumentat.

Arheologia și peisajul cer reguli proprii

Cartarea patrimoniului arheologic trebuie tratată ca o componentă distinctă. Un teritoriu profund modificat la suprafață poate păstra în subsol informații importante despre istoria orașului. În asemenea situații, valoarea arheologică trebuie cercetată și gestionată chiar dacă fondul construit actual are o semnificație redusă.

PRIA trebuie să diferențieze sectoarele cu vestigii confirmate, zonele cu probabilitate ridicată de descoperiri și terenurile unde datele sunt insuficiente. Din această evaluare trebuie să rezulte cerințe proporționale de diagnostic, cercetare, supraveghere și conservare. Lipsa cercetării trebuie consemnată ca incertitudine și însoțită de pașii necesari clarificării.

Pentru investitor, cerințele trebuie cunoscute cât mai devreme. Lucrarea trebuie să explice în ce situații descoperirile pot fi documentate, când este necesară păstrarea lor în amplasament și cum pot fi integrate într-un proiect. Aceste decizii aparțin specialiștilor și autorităților competente, dar un cadru previzibil reduce riscul blocajelor târzii.

Peisajul urban necesită o analiză similară. Perspectivele importante, relația cu relieful, spațiile verzi și silueta trebuie reprezentate prin hărți și studii vizuale. Restricțiile de înălțime trebuie corelate cu relațiile pe care le protejează. Astfel se poate demonstra unde un volum nou este acceptabil și unde ar afecta o valoare esențială.

Zona de protecție trebuie să protejeze relații concrete

Teritoriul monumentului și zona sa de protecție au roluri distincte, care trebuie explicate în Regulament. Zona de protecție trebuie fundamentată prin relația cu valorile protejate: cadrul apropiat, perspectivele, scara vecinătăților și alți factori relevanți.

Aplicarea unui regim uniform unei suprafețe foarte mari poate produce restricții disproporționate în unele locuri și protecție insuficientă în altele. PRIA trebuie să examineze configurația și regulile zonei de protecție pe sectoare, în funcție de efectele reale ale intervențiilor.

Ar putea rezulta un sistem cu regimuri ferme în apropierea ansamblurilor sensibile, condiții specifice de volum pentru anumite perspective și posibilități mai ample de transformare în alte amplasamente. Pentru fiecare cerință trebuie indicat scopul patrimonial urmărit.

Abordarea UNESCO privind peisajul urban istoric oferă un cadru pentru integrarea conservării în dezvoltarea socială și economică. Ea este o metodă de planificare și gestionare; nu înlocuiește procedurile naționale privind statutul monumentelor și modificarea limitelor lor.

Un regulament verificat prin proiecte și legat de PUG

Înainte de definitivare, regulile trebuie testate pe situații reprezentative: restaurarea unui monument, adaptarea unei clădiri de context, completarea unui teren liber și regenerarea unui cvartal transformat. Pentru fiecare situație trebuie comparate soluțiile posibile, efectul patrimonial, capacitatea de utilizare și fezabilitatea economică.

Aceste exerciții pot arăta dacă parametrii propuși permit restaurarea și dacă dezvoltarea admisă este compatibilă cu patrimoniul. Ele pot identifica și contradicții între cerințe: păstrarea fondului construit, accesibilitatea, securitatea, parcarea, spațiile verzi și densitatea. Problemele trebuie rezolvate în faza reglementării, în măsura posibilului.

Rezultatele PRIA trebuie corelate cu viitorul PUG și Regulamentul local de urbanism. Hărțile, categoriile și parametrii trebuie să fie compatibili, iar traseul de examinare a proiectelor să fie clar. Criteriile publice, motivarea deciziilor și coordonarea autorităților sunt condiții pentru aplicarea consecventă a regulilor.

Lucrarea trebuie să livreze și propunerile care depășesc competența unui regulament: eventuale modificări de hotare, actualizări ale protecției și mecanisme de finanțare. Fiecare trebuie însoțită de argumente, documentație și identificarea procedurii competente.

Chișinăul trebuie să își păstreze patrimoniul printr-un centru capabil să funcționeze și să se întrețină. PRIA partea 2 poate fundamenta această schimbare dacă oferă protecție precisă pentru valorile demonstrate și posibilități reale de investiție în amplasamentele compatibile. Reabilitarea, extinderile și construcțiile noi de calitate trebuie integrate într-o politică urbană care permite capitalei să evolueze, păstrând reperele istorice care îi dau identitate.