Archives

Posted on publicat de by svetlana

Războiul pentru terenuri. Cui aparțin terenurile aferente blocurilor locative?

CONDOMINIU LAW 1

Proprietarilor de unități în condominiu. Cine sunt aceștia? Proprietarii apartamentelor și a altor spații din această clădire. Prin efectul legii, părțile comune din condominiu (terenul și clădirea cu toate elementele constructive și infrastructură) trec, cu titlu gratuit, în proprietate comună pe cote-părți a proprietarilor de unități. Proprietatea asupra părților comune este recunoscută în baza legii, deci nu depinde de careva exprimare de voință a Consiliului Local. Așa prevede legea condominiului, care a fost aprobată recent în Parlamentul RM.

Dacă observăm, din 2000[1]până în prezent, foarte puține terenuri au fost transmise către condominii, din diferite motive, principalul fiind procesul complicat de formare a asociațiilor, asocierea nefiind obligatorie pentru proprietari. În plus, incoerența aprobării deciziilor de către Consiliul municipal și înțelegerea distorsionată a prevederilor legii au făcut ca proprietarii blocurilor locative să fie deposedați de dreptul lor legal de a fi proprietari inclusiv și al terenului aferent construcției. Doar asociația de coproprietari putea să înainteze cerere de transmitere în proprietate a terenului, în baza căreia autoritatea administrației publice locale urma să stabilească hotarele teritoriului condominiului și să efectueze transmiterea. Nu s-a întâmplat acest lucru, decât cu rare excepții.

Desigur, au existat și cauze speculative, autoritatea publică separând cu nemiluita părți din terenurile clădirilor pentru a amplasa pe aceste loturi construcții noi, asta pe fonul lipsei cererii din partea asociațiilor. Nu sunt asociații nu se depun cereri. Nu sunt cereri – nu se fac atribuiri. Nu se atribuie terenul condominiilor, deci poate fi pișcat puțin câte puțin, până se ajunge la ideea genială de a lăsa doar atâta teren, cât prinde perimetrul blocului. Era stranie chiar și formularea deciziilor – se atribuia teren din contul “sechestrării” terenului, care aparținea anterior blocului locativ.

Legea condominiului nou-aprobată face aici o schimbare esențială, care va facilita procesul de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra terenului. Prin efectul legii se recunoaște dreptul de proprietate, autoritatea publică fiind pusă în situația de a constata și, desigur de a efectua lucrările de delimitare a proprietăților.  

Ar rămâne ceva întrebări cu referire la terenurile care constituie, de fapt, ogrăzi ale acestor blocuri locative dar autoritatea publică locală și-a arogat dreptul de proprietate asupra acestora.

Oare există modalitate de a demonstra abuzul pe care autoritatea l-a făcut când a tras granițele terenului aferent blocurilor locative pe perimetrul acestor blocuri?

Se întrevede o luptă acerbă pe acest subiect, deoarece terenul este bunul imobil pentru care chiar se merită să lupți. Cu atât mai mult, dacă dreptatea e de partea ta. Cu atât mai mult, în lumina prevederilor noului Cod Civil, care recunoaște în calitate de bun imobil doar terenul. Restul – clădiri, instalații, amenajări, vegetație, de asupra si sub teren – toate sunt doar părți componente ale terenului. Și toate aceste părți sunt trecătoare, terenul – nu se trece. Este esențial pentru perpetuarea siguranței de a avea o locuință în proprietate – să deții dreptul de proprietate asupra terenului – doar în asemenea mod se poate valorifica dreptul de a construi/reconstrui din nou clădirea, ori de câte ori e necesar.

Să modelăm așa o situație: o clădire ”hrușciovcă” care și-a trăit traiul, nu prea a fost reparată și a ajuns într-o stare, când reparația costă mai scump decât construirea unei clădiri noi. În asemenea situații proprietarii au două opțiuni: să investească pentru reparații capitale (fără de care riscă să-și piardă definitiv proprietățile din motivul degradării fizice a clădirii și infrastructurii) sau să-și construiască o clădire nouă. În varianta a doua se poate îmbunătăți și nivelul de confort a apartamentelor. Sună utopic? Poate. Dar nu e chiar așa. În locul a cinci nivele se pot construi fără nici o problemă șase-șapte, prin diferența de spațiu să mai fie acoperite și parte din cheltuielile de construcție. Și terenul mai poate fi pus în gaj pentru o creditare pe măsură să finanțeze lucrările necesare. Da, este nevoie de efort, de implicare, control, spații de bufer, dar e posibil și e rațional.

Însă toate acestea se pot realiza doar cu condiția că există un teren aferent, cu granițele normale, cel care a fost prins în calcul la proiectarea clădirii, cu toate căile de acces, cu infrastructura necesară, teren de joacă pentru copii, dar nu cel pe perimetrul clădirii, pe care l-au ”desenat” autoritățile într-un moment de lipsă de discernământ. Pe un teren cu granițele diminuate până la dimensiunile perimetrului blocului nu se poate construi un bloc de aceleași dimensiuni, decât dacă POT (procentul de ocupare a terenului) este egal u 100%. Poate spune cineva unde există asemenea coeficienți în RLU Chișinău?

Exemplul de mai sus nu e doar o imaginație de dragul exercițiului – e o realitate care vor fi nevoiți s-o înfrunte mulți proprietari, grație uzurii masive a unui număr foarte mare de blocuri locative într-o stare avansată de degradare. Dar oamenii sunt reticenți pentru orice proiecte, încrederea proprietarilor e la pământ din cauza unor proiecte de mansardare eșuate, din cauza unor dezvoltatori hapsâni, din cauza ineficienței autorităților în aceste proiecte.

Acum autoritățile publice locale trebuie să repare greșelile pe care le-au făcut și să susțină procesul prin programe de finanțare, cel puțin a unor proiecte-pilot, unde să-și asume parte din cheltuieli, pe care locuitorii din bloc ezită să le facă. Ca să lucreze acest mecanism cineva trebuie să producă un exemplu pozitiv, să încline balanța încrederii spre succes.

Până la intrarea în vigoare a legii condominiului, autoritățile urmează să aprobe un plan de măsuri pentru punerea în aplicare a prevederilor legii, să negocieze cu Guvernul un program de susținere a reabilitării blocurilor locative, care va motiva prin elemente de grant și creditare în condiții favorabile proprietarii să-și îndeplinească obligația de întreținere a clădirilor. Starea dezastruoasă a clădirilor este rezultatul administrării defectuoase a blocurilor, de care se face responsabilă autoritatea publică locală, care tot a întins să transmită blocurile proprietarilor de drept. Și mai ales, terenurile.

Și pentru terenuri (mărimea acestora) disputa va fi una de presiune mare. Suntem pregătiți?

[1]Data aprobării legii condominiului în fondul locativ 30.03.2000, nr. 913 http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&lang=1&id=311744

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Legea 303 – sau … cineva a aruncat o piatra in apa si zece n-o pot scoate.

Încărcarea facturii pentru serviciu cu așa-numita cotă-parte suplimentară.

Interesantă discuție în aceste audieri. Cică există în proces de elaborare concepții, se lucrează în baza directivelor de vre-o 2 ani, dar… abuzul cu facturarea cotei-părți suplimentar consumului real nu se oprește. Pentru că parcă se înțelege că în lege sunt condiții care niciodată nu vor fi îndeplinite, parcă se înțelege că ar trebui să nu se factureze mai mult decît se vinde, dar mai ramîn întrebări. Fiecare cu varianta lui de soluționare a problemei – experții cu a lor, ministerul cu a lor, nici Apă Canal nu rămâne în urmă: Dacă nu se pot îndeplini condițiile |imposibile| pentru încheierea contractelor directe – să se încheie cîte un acord cu gestionarul, ca gestionarul să evalueze consumul pentru fiecare apartament în parte. Asta – cum? Gestionarul are capacități mai mari decît Apă Canal ca să evalueze? În baza la ce? Contoarele nu mai contează?

De fapt, poziția Apă Canal e clară, nu doresc ei să se ocupe cu fiecare consumator, e prea dificil pentru ei. Să se ocupe gestionarii! Dar care gestionari? Cei, care sunt în procedura de faliment? Inclusiv din cauza unor facturări similare, pentru servicii nemăsurate și neverificate, cu facturi semnate “la plesneală”?

Oare urechile cărui lobbist se întrevăd printre rîndurile legii 303? Și cum se face, că chiar dacă toți înțeleg că e o prevedere abuzivă, se tot învărt legiuitorii în jurul cozii, căutînd soluția perfecta în loc să facă simplu – să abroge clauza abuzivă din lege și să impună norme clare pentru relația consumator – furnizor, lăsînd poarta deschisă pentru intermediere doar în baza acordurilor părților. Fiecare consumator este obligat să achite doar consumul propriu, plata nefiind încărcată cu suplimente sub formă de adaos de cotă-parte. Pe deasupra, există o înțelegere și la nivel de furnizori că nu e “de bun simț” să percepi plată pentru volumul neprestat de serviciu. E relevantă și afirmția dnei director: “Consumatorul final pina la sifrsit nu este interesat de contractul direct… Nu aceasta este problema, consumatorul final este interesat sa achite cu exactitate ceea ce el consumă”. Adevărat. Însă e doar o parte a adevărului.

Încercăm să descâlcim acest rebus, și să ieșim din zona frivolității discursului, transferând discuția pe formulări mai specifice, care sunt obligatorii în asigurarea legalității propunerilor înaintate.

Mai întâi, ceea ce-l interesează pe consumator:

  1. Ceea ce consumă – produsul, serviciul de o anumita calitate, cantitate, periodicitate – e o exercitare a dreptului consumatorului de a primi serviciul respectiv și obligația furnizorului de a presta acest serviciu.
  2. Să achite – plata produsului, conform tarifului, în termeni stabiliți – obligația consumatorului final. – e o executare a obligației de a achita serviciul primit si un drept al furnizorului de a primi plăți pentru acest serviciu.

Acum – ceea de ce, chipurile, nu este interesat consumatorul:

Contractul direct. Nimic mai fals faptul, că nu-l interesează pe consumator contractul direct. Contractul – este temeiul apariției acestor drepturi și obligații. În lipsa contractului este incertă obligația. Sau Apă Canal crede că acționează în baza legii? Da, se acționează în baza legii, dar legea are prevederi generale referitor la obligațiile și drepturile furnizorului și a consumatorului. Relația dintre un furnizor Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Cu sau fără asociație, blocurile locative aparțin coproprietarilor individuali din acest bloc

După ce peste 20 ani primăria a ținut cu tot dinadinsul să gestioneze fondul locativ din mun. Chișinău, se pare că există o mișcare în sensul transmiterii acestor blocuri, dar nu prea există claritate cui să le transmită. Parcă s-ar dori sa le dea asociațiilor, parcă și ÎMPSL n-ar fi împotrivă să le obțină în gestiune, asta după ce a fost compromis totalmente acest segment de activitate de către ÎMGFL, care au ajuns la un deznodământ falimentar.
Toată discuția privind gestionarea fondului locativ ar trebui separată și descifrată pe două aspecte principale, care sunt strîns interconectate, dar reprezintă, totuși fațete diferite ale aceluiași subiect:
1. Aspectele de proprietate, din care decurg responsabilitățile de administrare a bunului comun și de întreținere a acestuia.
2. Activitatea asociațiilor prin intermediul cărora se gestionează blocul locativ, care se mai imparte pe două direcții de activitate:
a) Administrarea blocului locativ în calitate de exponent al proprietarilor privind bunul pe care îl au în proprietate comună și întreținerea acestui bun din punct de vedere tehnic.
b) Intermedierea în procesul de achizitionare a serviciilor publice de gospodărie comunală pentru coproprietarii din asociație.

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Falimentarea ÎMGFL – o situație forțată, o dorință ascunsă sau și una și alta?

Mai degraba și una și alta.
https://www.privesc.eu/Arhiva/78172/Sedinta-de-consultari-publice-privind-starea-reala-a-lucrurilor-in-administrarea-si-functionarea-iMGFL-1-23-de-pe-teritoriul-municipiului-Chisinau-si-

Din raportările prezentate la audieri rezultă, că a fost propus planul, cu intrarea în procedura de rerstructurare, cu propuneri de soluționare a problemelor intreprinderilor, achitare a datoriilor formate si, din motiv, că primăria nu a raspuns la adresările Administratorilor, au fost nevoiți să se demareze procedurile de faliment pentru aproape toate ÎMGFL (în afară de nr. 6 si 22). Care este diferența între aceste două proceduri e clară. Dacă prin procedurile în restructurare se repune în drept organul de conducere (în acest caz – Consiliul Municipal), care poate să ia masuri privind activitatea acestor întreprinderi, să clarifice toate aspectele datoriilor create, să rezolve problemele ce țin de relațiile de proprietate, procedura de faliment te duce la un final cu lichidare. Nu-s întreprinderile – nu-s problemele.
450 mln. lei – această suma a datoriei (care, cică nu se confirmă prin acte de verificare a volumelor de servicii prestate și a datoriilor calculate) constituie o diferență între factura generală emisă către ÎMGFL și sumele facturate consumatorilor. Această sumă nu s-a repartizat, nu s-a colectat, dar nici nu s-a contestat, nici macar nu s-a verificat, prin acte de verificare legale. A ramas între ÎMGFL și prestator de servicii. Consiliul, ca și proprietar, nu l-a interesat, ce se întîmplă la aceste întreprinderi, cum activeaza, care este rentabilitatea activității acestora. Unicul lucru, pe care se pare că interesa autoritatea era numirea în funcție a directorilor și oferirea de bani din buget, care intră ca în nisip. Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Reabilitarea blocurilor locative – o necesitate stringenta care poate fi ratata prin actiunile stingace ale autoritatilor

Obscuritatea cu care se semneaza proiectele in numele bugetului municipal va face dintr-un proiect foarte necesar unul, din care se va fura ca in codru, datoriile fiind puse pe seama locuitorilor acest oras.
Lucrurile pot fi corectate, daca autoritatile responsabile de aceasta finantare (inclusiv BERD, ca doar nu au scop sa bage finantari cu orice pret) vor ridica paravanul sub care se ascund detaliile si vor conlucra la implementare cu experti care pot sa propuna imbunatatiri proiectului, precum si cu Consiliului Municipal, care se face direct responsabil de tot ce se intipla pe dimensiunea finantarilor bugetare.
Citeva sugestii:
1. Toate imbunatatirile (inclusiv reabilitarile termice) pe cladiri sunt obligati sa le efectueze si sa le finanteze proprietarii incaperilor din aceste cladiri. De ce ar trebui sa fie puee aceste cheltuieli si pe seama celor care nu au aceste imobile in proprietate, ce au ei cu asta?
2. Imbunatarile trebuie proiectate in asa mod, ca efectul investitiei sa fie simtit prin economiile ulterioare. Este nevoie de o abordare complexa (nu doar schimbarea usilor si a ferestrelor, asta nu va solutiona problema). Altfel, cheltuielile nu se vor amortiza si investitiile isi pierd rostul. In plus, starea tehnica a retelelor din cladiri lasa de dorit, inclusiv a cablurilor instalate jumatate de secol in urma. Monntarea materialelor termoizolante inflamabile pe fatadele cladirilor fara a lua in consideratie aceste aspecte poate avea consecinte imprevizibile.
3. Proprietarii incaperilor din blocuri (de fapt, proprietarii reali ai blocului) sunt cei, care detin dreptul de aprobare a bugetelor de cheltuieli pentru lucrarile de reabilitare si de selectare a companiilor-antreprenori. Nu APL si, in nici un caz primarul sau vre-o directie nu are dreptul sa-si asume acest rol. Doar proprietarii pot fi eficienti in controlul finantarilor, ei fiind direct interesati ca banii sa nu se precipite prin alte buzunare.
4. Consiliul poate si trebuie sa aprobe mecanisme de cofinantare a proiectelor de reabilitare, ca si instrument de stimulare a realizarii lucrarilor de intretinere a blocurilor locative. Dar finantarile trebuie sa fie axate pe proiectele concrete si conditionate de organizarea asociatiilor condominale, in asa mod fiind asigurata viabilitatea si continuitatea in procesul de mentenanta a blocurilor locative.
5. Un element aparte al proiectului anuntat de primarie este organizarea transmiterii blocurilor locative catre proprietarii lor reali – proprietarii spatiilor din aceste blocuri, cu inregistrarea drepturilor de proprietate pe cote parti a fiecarui proprietar in Registrul bunurilor imobile. Sunt eforturi financiare consistente pentru procesul respectiv, pe care proprietarii de spatii locative/nelocative nu le vor face desinestatator. Cu atit mai mult, ca anume APL se face vinovata de starea deplorabila a acestor blocuri, pe care le-au avut in gestiune pe parcursul a circa doua decenii. In asa mod, proiectul va fi unul cu acoperire mai larga, nu doar pentru cele 19% din blocuri locative.
6. Desigur, si guvernarea are aici un cuvind de spus. Problema e una de importanta majora, deci urmeaza a fi sustinuta si prin programe de stat, dar, cel putin, legea condominiului in fondul locativ necesita a fi de urgenta examinata si asigurata aprobarea acesteia. Politica strutului in acest domeniu poate aduce la situatii foarte grave nu doar din punct de vedere a eficientei energetice, dar si privind siguranta si stabilitatea constructiilor, cea ce poate afecta atit valoarea economica a proprietatilor cit si viata si sanatatea celor ce detin aceste proprietati.
Si picatura de la urma – semnarea acordurilor de finantare fara a avea imputerniciri de la organul competent trebuie sa se penalizeze foarte dur, aceste actiuni fiind participare directa la delapidarea fondurilor publice.

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Asocierea obligatorie a proprietarilor in condominiu nu incalcă nici un drept constituțional

Curtea a decis. Prin aceasta decizie se va pune punct, în sfîrșit, speculațiilor pe tema crearii obligatorii a asociațiilor de proprietari în condominiu. Nu putem să avem proprietăți comune și să refuzăm să acceptăm faptul asocierii pentru întreținerea acestor proprietăți. În afară de drepturile pe care le are proprietarul, mai există și obligații, pe care trebuie să și le ausume fiecare pentru a nu prejudicia, prin acșiunile/inacțiunile proprii proprietatea altor persoane, inclusiv viața și sănătatea tuturor utilizatorilor acestor imobile.
„Astfel, Curtea a conchis că în anumite situaţii legislatorul poate institui forme speciale de asociere pentru a proteja unele interese de ordin general. Totodată, Curtea a reţinut că în esenţă, asociaţia de coproprietari în condominiu este o formă de asociere specifică şi nu are la bază principiile ce guvernează libertatea de asociere în sensul art. 41 din Constituţie.”

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Rezolvăm problema blocurilor locative sau arătăm sperietori cu deposedarea de bunuri?

In contextul discuțiilor pe marginea proiectului de lege a condominiului în fondul locativ, cîteva sugestii. Fără îndoială, că consultarea publică a proiectelor de acte legislative este un lucru foarte eficient. E ca un purgatoriu pentru soluțiile propuse de către autorii documentului, dar și un exercițiu complicat pentru autoritatea responsabilă de procesul de consultare și promovare.

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Reglementări confuze: Relațiile dintre consumatori și furnizorii de servicii apa și canalizare.

”Relațiile juridice dinte Apă Canal și Asociațiile de Locatari: Responsabilități și Consecințe”. Așa s-a numit întâlnirea pe care a organizat-o IDIS Viitorul pentru a clarifica unele aspecte ale problemei.

Este un subiect foarte sensibil pentru fiecare, atât pentru consumator dar și pentru prestator.  Consumatorul dorește să primească un serviciu calitativ, constant, la un preț adecvat și să nu achite facturi pe un volum pe care nu l-a primit și consumat. Prestatorul, la rândul lui, este obligat să acționeze astfel, încât să poată păstra viabilitatea întreprinderii, deci să primească plata pentru marfa livrată.

S-a aprobat o lege noua privind serviciul public de alimentare cu apă și de canalizare (Legea 303/13.12.2013). Totul bine și frumos, dacă facem excepție de la faptul că prevederile legii mai trebuie și îndeplinite. Și ce stă în calea procesului de aprobare a contractelor de prestare a serviciului către consumatori? Tot legea. Poate nu doar asta. Pentru că la noi fiecare instituție își promovează varianta proprie de document, autoritățile competente le aprobă cu unele prevederi care se contrazic de la o normă la alta, ba chiar în același document se mai întâmplă unele incoerențe. Legea 75, cu privire la locuințe, prevede modalitatea de încheiere directă a contractelor pentru fiecare apartament/spațiu și doar dacă nu este posibil din punct de vedere tehnic, contratele să fie încheiate cu administratorul clădirii.

Parcă ar fi ceva ce nu se leagă între aceste legi. Altfel de ce nu se putea la momentul aprobării legii să se ajusteze și articolul 29 din legea 303, care prioritizează altfel lucrurile? S-a evitat o discuție incomodă la parlament, pentru ca această discuție să fie transformată în trântă interminabilă între prestator și consumator, cu implicarea stângace a autorităților responsabile.

Desigur, cel mai comod ar fi pentru toți contractele pentru clădirile cu mai multe apartamente să fie aprobate cu administratorul clădirii. Așa se practică în lumea civilizată. Iar dacă ar fi aprobate și procedurile specifice fiecărui participant, ar funcționa totul a ceasul. Dar nu la noi. Pentru că la noi nu sunt formate asociațiile de proprietari în condominiu, nu sunt clarificate responsabilitățile privind elementele de proprietate comună, se mai încurcă lumea și în obligații și responsabilități. Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Care cladiri sunt condominii?

După o participare la masa rotundă organizată în cadrul iniţiativei IDIS “VIItorul” am înţeles încă odată că este necesar să dăm un răspuns la următoarea întrebare – Care cladiri sunt condominii? Şi asta din motiv, că foarte multă lume încurcă. Cîteva sugestii în acest sens:

Dacă intr-o cladire există spatii având proprietari diferiţi, această clădire este un condominiu. Spaţiile deţinute de către proprietari pot fi atât locative, cât şi spaţii cu altă destinaţie. Forma de organizare a proprietarilor (APLP, cooperativă de construcţie a locuinţelor, ACC s.a.) nu este relevantă sub acest aspect.

Dacă apelăm la prevederile legii condominiului în fondul locativ, noţiunea de condominiu prevede un complex de bunuri imobiliare, constituit din două părţi – o parte sunt bunurile proprietate privată a persoanelor (locuinţele, alte spaţii decât cele locative) şi altă parte – restul este proprietate comună indiviză (în formularea din Codul Civil – proprietate comună pe cote-părţi). Deci, nici un cuvânt despre forma de organizare a proprietarilor. Altceva este, că proprietarii trebuie să convină într-un anumit mod pe problemele ce ţin de administrarea proprietăţii comune şi legea oferă soluţiile de organizare prin formalizarea relaţiilor dintre proprietari – crearea Asociaţiilor de Coproprietari în Condominiu (ACC). Respectiv, şi modalităţile de fondare, înregistrare, alegerea organelor de conducere şi control, regulile de statutare – toate aceste instrumente sunt propuse în calitate de soluţie optimă pentru administrarea proprietăţii comune.

Important: În cazul că nu s-a reuşit crearea asociaţiei în clădirea, spaţiile căreia sunt deţinute de către diferiţi proprietari – această clădire este oricum condominiu, prin efectul legii (Legea condominiului în fondul locativ , nr.913 din 30.03.2000).
Citeste mai mult →