Archives

Posted on publicat de by svetlana

Cîte ceva de spus despre problemele din domeniul locativ

Pentru că nu am fost la discuțiile organizate de IDIS Viitorul, pe 12.09.2017 ”Problemele vechi ale noulul sezon de încălzire”, mă dau cu părerea aici, așa pentru mine, că oricum nu interesează pe nimeni părerile noastre…

Încă o tentativă de a așeza la masa de discuții pe toți acei de care depinde soluționarea problemelor de gospsodărie comunală, în ajunul noului sistem de încălzire. E cumva și în context de sărăcie, adică cum să fie soluționate problemele persoanelor cu venituri mici. (Totuși sărăcia e o cauză, e o situație, care necesită a fi separată de aceste discuții, fiind o problemă foarte mare, dar absolut din alt strat)
Aceleași probleme, aceiași participanți la discuții, e parcă un deja vu, discuțiile se repetă pe același subiecte, despre același impedimente în legislație, lipsa de organizare a proprietarilor, ineficiența gestionarilor…
Fiecare are dreptatea lui:
Furnizorii nu doresc să-și asume pierderile din serviciile prestate și neachitate de către consumatori, pedalează pe idea contractării serviciilor prin intermedidul gestionarilor;
Consumatorii doresc contracte directe și servicii calitative și, cea ce este foarte important, să nu le distribuie diferite cote suplimentare supracalculate față de consumul real;
Asociațiile încearcă să manevreze între condițiile furnizorilor și posibilitățile/dorințele proprietarilor de apartamente, se pare că nu prea le reușește acest lucru. Crearea asociațiilor, precum și reglementarea activității acestora a rămas undeva printre proiectele nenascute prin ministere;
Și în rezultat,după ce fiecare își face lobby pentru dreptatea sa, fiecare cum poate, ce se precipită din toate aceste dreptăți?
• Avem prețuri pentru servicii foarte mari, mai mari ca în alte țări pe alocuri (deci potențial de cumpărare exixstă);
• Avem servicii de o calitate foarte scăzută;
• Clădiri cu fațade care plîng, rețele ciiuruite, structură care numai rezistență și stabilitate nu mai asigură;
• Cheltuieli din bugetul municiipal, care se duc ca în nisip, fără a avea vre-un efect palplant;
• Împrumuturi prin același buget, prin care se efectuează lucrări la prețuri ”negospodărești”, pentru că licitațiile le fac alții decît cei ce vor rambursa resurselle financiare;
De ce se întîmplă acest lucru?
Pentru că în tot acest ghem de probleme lipsește totalmente o viziune gospodărească a autorităților publice, care s-au autoizolat de la organizarea acestui sector, de la obligația de organizare și asigurare a presării serviciilor pe teritoriul subordonat, de la relgementarea calitativă a serviciilor cu caracter de monopol natural (ca să fie clar – reglementarea nu e doar tariful, dar și modalitatea de organizare, calitatea prestării si control), s-au spalat pe maini de toate obligațiile si s-au transformat în simpli statiști. Singura placere le-a mai ramas – valorificarea resurselor financiare prin așa-numitele Parteneriate Publice Private, asta pentru că să mai toace niște bani. E ca un cerc vicios închis, din care nu este nici o ieșire. Acum, mai nou, APL scoate din balanță casele și le lasă așa, în aer, fără a le transmite prin acte proprietarilor de drept și să organizeze administrarea acestora. APL se poartă ca bandiții la drumul mare, ministerul marinează pe undeva proiectul legii condominiului, fiecare face ce vrea și cum îi trăsnește prin cap.
În acest domeniu sunt deja inventate toate bicicletele, nimic nou sub soare. Trebuie doar ca APL – cei, în responsabilitatea cărora este organizarea atît a domeniului locativ, cît și a altor servicii publice de gospodărie comunală – să curețe direcțiile de pălăvrăgii, să ridice toate recomandările făcute cu sacii de herghelii intregi de experți, să le citească, și să se apuce de lucru. Desigur, Furnizorului nu-i prea place să fie poreclit serviciu de gospodărie comunală ei sunt mari energeticieni și vînd agent termic, mai departe – macar potopu – principalul e să-și primească plata pentru agentul livrat. Dar APL nu are unde se ascunde, e obligat să-i pună pe toti pe la locurile lor, prin CAIETE DE SARCINI aprobate pentru prestarea serviciului respectiv (serviciul final e încălzirea spațiilor, nu livrarea agentului termic, cu stabilirea tuturor parametrilor acestui serviciu, calitate, periodicitate, facturare, monitorizare, control, totul, în cele mai mici detalii). E greu? Da. Dar lumea așa face, nu cu datu’ și arătatu’ cu degetu’.
Cu spranță, că aceste dicuții vor naște și recomandări de soluționare a problemelor vechi… dar și cu speranța ca aceste recomandări să le mai citească și potentații din autorități!

Posted on publicat de by svetlana

Asocierea obligatorie a proprietarilor in condominiu nu incalcă nici un drept constituțional

Curtea a decis. Prin aceasta decizie se va pune punct, în sfîrșit, speculațiilor pe tema crearii obligatorii a asociațiilor de proprietari în condominiu. Nu putem să avem proprietăți comune și să refuzăm să acceptăm faptul asocierii pentru întreținerea acestor proprietăți. În afară de drepturile pe care le are proprietarul, mai există și obligații, pe care trebuie să și le ausume fiecare pentru a nu prejudicia, prin acșiunile/inacțiunile proprii proprietatea altor persoane, inclusiv viața și sănătatea tuturor utilizatorilor acestor imobile.
„Astfel, Curtea a conchis că în anumite situaţii legislatorul poate institui forme speciale de asociere pentru a proteja unele interese de ordin general. Totodată, Curtea a reţinut că în esenţă, asociaţia de coproprietari în condominiu este o formă de asociere specifică şi nu are la bază principiile ce guvernează libertatea de asociere în sensul art. 41 din Constituţie.”

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Rezolvăm problema blocurilor locative sau arătăm sperietori cu deposedarea de bunuri?

In contextul discuțiilor pe marginea proiectului de lege a condominiului în fondul locativ, cîteva sugestii. Fără îndoială, că consultarea publică a proiectelor de acte legislative este un lucru foarte eficient. E ca un purgatoriu pentru soluțiile propuse de către autorii documentului, dar și un exercițiu complicat pentru autoritatea responsabilă de procesul de consultare și promovare.

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Care cladiri sunt condominii?

După o participare la masa rotundă organizată în cadrul iniţiativei IDIS “VIItorul” am înţeles încă odată că este necesar să dăm un răspuns la următoarea întrebare – Care cladiri sunt condominii? Şi asta din motiv, că foarte multă lume încurcă. Cîteva sugestii în acest sens:

Dacă intr-o cladire există spatii având proprietari diferiţi, această clădire este un condominiu. Spaţiile deţinute de către proprietari pot fi atât locative, cât şi spaţii cu altă destinaţie. Forma de organizare a proprietarilor (APLP, cooperativă de construcţie a locuinţelor, ACC s.a.) nu este relevantă sub acest aspect.

Dacă apelăm la prevederile legii condominiului în fondul locativ, noţiunea de condominiu prevede un complex de bunuri imobiliare, constituit din două părţi – o parte sunt bunurile proprietate privată a persoanelor (locuinţele, alte spaţii decât cele locative) şi altă parte – restul este proprietate comună indiviză (în formularea din Codul Civil – proprietate comună pe cote-părţi). Deci, nici un cuvânt despre forma de organizare a proprietarilor. Altceva este, că proprietarii trebuie să convină într-un anumit mod pe problemele ce ţin de administrarea proprietăţii comune şi legea oferă soluţiile de organizare prin formalizarea relaţiilor dintre proprietari – crearea Asociaţiilor de Coproprietari în Condominiu (ACC). Respectiv, şi modalităţile de fondare, înregistrare, alegerea organelor de conducere şi control, regulile de statutare – toate aceste instrumente sunt propuse în calitate de soluţie optimă pentru administrarea proprietăţii comune.

Important: În cazul că nu s-a reuşit crearea asociaţiei în clădirea, spaţiile căreia sunt deţinute de către diferiţi proprietari – această clădire este oricum condominiu, prin efectul legii (Legea condominiului în fondul locativ , nr.913 din 30.03.2000).
Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Coposesia părţilor comune în condominiu – atributul dreptului de proprietate a coproprietarilor blocului locativ

Proprietatea comună în clădirile cu mai multe apartamente aşa şi nu a ajuns să fie înregistrată în registrul bunurilor imobile în folosul proprietarilor apartamentelor private. Aceasta, probabil, se explică prin faptul, că în legea privatizării fondului de locuinţe în acest sens a fost folosită sintagma de “coposesiune” în privinţa părţilor comune ale clădirii în loc de “coproprietate”, cea ce a condus la multiple erori şi în alte reglementări privind înregistrarea de stat a imobilelor, precum şi la stagnarea procesului de organizare a administrării fondului locativ de către proprietari.
Concomitent, legea condominiului în fondul locativ prevede dreptul de proprietate pe cote-părţi asupra elementelor proprietăţii comune pentru proprietarii apartamentelor.
Prezenta lucrare propune o analiză a situaţiei în favoarea înregistrării a blocurilor locative în calitate de proprietate pe cote-părţi în folosul proprietarilor spaţiilor din clădiri. În concluzie, autorii insistă asupra faptului că noţiunea de coposesiune nu este un impediment în vederea înregistrării dreptului de proprietate ţinînd cont şi de faptul, că noţiunea de posesie este un atribut al dreptului de proprietate şi, în acest sens, nu exclude dreptul de proprietate, poziţia respectivă fiind întărită şi de prevederile legii condominiului în fondul locativ.
Totodată constatăm că organele autorităţilor publice locale nejustificat tergiversează procesul de transmitere a clădirilor către proprietari şi a organizării procesului de administrare a clădirilor în conformitate cu legislaţia. Situaţia respectivă necesită a fi redresată de urgenţă, clădirile necesită să fie întreţinute şi reparate pentru a evita degradarea construcţiilor, care încep să prezinte risc sporit.
Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Asocierea obligatorie a coproprietarilor in condominiu – este aceasta o lezare a drepturilor?

Tot mai multe discutii despre problemele in fondul locativ, despre faptul, cum se impart responsabilitatile intre proprietari(cei care au fericirea sa detina un drept de proprietate asupra unui apartament/spatiu in cladirile cu mai multi proprietari), autoritatile publice locale si centrale (cei, care detin in bilant cladirile, in care s-au privatizat aproape toate spatiile), intreprinderile de gestionare a fondului locativ, IMGFL (cei, care gestioneaza cladirile, dar fara a avea contracte semnate cu proprietarii). In mod special se discuta si faptul, daca este sau nu obligatorie asocierea proprietarilor in condominiu, daca exista ratiunea sa fie stabilita aceasta obligatie prin lege si daca ne lezeaza cumva drepturile noastre aceasta obligativitate.

Un articol la aceasta tema, prezentat pentru Conferinta tehnico stiintifica dedicata aniversarii a 50 ani a Universitatii Tehnice a Moldovei, cu desfasurare la 22 octombrie 2014.

Articol asocierea obligatorie

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Legea condominiului in fondul locativ – proiect

Proiectul legii condominiului se elaboreaza de citiva ani si se pare ca nu mai are norocul sa ajunga un instrument viabil pentru administrarea blocurilor locative.

Sunt mai multe explicatii, atit obiective, cit si subiective, de ce se misca atit de greu aceasta lege. Proprietarii sunt foarte suspiciosi in privinta asocierii pentru a-si indeplini obligatiile cu intretinerea cladirii, autoritatile locale au si acestea interes – sa-si pastreze bugetul pentru fondul locativ fara ca sa raporteze prea mult ce au facut cu resursele, plus ca mai si folosesc spatiile nelocative din cladiri. Mai pe scurt, nu prea exista dorinta sa se produca schimbari pe acest segment. Dar nici alta solutie nu exista, decit sa se pedaleze pe responsabilitatile proprietarilor pentru intretinerea activelor ce le detin . Desigur, cu sustinerea statului prin programe finantate de la buget si prin implicarea consistenta a autoritatilor publice locale, cu transmiterea blocurilor catre proprietarii de drept si instituirea controlului strict asupra procesului de administrare.

Un proces dificil, anevoios, dar necesar. Inclusiv – consultarile pe marginea proiectului de lege, care poate imbunatati substantial calitatea documentului.

25.04.2014_Anexele_LC_Acordul Asociere_Statutul_ro 2014-08-28_Lege_Condominiu_draft_final_ro

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Алла Полтавченко: «В наших домах реально установить поквартирные теплосчетчики»

http://www.vedomosti.md/news/alla-poltavchenko-v-nashih-domah-realno-ustanovit-pokvartirn

10.06.2014, 06:00
Posted on publicat de by svetlana

Sugestii asupra regulamentului de mansardare in chisinau

Am incercat sa examinez acest Regulament, si sa propun careva modificari de imbunatatire, insa documentul este scris in asa mod, ca este foarte complicat sa faci ajustari, care l-ar imbunatati doar in citeva propuneri. In textul regulamentului sunt foarte multe neclaritati referitor la competentele, drepturile si responsabilitatile persoanelor si a autoritatilor, care se vad implicate in proces. Mai mult, proprietarii, care au drepturi si responsabilitati privind partile/elementele comune in cladire sun aproape ignorati, atit la capitolul implicare, cit si la capitolul profit, rezultat din realizarea proiectelor de mansardare. Regulamentul necesita a fi  refacut cardinal, dar mai intii, APL trebuie sa-si stabileasca conceptul si obiectivele acestui regulament (punctat, cu teze, fara texte foarte mari, dar sa fie clar ce se doreste, de fapt, in rezultatul implementarii reglementarii propuse spre aprobare, ca juristii care lucraeza asupra textului sa stie ce au de elaborat).

Deacea am comentat unele aspecte, care ar fi bine sa fie clarificate si descrise prin reglementari cu scopul de a asigura procesul de mansardare in asa mod, ca sa fie unul eficient, sa motiveze dorinta investitorului sa vina in aces segment de activitate,  sa nu trezeasca reticienta locatarilor, sa excluda la maxim elementele coruptibile si sa asigure o exploatare calitativa a cladirii in continuare.

Din start accentuez, ca sa nu fie puse cele scrise in categoria de „atentate la persoane care au scris, sau cele din difeirte structuri ale administratiei. Sunt doar sugestii, care pot fi luate in consideratie de catre cei ce doresc sa imbunatateasca acest document.

REGULAMENTUL(proiect)
privind proiectarea şi construirea mansardelor
la blocurile de locuinte din municipiul Chişinău

sugestiile – cu rosu in textul documentului

Primaria Proiect

Regulamentul_privind_proiectarea_si_construirea_mansardelor

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Viziuni asupra administrarii fondului locativ

Accesul liber şi nestingherit la locuinţă este dreptul fiecărui cetăţean al statului, consfinţit prin Constituţie. Totalitatea măsurilor întreprinse de către stat în scopul atingerii obiectivelor majore în domeniul locativ constituie una din direcţiile prioritare ale activităţii autorităţilor publice de diferite nivele.
Eforturile statului în dezvoltarea unui proces de privatizare în sectorul locativ s-au soldat cu trecerea în proprietate privată aproape a întregului fond locativ, reforma stopând în realizare pe segmentul de administrare şi prestare servicii. Este pozitiv faptul, că s-a reuşit să se privatizeze majoritatea apartamentelor in blocurile locative, însă, faptul că nu s-a asigurat crearea unui sistem viabil de administrare a clădirilor pune la îndoială siguranţa şi fiabilitatea de mai departe a blocurilor locative.
Pentru asigurarea unui proces durabil în modernizarea fondului locativ, cu aplicarea măsurilor de eficienţă energetică, statul trebuie să stabilească scopurile şi obiectivele, precum şi să menţină o abordare consecventă în realizarea acţiunilor planificate. Toate relaţiile între participanţii la procesul de întreţinere şi reparaţii a fondului locativ trebuie să fie abordate din perspectiva realizării şi respectării necondiţionate a dreptului privat asupra proprietăţii. Statul poate interveni cu reglementări doar pe partea de asigurare a rezistenţei şi stabilităţii fondului construit, securităţii, a protecţiei vieţii şi sănătăţii omului, precum şi prin stabilirea unor instrumente fiabile de stimulare a eforturilor proprietarilor pentru întreţinerea şi reparaţia clădirilor, precum şi a reabilitării termice  a acestora.
În realitate în Republica Moldova lucrurile nu stau chiar strălucit la capitolul întreţinere a fondului locativ, blocurile multietajate fiind într-o stare tehnică deplorabilă, ceea ce influenţează negativ nu numai condiţiile de trai, dar şi scade din valoarea economică a imobilului. În ultima perioadă de timp, se atestă fenomenul de achiziţie a spaţiului locativ, nu doar în calitate de loc de trai, dar şi în calitate de investiţie, urmărind scopul de a proteja capitalul investit de inflaţie şi alte riscuri financiare, dar şi asigurând un beneficiu în rezultatul vânzării ulterioare a imobilului, precum şi din prestarea serviciilor de chirie. Însă, asigurarea integrităţii imobilului şi a evitării unor procese, care pot să diminueze valoarea acestuia este necesar să fie îndeplinite permanent lucrări de întreţinere şi reparaţii. În situaţia, când o perioada îndelungată de timp nu s-au îndeplinit lucrări de reparaţii curente ale clădirii în care este situat imobilul, cheltuielile necesare pentru reabilitare sunt substanţiale, şi cresc exponenţial, dacă nu se întreprind măsurile necesare.continue reading