Archives

Posted on publicat de by svetlana

Arendă terenului pentru construcții – A fi sau a nu fi?!

 

Decizie a Consiliului Municipal de transmitere în arendă a unui lot de teren pentru construcție – situație controversată care continuă de ani de zile și se pare că toți sunt satisfăcuți de felul cum se gestionează terenurile în municipiu. Doar că conflictele nu se mai termină și fondul municipal de terenuri se tot subțiază, fără a aduce careva profituri nici financiare nici sociale. De ce asemenea decizii se poziționează aproape pe la limita legalității? De ce Consiliul nu utilizează alte forme de atribuire a terenurilor pentru construcții?

Întrebări, pe care și le pun mulți, mai ales când apar conflictele între locatarii  în curțile cărora se  transmit cu titlu arendă terenuri pentru construcții. Este straniu să fie transmis un teren pentru construcții printr-un contract de arendare care, de fapt, este prevăzut pentru terenurile agricole și utilaje agricole. Cât de corect este să  fie folosită o formă nespecifică de contract pentru folosirea terenului în scopul realizării obiectivului de construcții care, în mod sigur, după expirarea termenului contractului nu va putea fi înlăturat de pe teren, fără a fi distrus? Cum vede rezolvarea problemei autoritatea locală? Se prezumă, din start, că acest teren va privatizat de arendași îndată ce vor fi începute lucrările de construcție, adică la un preț normativ, mult sub preț de piață? Acesta este scopul adevărat, să evite procesul de vânzare la licitație a terenului, ca să diminueze prețul real al terenului? Și care ar fi interesul Consiliului să aprobe astfel de decizii? Sau doar a unor consilieri? Consilierii înțeleg oare că aduc atingere interesului general, cu prejudicii substanțiale bugetului și comunității?

Cred că este nevoie de clarificări pentru a facilita unele răspunsuri la aceste întrebări, a se vedea mai jos câteva secvențe din legislație, referitor la contractele de arendă.

Mai întâii, crâmpeie din teorie:

Contractul de arendă – varietate a contractului de locațiune – este un contract prin care una dintre părți – numită arendator – transmite celeilalte părți – numită arendaș – bunuri agricole în vederea exploatării pe o durată determinată și în schimbul unui preț – numit arenda – stabilite de părți.

Contractul de arendare poartă caracteristicile regimului juridic al unui contract civil încheiat pentru satisfacerea intereselor specifice legate de exploatarea bunurilor agricole și de obținere a contraprestației echivalente acestei exploatări. În toate cazurile, pentru a fi în prezența unui contract de arendare, bunurile menționate trebuie să fie destinate exploatării (producției) agricole de către arendaș.  Concluzia care se impune cu necesitate este ca dreptul de folosinta al arendașului nu este unul real, ci un simplu drept de creanta care se realizeaza prin intermediul arendatorului (locatorului), desi se exercita asupra unui lucru presupunând, deci, „contactul material cu respectivul lucru”.[1]

Ce găsim în legislație:

Codul Civilstabilește obiectul contractului de arendă – exploatarea terenurilor și a bunurilor agricole. Articolul 911(1)[2]“Arenda este contractul încheiat între o parte – proprietar, uzufructuar sau un alt posesor legal de terenuri şi de alte bunuri agricole (arendator) – şi altă parte (arendaş) cu privire la exploatarea acestora pe o durată determinată şi la un preţ stabilit de părţi.”

Comentariile la Codul Civil[3]explică prevederile Codului în ceea ce privește contractul de arendă, punctând pe esența contractului anume în reglementarea transmiterii în scopul exploatării temporare a unui teren și bunuri agricole. Deosebirea față de contractual de locațiune (contractual de arendă fiind văzut ca o particularitate a contractelor de locațiune) constă anume în transmiterea bunului nu numai în posesiune și folosință, dar pentru exploatarea. Exploatarea presupune față de obiectul contractului a tuturor operațiunilor pentru posesie, folosire,  prelucrare, îmbunătățire și altele, care sunt necesare pentru obținerea unui fruct – scopul final al acestui contract. (Fructul a se vedea comentarii pentru art. 299 Cod Civil).

Codul funciar[4]face referire la contractile de arendă doar la capitolul V Terenurile cu destinație agricolă. Doar în acest capitol se specifică condițiile de arendă și se înscriu atribuțiile specifice pentru acest tip de relații (art. 41 Arendarea terenurilor).

Legea cu privire la arendă în agricultură[5]face descifrarea a tot ce este contract de arendă în agricultură, unde, la expirarea termenului de arendă se prevede obligația arendașului de a restitui bunurile în starea care le-a primit.

Art. 127 (1) “La expirarea termenului contractului de arendă a bunurilor agricole, altele decâtterenurile, arendaşul este obligat să le restituie arendatorului în starea în care le-a preluat, ţinîndu-se cont de gradul de uzură.”

Cum e și de înțeles, alte scopuri decît posesiunea și folosința bunurilor agricole în acest act legislative nu se gășete nimic.

Superficia.Acest drept real asupra unui teren permite executarea lucrărilor de construcții. Art. 443, Cod Civil, prevede: (1) Superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării unei construcţii, deasupra şi sub acest teren, sau a exploatării unei construcţii existente. Acest drept este alienabil, se transmite prin succesiune şi poate fi obiect al unui contract de locaţiune.

Asupra dreptului de superficie se aplică regulile dreptului de proprietate, este posibil stabilirea unui termen rezonabil si sunt clarificate aspectele legale privind construcțiile realizare, redevențele și alte momente specific.

Aici ar putea autoritatea să caută răspunsuri pentru situțiile în care se decide atribuire de teren, fără a apela, din diferite considerente la vânzarea acestuia.

Și autoritățile și beneficiarii ar trebui să verifice contractile de asociere în diferite societăți civile, în baza contractelor de arendă, s-ar putea și pe acest strat de relații să nu fie totul chiar perfect. Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Fiecare se distrează cum poate

Oameni maturi, serioși, care se adună în partiduțe, ajung să fie aleși în Consiliu și ei chiar sunt convinși, că locuitorii orașului nu ar ști din ce buget se fac terenurile de joacă pentru copii în cartiere. Umblă pe la tăiat panglici , se pozează cu copiii și cred din tot sufletul că asta-i megaocupație în calitate de consilieri. Și pentru că terenuri nu sunt chiar atît de multe realizate – sunt nevoiți să se afișeze pe rind, mai multe partide la același teren. Da, ar fi perfect să nu fie doar echipamente “tuflite” pe pamant fără acoperire cu strat potrivit.

Altii pun si ei pe fb fotografii, ca să arate cât de bine au lucrat la primărie, instalând terenuri de “work-out”, de fapt tot doar echipamente, terenul fiind iacoperit cu pietriș. Ce le trebuie la orășeni terenuri acoperite cu strat antitraumatic, că doar nu suntem la București, e bine și așa! Dacă după ploaie trebuie să sari prin băltoace ca să ajungi la vre-un scrânciob – asta nu mai interesează pe nimeni, principalul e să tai panglica și să postezi pe fb.

Potențiali candidați, care deja au pornit de la ușă la ușă, cu promisiuni, desigur, fotografii cu bătrânii și copiii de prin ogrăzi, pe la aceleași terenuri de joacă. Oare încearcă să se vadă dintr-o parte? Chiar cred că aceste fotografii o să le aducă plus valoare?

Întâlniri, ședințe, conferințe, mese rotunde, exerciții, jocuri și cochetări cu societatea civilă, consultări, marșuri și mitinguri– toate bune pentru vizibilitate, dar între timp – plan general uitat, regulament de urbanism încălcat, transport public în colaps, drumuri blocate, trotuarele ocupate de mașini și praguri, blocuri locative în dezastru, ÎMGFL în procedură de faliment… Lipsă de viziune? Are cine să abordeze aceste probleme la un nivel serios?

Rapturile continuă, inacțiunea și incompetența se îngrașă. În loc de lucruri complexe și administrare adevărată  – activități pitice și mult show. Și asta pe fonul unor proiecte cu finanțări reale, care pot susține acțiuni calitative de anvergură, capabile să pună bazele unei dezvoltări inteligente, să fie și Chișinăul un oraș Smart. Cu atât mai mult că există și soluții pe potrivă pe care le tot văd potentații noștri în vizitele de studiu. Dar în loc de asta –  se poartă ca un fel de găini care se ouă cu câte o mărgică și cotcodăceșc, făcând selfe-uri cu alaiuri și tobe.

Oare cine să răspundă la întrebările Curții de Conturi și să facă regulă în proprietășile municipalității? Desigur că e mai greu decât doar să pui indicatoare turistice și copaci cu baterii (mai ales dacă le fac alții pentru tine și tu doar bați din palme) și să jăcmîneși terenurile din curțile blocurilor.

http://www.ccrm.md/audit-primaria-chisinau-nu-a-inregistrat-in-evidenta-contabila-terenuri-in-valoare-de-cel-putin-37-miliarde-lei-1-3744

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Rapt de spații verzi în Chișinău pe str. Dimo 7/3

Cu referire la amplasarea unei construcții abuzive în preajma blocului 7/3 din strada Dimo, sectorul Râscani, Chișinău, câteva sugestii potentaților, care mai au și obligații:

Din informațiile apărute pe rețelele de socializare [1]- termenul de autorizare a lucrărilor este expirat. Legea 163 specifică foarte clar: Neînceperea lucrărilor în termenul stabilit prin autorizaţia de construire duce la pierderea valabilităţii acesteia, fiind necesară emiterea unei noi autorizaţii în condiţiile legii[2]. Respectiv, din momentul pierderii valabilității, beneficiarul nu dispune de o autorizație – e o construcție neautorizată.

Art. 28 al aceleiași legi constată asemenea situații ca fiind construcții neautorizate. “(1) Construcţiile executate în lipsa certificatului de urbanism pentru proiectare, a documentaţiei de proiect şi a autorizaţiei de construire sau a certificatului constatator care confirmă aplicarea principiului aprobării tacite se consideră construcţii neautorizate”. “(2) Încălcarea prevederilor prezentei legi atrage, după caz, răspunderea contravenţională sau penală”.

În Codul Contravențional[3]sunt prevăzute încălcările privind “construcțiile neautorizate şi intervenţii neautorizate la construcţiile existente” (art. 179) și “Folosirea neautorizată a terenurilor din fondul forestier şi spaţiile verzi pentru defrişare construcţie de clădiri administrative, depozite şi alte obiective” (art. 134).

Constatarea contravențiilor administrative prevăzută la art. 179 este pusă în competența organelor specializate ale administrației publice locale. Lista persoanelor care sunt în drept să constate contravenția prin proces-verbal: primarul, viceprimarul, arhitectul-şef, şefii și șefii adjuncți ai subdiviziunilor specializate din cadrul administrației publice locale, specialiştii principali şi specialiștii coordonatori din cadrul acestora desemnați de către primar.(Cod Contravențional, art. 423-10) De luat în considerație, că și Inspecția de Stat în Construcții a mai păstrat această competență, prin art. 416.

Concomitent cu constatarea contravenției agentul constatator este în drept să dispună sistarea executării lucrărilor de construcție și să solicite instanței de judecată aplicarea măsurii de siguranță prevăzute la art. 4396. Masura de siguranță prevăzută de acest articol este demolarea construcțiilor neautorizate.

Agentul constatator pentru contravențiile administrative prevăzute la art. 134 este Agenţia pentru Silvicultură „Moldsilva”, și se examinează de către organele de protecție a mediului. (art. 405, Cod Contravențional)

A se citi “sunt în drept să constate” – sunt OBLIGAȚI să constate! Nu doar să elibereze prescripție de sistare, care poate fi contestată oricînd, dar – întocmirea procesului-verbal de constatare a contravenției administrative, cu cererea de sistare și demolare, în mod regulamentar. Asta sunt obligate serviciile responsabile sa facă urgent.

De faptul, că pe o suprafață de 5,5 ari nu se poate amplasa un bloc locativ multietajat  – e o altă discuție, referitor la ceea ce se definește ca și “teren”, cum se amplasează obiectul cu toată infrastructura necesară, inclusiv parcări – toate pe acest teren, dar nu din contul vecinătăților. Și cum în Chișinău toate acestea sunt total ignorate și încălcate – e o discuție mai lungă, dar trebuie abordată cât mai urgent, orașul se sufocă de inepțiile urbanistice și de hapsânia investitorilor fără scrupule.

sursa foto: http://protv.md/stiri/actualitate/cu-lovituri-de-ciocan-si-zgomot-de-bormasina-locuitorii-unui-bloc–2399501.html?utm_source=feedburner&utm_medium=feed&utm_campaign=Feed%3A+ProTv-ToateStirile+%28Pro+Tv+-+Toate+Stirile%29

[1]https://www.facebook.com/sluchkorrmoldova/photos/pcb.636036803519044/636036770185714/?type=3&theater

 

[2]art. 15 (2) http://lex.justice.md/md/335823/

 

[3]http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&lang=1&id=330333

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Impresii de la o lansare de proect (Transparența – cheia succesului)

E bine că mai finațează cineva activități care să susțină procesul de dezvoltare a or. Chișinău. E foarte bine, că se implică organizații puternice, precum BERD. Asta poate însemna calitate în expertiza livrată comunității. De data aceasta – în procesul de planificare strategică – Chișinău – Oraș Verde (Green City Action Plan – GCAP). Experiența acumulată în cadrul Programului BERD ”Orașe Verzi”, în Yerevan, Tbilisi, Tirana ne permite să putem conta pe un suport consistent în dezvoltarea unor proiecte declanșatoare, care vor putea fi locomotiva unor schimbări pozitive în Chișinău.
La Reuniunea de lansare a proiectului a fost prezentată echipa de implementare, descrisă metodologia și procesul GCAP, cu punctarea activităților cheie și a livrabilelor, organizarea instituțională, viziunea asupra procesului de aprobare a planurilor de acțiuni elaborate, etapele proiectului, pecum și eventualele riscuri și mitigarea acestora. S-a efectuat chiar și un exercițiu de identificare și prioritizare a prorvocărilor majore în diferite domenii (doar exercițiu, nu a fost o ședința a gupului de dezvoltare strategică a primăriei).
Totul pare a fi gândit bine și le dorim succese echipei proiectului în implementare și în atingerea scopurilor propuse.
Totuși, pe lîngă optimismul unei lansări un lucru ar mai de menționat: toată activitateea experților poate fi redusă la încă o strategie scrisă și trecută la coș, dacă nu va exista dedicație din partea partenerului principal – Primăria Municipiului Chișinău. Nu mă refer la partea de ”cuvinte de salut, fotografii frumoase și strângere de mâni”, dar la o organizare competentă a procesului deecizional, prin asigurarea unor proceduri legale de consultare și acces al publicului în toate etapele de luare a deciziilor, de la inițiere a unor elaborări de planuri până la finalitatea acestora – aprobarea de către Consiliul Municipal.
De ce a apărut necesitatea să vorbim despre aceasta? Ppentru că încrederea locuitorilor orașului în structurile administrației publice este la pământ și această neîncredere se extinde și asupra unor proiecte finațate din diferite fonduri, cauza fiind Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

O. Podaru ”Un deznodământ nefericit: desființarea construcțiilor”.

O lucrare apărută recent la editura Hamangiu, București, care vine să completeze lista publicațiilor cu referire la dreptul urbanismului, autorul  – conferențiar universitar, dr. Ovidiu Podaru– ”Dreptul amenajării teritoriului, al urbanismului și al construirii” începută cu volumul IV al lucrării – ”Un deznodămînt nefericit: desființarea construcțiilor”.

Această lucrare își stabilește un scop dificil de a clarifica aspecte ce țin de jurisprudența pe cea mai dureroasă chestiune a dreptului urbanismului, cea care ține de desființarea construcțiilor, cu atît mai mult pe motivul de nerespectare a regulilor de urbanism și construcție. Autorul își propune să găsească și un echilibru a celor două extreme pe soluțiile posibile: demolarea sau menținerea unor construcții, având în vedere grija cu care va trebui abordat subiectul de descurajare a încălcării legislației dar și excluderea penalizărilor abuzive.

Autorul evidențiază 5 categorii distincte ale desființării imobilelor: (1) Demolarea-sancțiune – dispusă ca urmare a săvîrșirii unei contravenții; (2) Demolarea-remediu – modalitatea de reparare a unui prejudiciu suferit de un particular ca urmare a edificării ilicite a unei construcții; (3) Demolarea-compromis – Dispusă ca urmare a necesității imperative de protecție prioritară a unui interes public (reistituire a principiului legalității), chiar dacă constructorul este de bună-credință; (4) Demolarea-dispoziție materială – cea realizată benevol de către titularul dreptului de proprietate asupra edificiului și permisă de lege; (5) Demolarea-fapt ilicit – Demolarea realizată de către titularul dreptului de proprietate dar împotriva voinței legiuitorului.

Toate aceste categorii sunt analizate din perspectiva lor teoretică, descifrînd reguli, excepții, proceduri, caracter, principii, termene, particularități, modalități de acțiune – totul prin cercetări minuțioase și cu citarea unor spețe, unele aproape în integritatea lor.

Cartea este împărțită în două părți, fiecare din Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Despre cum vom face orașul pentru oameni. Cu Jan Gehl.

Câteva impresii despre cartea expertului consacrat în dezvoltare spațiilor urbane – Jan Gehl „Orașe pentru oameni”.

Jan Gehl, un expert recunoscut în problemele de calitate a spațiului urban și un guru al proiectării spațiilor publice în localități urbane. Cercetările autorului în domeniul dezvoltării urbane aduc și soluțiile respective, care se cuantifică în recomandări privind acțiunile de îmbunătățire a spațiului urban, ceea ce duce și la îmbunătățirea calității vieții oamenilor. Orașul este poziționat la nivelul ochilor și a percepției umane, la o scară umană, spațiul individual fiind apropiat mai strâns de cel public, intersectându-se și colaborând, din care rezultă o sinergie foarte puternică. E util să vedem ce ne propune autorul atât pentru funcționari, pentru profesioniști, arhitecți, urbaniști, pentru societatea civilă, pentru toți care încearcă să se implice în soluționarea problemelor urbane. Pentru cei care nu sunt indiferenți, dar și pentru cei care vor citi doar din curiozitate.

Spațiul redus, bariere în calea mișcării, poluarea aerului și fonică, riscul de a fi prins în accidente, condițiile neadecvate de abitație – acestea sunt problemele tipice ale orașelor, probleme care se atestă în majoritatea orașelor lumii. Mobilitatea este compromisă în totalitate prin lipsa de securitate, mersul pe jos și cu bicicleta devenind un lux, la fel precum și funcțiile social-culturale ale orașului. Totul se compromite prin faptul că aceste probleme sunt ignorate o perioadă lungă de timp, prioritatea dezvoltării fiind pusă pe seama transportului: mașini mai multe – drumuri mai largi, spațiu pentru oameni tot mai puțin și mai puțin. Clădiri izolate, drumuri și viteză, mașini în loc de pietoni – acest tip de oraș poate și trebuie să fie transformat în oraș la o scară umană, care să-și îndeplinească funcțiile unui habitat sănătos. Oraș cu spații care asigură locuri potrivite pentru întâlnirile oamenilor, cu funcții care oferă oamenilor posibilitatea să fie în comunitate si să trăiască în senzația de casă comună ce aparține tuturor. Autorul face referire la aceste lucruri și introduce conceptul de oraș la scară umană, iar reieșind din acest deziderat și instrumentele de planificare cu stabilirea a patru obiective esențiale: oraș plin de viață, oraș securizat, oraș durabil și oraș sănătos.

Autorul punctează din experiența orașelor New York, Melbourne, Copenhaga, orașe contemporane, cu economie stabilă, cu un număr mare de populație și cu funcții diverse, dar și cu creșterea percepției de a transforma aceste orașe în spații mai umane, mai confortabile pentru abitație. În acest context  se dezvoltă dorința oamenilor de a recupera spațiul de la mașini  prin crearea infrastructurii pentru mersul pe jos și cu bicicleta, ceea ce va conduce la o dezvoltare durabilă și sănătoasă a societății. În aceste orașe administrațiile au înțeles că orașele trebuie să fie atractive, informale și să dispună de spații democratice unde membrii acestei societăți se întâlnesc și își trăiesc viața în comunități. Comunitatea este văzută nu doar ca consumator al serviciilor urbane, dar ca partener al dezvoltării.

Totul se percepe la nivel senzațional, emoțional, având anumite proporții, racursuri, pe care le prindem la nivelul ochilor, într-un anumit unghi, la o anumită distanță, mergând cu o anumită viteza (cca 5 km/oră – viteza mersului pe jos)  – la fel e un concept introdus de autor în vizorul cercetărilor, care ne ghidează spre a crea spații potrivite simțurilor pe care le avem ca organism uman, să fie orașul adaptat necesităților acestui organism și nu invers. Idea că noi oamenii creăm orașele, după care ne formează orașele pe noi este cu atât mai actuală cu cât înțelegem că depindem foarte mult ca indivizi de cea ce creăm în jurul nostru. Deci trebuie să fim responsabili de aceste creații.

Exemplul mișcării pe jos vizavi de mișcarea în automobil ne explică cum ajungem de fapt sa nu vedem nimic din drumul pe care îl parcurgem dacă ne aflăm în mașină – cu mașina noi doar ajungem din punctul A in punctul B, nu prindem nici un tablou pe parcurs. Altfel e când mergem pe jos, sau cu bicicleta – reușim să vedem fațadele clădirilor, aleile din parcuri, terase, intrările în clădiri, care penetrează spațiul acestor clădiri și te invită să vezi ceva în vitrine. Acest exercițiu de imaginație este unul care ne convinge că viața este mai calitativă dacă coborâm din mașini, rămâne doar să organizăm spații pentru mersul pe jos, să ne creăm aceste condiții ca să beneficiem la maxim de oportunitățile unui oraș pentru oameni. Autorul oferă Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Urbanism. Investitori. Interes public. Interese (Continuare)

Din nou încercăm să discutăm pe același subiect. Ce este mai important – investiția străină, pe care orașul și-o dorește sau comfortul urban, pe care orașul și-l dorește, la fel de tare? Cum se masoară importanța, prin ce? Cum se prioritizează necesitățile și dorințele? Cum se argumentează necesitatea unei amplasări în mediul deja construit, care are anumiți indicatori urbanistici aprobați prin documentațiile urbanistice? Ce instrumente au la dispoziție investitorii ca să convingă autoritățile orășănești despre necesitatea efectuării modificărilor indicatorilor urbanistici din aceste documente?

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Legea 303 – sau … cineva a aruncat o piatra in apa si zece n-o pot scoate.

Încărcarea facturii pentru serviciu cu așa-numita cotă-parte suplimentară.

Interesantă discuție în aceste audieri. Cică există în proces de elaborare concepții, se lucrează în baza directivelor de vre-o 2 ani, dar… abuzul cu facturarea cotei-părți suplimentar consumului real nu se oprește. Pentru că parcă se înțelege că în lege sunt condiții care niciodată nu vor fi îndeplinite, parcă se înțelege că ar trebui să nu se factureze mai mult decît se vinde, dar mai ramîn întrebări. Fiecare cu varianta lui de soluționare a problemei – experții cu a lor, ministerul cu a lor, nici Apă Canal nu rămâne în urmă: Dacă nu se pot îndeplini condițiile |imposibile| pentru încheierea contractelor directe – să se încheie cîte un acord cu gestionarul, ca gestionarul să evalueze consumul pentru fiecare apartament în parte. Asta – cum? Gestionarul are capacități mai mari decît Apă Canal ca să evalueze? În baza la ce? Contoarele nu mai contează?

De fapt, poziția Apă Canal e clară, nu doresc ei să se ocupe cu fiecare consumator, e prea dificil pentru ei. Să se ocupe gestionarii! Dar care gestionari? Cei, care sunt în procedura de faliment? Inclusiv din cauza unor facturări similare, pentru servicii nemăsurate și neverificate, cu facturi semnate “la plesneală”?

Oare urechile cărui lobbist se întrevăd printre rîndurile legii 303? Și cum se face, că chiar dacă toți înțeleg că e o prevedere abuzivă, se tot învărt legiuitorii în jurul cozii, căutînd soluția perfecta în loc să facă simplu – să abroge clauza abuzivă din lege și să impună norme clare pentru relația consumator – furnizor, lăsînd poarta deschisă pentru intermediere doar în baza acordurilor părților. Fiecare consumator este obligat să achite doar consumul propriu, plata nefiind încărcată cu suplimente sub formă de adaos de cotă-parte. Pe deasupra, există o înțelegere și la nivel de furnizori că nu e “de bun simț” să percepi plată pentru volumul neprestat de serviciu. E relevantă și afirmția dnei director: “Consumatorul final pina la sifrsit nu este interesat de contractul direct… Nu aceasta este problema, consumatorul final este interesat sa achite cu exactitate ceea ce el consumă”. Adevărat. Însă e doar o parte a adevărului.

Încercăm să descâlcim acest rebus, și să ieșim din zona frivolității discursului, transferând discuția pe formulări mai specifice, care sunt obligatorii în asigurarea legalității propunerilor înaintate.

Mai întâi, ceea ce-l interesează pe consumator:

  1. Ceea ce consumă – produsul, serviciul de o anumita calitate, cantitate, periodicitate – e o exercitare a dreptului consumatorului de a primi serviciul respectiv și obligația furnizorului de a presta acest serviciu.
  2. Să achite – plata produsului, conform tarifului, în termeni stabiliți – obligația consumatorului final. – e o executare a obligației de a achita serviciul primit si un drept al furnizorului de a primi plăți pentru acest serviciu.

Acum – ceea de ce, chipurile, nu este interesat consumatorul:

Contractul direct. Nimic mai fals faptul, că nu-l interesează pe consumator contractul direct. Contractul – este temeiul apariției acestor drepturi și obligații. În lipsa contractului este incertă obligația. Sau Apă Canal crede că acționează în baza legii? Da, se acționează în baza legii, dar legea are prevederi generale referitor la obligațiile și drepturile furnizorului și a consumatorului. Relația dintre un furnizor Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Urbanism. Investitori. Interes public. Interese.

Nu e despre Investitori străini. E despre noi. Despre situațiile cînd știm sau nu să susținem investitorii (de ce se discută doar despre cei străini – e o enigmă, oare nu dorim condiții egale pentru business?). Și despre situațiile cînd problemele de urbanism pot fi mai importante decît o investiție de moment, fie ea și consistentă. Dar și despre situațiile, când ar coincide interesul investitorului cu interesul comunității, însă lipsește ceva care sa genereze sinergia acestor interese, fapt ce împarte lumea în susținători și dușmani ai investitorului.

Ce lipsește? Capacitatea autorităților responsabile pentru urbanism și amenajarea teritoriului, a consiliului local de a utiliza instrumentele, pe care le au la dispoziție, lipsa de profesionalism și de viziune în acest domeniu. Interesul public e văzut ca ceva efemer, explicat prin diferite ”compuneri și eseuri”, care nu au nimic comun cu regulile stabilite în legislație.

În general, ne putem referi la două tipuri de abordare a relațiilor APL cu investitorii ce doresc să realizeze obiecte de constcuție. 1) APL construiesc parteneriate cu investitorul și în aceste cazuri se acționează conform regulilor PPP. 2) APL își exercită funcția de gestionare a teritoriului localității, prin instrumentele de control urban. În aceste cazuri autoritățile nu au nimic de inventat, decît să emită certificate de urbanism, autorizații de construire/desființare, conform documentației urbanistice aprobate.

Important e să fie corect percepută de către autorități prerogativa publică a dreptului în materie de urbanism. Înțelegerea că toate instrumentele prevăzute de legislație, pornind de la planurile de dezvoltare/amenajare a teritoriului, planurile urbanistice, documentele permisive, procedurile de verificare/monitorizare și control  – totul este subordonat scopului de a proteja interesul general al colectivității din localitatea respectivă față de interesul proprietarului privat al unui imobil (fie teren sau construcție). Altă rațiune în existența unui aparat stufos, care asigură de la diferite niveluri avize, coordonari, certificate, autorizații, orice semnătură, orice acord – nu există. Și dacă acest aspect al interesului public este ignorat, finanțarea și susținerea aparatului și a specialiștilor din subdiviziunile respective e o acțiune inutilă și supercostisitoare.

Regulile de ocupare a terenurilor și de amplasare a construcțiilor reprezintă limitări în dreptul proprietarilor privați al imobilelor și se reflectă prin indicatorii urbanistici aprobați în regulamentele de urbanism aferente documentațiilor urbanistice aprobate. Coeficienții de utilizare a terenului, procentul de ocupare a terenului, codul de zonificare, aliniamentul, toate acestea urmează să asigure interesul public in procesul de dezvoltare a localității. Păcat că anume interesul public e șters complet în activitatea autorităților, fiind înlocuit cu un erzaț de activitate, cu trișare, de fapt. Trișarea cu noțiunile și jonglarea cu indicatorii urbanistici, pedalînd pe idea, că poate fi modificată funcțiunea urbanistică a zonei (codul) fără să fie luat în considerație contextul general al localității și a zonei.

Nu e o abordare profesionistă să povestești că problemele de transport vor fi soluționate la o altă etapă, în speranța ca să convingi publicul participant la consultări publice să fie susținut proiectul propus. Nu e o abordare profesionistă nici să pui consiliul să aprobe concepții a unor proiecte, care nu sunt clarificate din punct de vedere urbanistic. Nu e funcția consiliului să aprobe concepții decît dacă are calitatea de investitor (într-un proiect bugetat din surse publice sau în proiecte de PPP – toate acestea susținute cu respectarea procedurilor legale, nu prin vorbăraie, că, chipurile, așa ne pare nouă că va fi…).

Nu e o abordare profesionistă să te prefaci că elaborezi PUZ, PUD, să propui variante trunchiate, cică în volum redus, din care lipsesc exact cele mai importante elemente, ce ar trebui să protejeze interesul public. Acești proiectanți, care cred că istoria le va aprecia capodoperele pentru volumetria și aspectul arhitectonic deosebit, greșesc enorm! Istoria îi va memoriza ca infractori urbanistici. Iar pe consilieri, care sunt aleși să reprezinte colectivitățile – ca pe devoratori ai bunurilor și intereselor publice pentru că validează inepțiile urbanistice. Și fiecare consilier își gravează numele propriu în cartea memoriei. Nu al președintelui de partid, responsabilitatea tot e personală, chiar dacă cineva crede că e absolvit de orice responsabilitate prin faptul deciziei colective.

Aceiași concluzie: este nevoie mare de instruire, pentru ca lucrurile să se așeze în albia lor firească, pentru că este posibil să fie respectate și drepturile investitorilor și interesul public. Profesionalism, decență, responsabilitate – acestea sunt cuvintele cheie pentru a avea succes.

Citeste mai mult →

Posted on publicat de by svetlana

Amenajarea teritoriului și urbanismul – între două ministere. 2

Cu ocazia concretizării situaței, răspunsul oficialilor este, că urbanismul a plecat la Ministerul economiei și infrastructurii, dar amenajarea teritoriului – la Ministerul agriculturii, dezvoltării regionale și mediului. Deci – invers. Dar ce schimba asta? Tot separate rămîn. Așa că continuăm cu notiunile.

Cînd ne referim la o definire a termenelor de urbansim și amenajare a teritoriului este potrivit să se facă unele explicații referitor la teritoriu, care este ocupat de mediu, clasificate pe cele două categorii:
1. Mediul natural – e tot ce există fără ca să fie supus acțiunii oamenilor: solul, aerul, apa, fauna, flora, zgomotul, vibrațiile.
2. Mediul antropic – mediul natural sau construit, modificat prin activitățile umane – tot ce este amenajat și construit în localități sau in afara lor.

Urbanismul și amenajarea teritoriului vizează două obiective majore, care sunt și in concurență pentru modul în care necesită a fi atinse. Pe de o parte, satisfacerea necesităților colectivităților umane, pe de altă parte – eliminarea și reducerea unor consecințe negative asupra mediului.
Pentru că prin explicațiile respective se clarifică amploarea zonei de aplicare a domeniului, constatarea că acțiunilor de urbansim se supune tot teritoriul țării e una doar parțial adevărată, deoarece problema se extinde mult peste granițele unei țări sau regiuni.
În acest scurt mesaj ne vom referi doar la teritoriul țării, punănd în legătură cu dezvoltarea regională la nivel transfrontalier doar informația că există reglementări europene, directive și recomandări ale autorităților Consiliului Europei, prin care se susțin masiv direcțiile ce vizează desvoltarea teritoriului european, inclusiv prin diferite programe de finanțare.

Din motiv că există confuzii în înțelegea termenului de amenajare este oportun să se accentueze utilizarea termenului în sensul legii, care îi oferă aspectul de noțiune juridică. Dex-urile oferă o varietate de explicații ce ar însemna cuvîntul amenajare, în principal sensul acestui cuvînt referindu-se la urmatoarele: a aranja intr-un anumit mod/scop, a face mai confortabil, a aranja într-un anumit fel, pentru obținerea efectului maxim, a dispune. Vom întîlni, de asemenea, folosirea cuvîntului amenajare utilizat și în literatura de specialitate în sensul descrierii generice a unui grup de activități – spre ex.  – proiectarea, constructia, utilizarea, întretinerea (se are în vedere amenajarea lucrărilor de proiectare, amenajarea lucrărilor de construcții, amenajarea modului de folosință, amenajarea lucrărilor și/sau regulilor de întreținere). Exemplificare: “Urbanismul are în vizor amenajarea mediului natural și antropic.” – În nici un caz din asta nu rezultă că autorul a pus urbanismul ierarhic mai superior peste amenajarea teritoriului. Pentru că sub aspectul realizării dreptului colectivităților locale de a avea prerogative față de interesul personal al proprietarilor funciari ne interesează anume noțiunea de amenajare a teritoriului ca și termen definit în lege. Și în sensul legii urbanismul este subordonat amenajării teritoriului, nu invers.

Acum – definițiile din lege :
“În sensul prezentei legi sînt utilizate următoarele noţiuni principale:
Amenajare a teritoriului – complex de activităţi pentru coordonarea politicii economice, sociale, culturale şi ecologice în conformitate cu valorile fundamentale ale societăţii luate în ansamblu, în vederea realizării unui cadru natural şi construit armonios, care să favorizeze viaţa socială şi culturală a populaţiei.
Urbanism – cea mai importantă componentă a amenajării teritoriului, al cărei obiect îl constituie teritoriul localităţilor şi toate teritoriile necesare asigurării funcţionării şi dezvoltării acestora.”

La fel și noțiunea de urbanism incorporează mai multe sensuri, fiind utilizată și în sens terminologic al normelor legale, dar și indicînd asupra unor activități ce vizează domeniul de dezvoltare spațială/urbană.
  În acest mod ajungem și la obiectul discuției privind oportunitatea separării urbanismului de amenajare a teritoriului, unde de asemenea se poate exemplifica printr-o concretizare la nivel de noțiune în sensul legii 835. Clarificarea termenului de “funcție urbanistică”:
“Funcţie urbanistică – ansamblul activităţilor specifice domeniului urbanismului şi amenajării teritoriului, care are la bază criteriul modului de folosire a terenurilor şi construcţiilor în scopul satisfacerii unora dintre necesităţile populaţiei dintr-un anumit teritoriu. Principalele funcţii urbanistice sînt: circulaţia (terestră, aeriană, maritimă şi fluvială); locuirea; exploatarea şi prelucrarea resurselor; comerţul, cultura, învăţămîntul şi instruirea, recreerea; activităţile politice, civice, administrative, religioase; activităţile de apărare, de asigurare a ordinii de drept şi a securităţii publice; salubrizarea; echiparea tehnică; asistenţa medicală; turismul.”

Nu a separat legiuitorul activitățile, stabilind aparte funcții urbanistice(1) și funcții de amenajare a teritoriului(2), pentru că nu prea e posibil acest lucru. Există doar funcții urbanistice. Luînd în considerație scopurile urmărite, vom elabora planuri de amenajare a teritoriului sau planuri urbanistice+regulamente de urbanism.

O definiție din teorie:

„Amenajarea teritoriului si urbanismul sunt domenii inrudite, fiind considerate ramuri ale aceluiasi trunchi, al carui domeniu de referinta il reprezinta spatiul. Ele constituie un complex de cunostinte stiintifice, tehnice, functionale si estetice care serveste la satisfacerea unor necesitati obiective ale colectivitatilor umane (atat indivizi cat si grupuri).

Cele doua domenii se ocupa de problemele dezvoltarii spatiale, au în vedere amenajarea atat a mediului natural cat și a mediului antropic, dar depind și de factorii economici, sociali, culturali si de mediu.”             

https://ru.scribd.com/doc/60854327/Urban-Ism

S-ar părea că e complicat, dar nu este. Totul e să fii atent la detalii și să intri in esență, atunci pazzlul devine un întreg și acționează ca un mecanism. E exact ce trebuie să facă statul – să ne ofere mecanisme de gestionare eficientă a teritoriului în folosul comunității, cu efect social major, cu implicarea maximală a economiei, și cu diminuarea/excluderea efectelor negative asupra mediului. Pentru asta e nevoie de a vedea urbanismul și ca complex de cunoștințe științifice, tehnice, estetice și funcționale și aceste cunoștințe să fie luate cu asalt!

 

Aici încă un exemplu de noțiuni utiliza în alt sens decît este văzut la noi, zonele funcționale din RLU. Chiar dacă sunt denumite la fel, important e sa nu greșim contextul, pentru că aici e diferența.

https://issuu.com/mdrt/docs/brosura_cemat_ro_rev2

Citeste mai mult →